[商品房合同补充协议违法吗]商品房合同补充协议

出卖人（以下简称甲方）：
买受人（以下简称乙方）：
甲、乙双方就签订的编号为 的《商品房买卖合同》（以下简称“该合同”）及附件之未尽事宜，经双方平等、自愿、协商订立本补充条款如下：
第一条 商品房交付后，若该房屋的实测套内建筑面积和公共分摊建筑面积与合同约定的套内建筑面积和公共分摊建筑面积误差比值均在±3％（含3％）之内的，双方据实结算房价款。
若该房屋的实测套内建筑面积或公共分摊建筑面积与合同约定的套内建筑面积或公共分摊建筑面积误差比值超过±3％（不含3％）时，则买受人有权退房。（1）买受人退房的，出卖人应在买受人提出退房之日起30日内返还乙方已付房价款及利息（利息按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款 ％的违约金。（2）买受人不退房的，实测套内建筑面积或公共分摊建筑面积超出合同约定的套内建筑面积或公共分摊建筑面积+3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；实测套内建筑面积或公共分摊建筑面积超过合同约定的套内建筑面积或公共分摊建筑面积-3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第二条 根据该合同及补充协议规定，若甲方应返还乙方面积差价款的，甲方应于收到房屋土地测绘部门实测面积数据文件之日起30日内向乙方返还面积差价款。甲方逾期返还面积差价款的，甲方应承担违约责任（违约金的计算方法为每逾期一日，违约金为房价总款的万分之叁）。
第三条 甲方因不可抗力逾期交房的，甲方应自不可抗力发生之日起30日内告知乙方并向乙方提供政府有关部门不可抗力证明后方可凭此免责。
第四条 甲方应当在该商品房交付使用后 日内（即在 年 月 日前）代理乙方到政府房地产管理部门办理完毕该商品房产权变更登记过户手续，且申领取得该商品房房地产权属证件。
否则：（1）乙方有权单方解除该合同及补充协议，甲方应自乙方提出退房要求之日起30日内退还乙方已付房价款及利息（利息按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算），并向乙方支付总房价款 ％的违约金；（2）若乙方不退房的，甲方应自乙方提出继续履行合同之日起30日内向乙方支付总房价款 ％的违约金，并继续履行该合同及本补充协议。
第五条 甲方按照该合同第八条和第十一条的规定向乙方交付房屋时，甲方应向乙方出示并提供《北京市建设工程竣工验收备案表》和测绘部门该商品房实测面积数据及该合同规定的其他法律文件，并经乙方签字验收确认该房屋达到该合同第十四条及所有附件规定标准后，双方共同签署房屋验收交接单。否则，甲方交付房屋不符合上述规定或不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房违约责任由甲方承担（违约责任详见该合同第九条规定）。
第六条 甲方应保证其向乙方做出以下的合法性及真实性，并作为该契约附件组成部分：
1、该商品房建筑、装修、装饰、空气质量等标准符合国家、北京市及有关部门环保要求，否则乙方有权解除本合同，并按照合同有关规定追究甲方的违约责任；
2、 ；
3、 ；
4、 ；
6、房屋交付后若房屋的上述装修、设备与附件规定的标准不符的，甲方应按照该合同第十三条规定执行。7、出卖人实际向买受人交付的房屋质量标准不低于样板间装饰设备质量标准。
第七条 甲方保证乙方所购房地产不存在抵押或其他第三方权利主张。否则，乙方有权单方解除该合同及补充协议，甲方应自乙方提出退房要求之日起30日内返还乙方已付房价款及利息（利息按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算），并向乙方支付总房价款 ％的违约金；若乙方不退房的，甲方应自乙方提出继续履行合同要求之日起30日内向乙方支付总房价款 ％的违约金，并继续履行该契约及本补充协议。
第八条 自乙方按照《商品房买卖合同》规定的付款方式办理完毕个人住房按揭贷款手续后，《商品房买卖合同》及本补充协议中“已付房价款”、“应付房价款”即为《商品房买卖合同》第四条规定的“总房价款”。
第九条 甲方根据《买卖合同》及本补充协议负有通知义务时，均应采用书面形式。该书面通知均以手递或特快专递的方式送达，送达日期以乙方或乙方指定的代签人签收日期为准。
第十条 本补充协议是该合同不可分割的组成部分，由甲、乙双方在签署该合同时同时签署，同时登记，与该合同具有同等法律效力，本补充协议与该合同内容相抵触的，以本补充协议为准。本补充协议争议的解决同该合同第十九条之规定。
第十一条 本补充协议未尽事宜，按照有关法律、法规及建设部《商品房销售管理办法》之规定执行，或双方另行协商、签订补充协议。
第十二条 本补充协议一式 肆 份，附订于该合同之后。
第十三条 其他：
1、 ；
2、 ；
3、 ；
4、 ；
5、 ；
出卖人： 北京百环房地产开发有限公司
买受人：
出卖人、买受人双方就买受人自愿购买出卖人开发的百环家园 号楼 户（以下简称“房屋”），根据双方签定的编号为 的《商品房买卖合同》（以下简称“契约”）之规定，经友好协商，就契约未尽事宜订立本补充协议。
一、 房屋净高以及外窗、阳台窗体玻璃之使用
出卖人，买受人所购房屋结构为现浇钢筋混凝土剪力墙结构，层高不低于2.75米，净高不低于2.50米。
二、 面积确认及差异处理（对契约中第五条进行补充）
2.1 买受人对出卖人提供的“实测面积文件”持有异议时，买受人有权另行聘请有房产测绘资质的机构入户进行复测，复测工作不影响业主入住。
2.2 公摊面积内容参见附件二
2.3 1、2、3、4、5、6号楼外飘窗（非落地）以及空调隔板不计入建筑面积，其使用不得收费。
2.4 出卖方应按照建筑蓝图，包括首层、标准层，进行施工。出卖方应将该建筑蓝图提供给买受人，公摊部分蓝图，买受人有权在测量站查验。出卖人在施工过程中应按照蓝图进行施工，不得变化，如确有必要进行变更，需事先征得买受人书面同意，否则，视为出卖人违约，按合同契约第十条处理。
2.5 所有在功能上为业主服务的计入公摊面积的部分不得转为它用，如需发生变化，需经过业主委员会同意。
三、付款及贷款办理（针对契约第七条）
出卖人接受买受人合同规定的房屋首付款并且买受人按照贷款机构要求向出卖人提交申请贷款的资料后，如买受人贷款程序出现问题无法按时支付款项，则不属于逾期付款。
买受人按照贷款机构要求出具申请贷款资料后，如果出现以下情形时：3.1 买受人无法得到公积金贷款又不愿申请商业银行贷款的；
3.2 买受人无法得到商业银行按揭贷款的；
3.3 买受人所能够得到的商业银行按揭贷款比例、还款时间与申请不符情形，买受人不愿接受
的；则买受人有权退房、终止购房合同、房产认购协议书以及本补充协议、附件等。出卖人应在买受人提出书面申请30日内，将买受人全部已付款原额退还买受人，且无须支付任何利息或赔偿。
四、房屋建设、验收与交付
4.1 一切配套设施，包括附件三中内容及小区南侧、西侧、一二组团中部、一二组团北部市政路、小区出口、小区绿化、小区安全保卫系统、信报箱等应在XX年6月30日前达到能够正常使用标准。
4.2 出卖人：现已确定的小区规划如下，并不做任何改动。
（1） 建筑容积率：本小区建筑容积率以测量部门测量为准。
（2） 幼儿园： ；市级小学位置： 一二组团北侧市政路以北。
（4） 停车位数量 2500 个。
（5） 垃圾房位置在1号楼北侧；10号楼南侧。
（6） 小区绿化面积以施工蓝图以及政府最终批准的规划图为准。
4.3当工程建设符合国家和北京市有关规定的要求后，出卖人按以下程序向买受人进行交付，否则，买受人有权拒绝收房，并由出卖人按“契约”承担逾期交房的违约责任。
1) 出卖人向买受人发出入住通知书。契约中规定的房屋交付日期，以出卖人通知买受人可以办理房屋交付使用的书面文件送达买受人且买受人签收的日期为准。
2) 出卖人在 月 日前提前交房，买受人有权选择在 月 日后的5个工作日内签收入住通知书， 同时， 买受人只承担在签收入住通知书日期后所产生的各项费用。
3) 出卖人向买受人提供 楼盘的“两书一表”——即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《北京市建设工程竣工验收备案表》，并在入住后30日内，向买受人提供北京市测绘部门实测面积文件《商品房销售面积明细表》。前二者应为原件，其内容应符合北京市住宅验收标准；后二者为复印件，其内容应合法有效（买受人有权查看原件）。否则，买受人有权拒绝收房，并由出卖人按“合同”第九条承担逾期交房的违约责任，同时出卖人承担复验费用及买受人其他损失。
4) 出卖人与买受人双方按现行国家及地方规范、标准以及合同规定内容进行现场验收。若买受人对工程质量等提出异议，经有关部门复验后，确有质量问题，则按契约中第九条处理。
5) 买受人在《楼房验收交接表》上签字认可并书面签收“住宅钥匙收到条”，买受人在交纳应由买受人承担的费用（国家有关规定应由买受人承担的费用）后，领取房屋钥匙。出卖人交钥匙时不得附加任何在合同中没有约定的条件。
五、规划设计变更（针对契约第十条）
出卖人交房时，其房屋应当符合契约、附件中的约定户型等。无论是否得到规划部门的批准同意，出卖人在交房前欲改变买受人所购房屋所处小区的房屋结构、户型、空间、朝向、等设计等时，必须以书面形式向买受人通报、征求买受人同意。通报到达买受人十五日内，买受人未提出拒绝意见的，视为买受人接受变更。买受人在此期间提出拒绝意见，双方协商不成的，买受人有权提出退房，出卖人应将买受人已付房价款、利息退还买受人，六、基础设计、公共配套措施（针对契约第十四条）
6.1 出卖人在小区入住率达到70%后，接通管道燃气。若买受人入住时未接通管道燃气，由出卖人无偿提供煤气罐、灶台供买受人使用，买受人自行负担煤气费用；
6.2 出卖人在买受人入住时：
（1）给、排水：出卖人在入住时保证买受人室内的给、排水设施可以使用并已供水。室内排水共有地漏 个，分布在卫生间、厨房、阳台。
（2）供电：买受人入住时室内的供电线路已经铺设接通，有电力供给。
（3）供暖：小区内的供暖设施已经投入使用，出卖人在入住时保证买受人室内的供暖管路已经铺设接通，可以供给暖气。
（4）天然气：出卖人在入住时保证小区内的燃气管道设施已经竣工，买受人室内的燃气管路已经铺设接通，具备供气条件。
（5）电话线及宽带：买受人室内的电话和宽带线路已经铺设接通，具备初装和使用条件。
（6）有线电视：买受人室内的有线电视线路已经铺设接通，具备初装条件。
（7）紧急呼叫系统和电梯达到可以正常使用得标准，且可24小时工作，出卖人对上述设施的安装不加收任何费用，（电话初装费、有线电视入网费 、宽带入网费由买受人承担）。
6.3 电表的查表方式采用ic卡或 方式。
6.4 如出卖人违约，按照契约第十四条处理。
七、产权登记（针对契约第十五条）
7.1契约中第十五条规定中“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产属证书的，双方同意按下列第 项处理。”该条款中规定期限明确为2年。
7.2在入住时，由出卖人在买受人指定的银行建立监管帐户，并向买受人出具其与开户银行达成的《帐户监管协议》，协议中应明确该帐户资金支出只能根据北京市房屋管理局出具的《契税交纳通知书》缴付买受人应付契税。买受人在将此资金存入该帐户18个月内，出卖人仍不能办理产权，则该资金退还买受人。该笔资金产生的银行存款利息归买受人所有。
7.3如果由于出卖人的原因，没有在合同规定的60天内办理产权所需材料送到产权登记部门备案，经买受人同意可以延长30天，到时如果仍没有备案完毕，出卖人按照买受人已付房款0.02%的比例按日赔偿给买受人，一直到备案完毕为止。
八、不可抗力
双方确定，对于不可抗力问题，按照《合同法》的相关规定解释、执行。在发生不可抗力时，
开发商应提供政府有关部门的证明。
九、 收费项目
物管范围与收费标准按北京市政府的相关规定执行，并从买受人在《楼房验收交接表》上签字
日期开始计算。其中：
（1）第一年物业管理费不得超过 元/平方米*每月；物业费一次缴纳最多不得超过六个月的费用。物业费的确定必须与北京市物价局规定相符。
（2）供暖费收费标准按北京市统一规定（以后逐步过渡至分户计量方式）。
（3）有线电视收费标准北京市统一规定。
（4） 契约中第十一条规定的保管费应按10元/月标准收取
代为保管期间房屋发生的任何变化均由出卖人负责。
（5） 停车位一次性买断为 万元/辆
（6） 管理费 元/月
（7） 租金 元/月
（8） 物业费收取项目要以北京市有关文件为依据，并且出具相关部门的正规发票。
上述收费价格，未经买受人书面同意不得提价。否则，由出卖人承担高出的价格。政府调价除外。十、底商
鉴于楼宇一层设计为商业铺面，出卖人或其指定的物业管理机构要在底商的使用过程中严格监
督，杜绝污染出现，对于出现前述问题的，应坚决制止之，否则应承担违约责任。
十一、主体结构质量问题
买受人有权对房屋质量进行实地检查，买受人认为房屋主体结构存在质量问题的，有权委托工程质量检测机构重新核验，相关费用由买受人垫付。如果经过核验，确定房屋主体结构质量不合格，买受人有权退房。出卖人应将买受人已付房价款、利息、重新核验费用等退还买受人，保险费由买受人自行退保。出卖人应予以协助。
十二、非主体结构质量问题
交房时，对于非主体结构质量问题，例如防水层渗漏、楼板超薄、地面倾斜等、管线破损、保暖、保温、隔音等，买受人有权要求出卖人或者出卖人确定的物业管理公司予以修理、重做等。
经过出卖人或者出卖人确定的物业管理公司无偿修理、重做后，经有关部门认定确为质量问题，无法补救，且使买受人的生活受到严重影响时，买受人有权提出退房，出卖人应将买受人已付房价款、利息等退还买受人，保险费由买受人自行退保。出卖人应予以协助，同时由此造成的直接经济损失由出卖人承担。
十三、物业管理
出卖人，出卖人或者物业管理公司不以不给钥匙、停办入住手续等行为阻挠买受人行使入住权利，也不得以此作为强行向买受人收取不合理物业管理费用（如不向业主收取装修管理费等）或违规预收、超收物业管理费用的手段。出卖人或物业公司收取的任何费用均需提供有关政府部门的收费依据。不能提供依据的，买受方有权拒付。
出卖人或其指定的物业管理机构不得将小区绿地或其他公益设施设备等挪做商业或其他非公益事业用途。如确有必要改变用途，需事先争得业主委员会的同意。
十四、退房退款期限
出现本协议中约定的退房、退款等情形时，出卖人应该在确定退还事宜后30天内清退完毕。每逾期一日，应当按返还价款及违约金总额万分之二进行罚款。
十五、外墙立面和屋顶的所有权归买受人所有。使用权归物业公司，物业公司对外墙立面和屋顶的使用必须事先征得业主委员会的同意。其收益归业主所有。
十六、利率和已付款定义
本协议中的利息按照中国人民银行固定资产同期贷款利率计算。
本合同项下已付款的定义包括：首付款和银行或公积金已经计入出卖人帐户的购房款。
十七、效力优先
本补充协议如与契约有不一致之处，以本补充协议为准。
十八、其他
1、本补充协议与契约的效力起止时间一致；
2、本合同涉及之通知事项均以出卖人、买受人书面意见为准。
3、本合同未约定之处按国家相应法律法规进行处理。
出卖人（印章）： 买受人（印章）：
法定代表人或委托代理人（签字） 买受人签字
本合同签署日期：XX年 月 日

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