一、 案情回顾 买到“凶宅”要退房 近日，刚过而立之年的王先生遇到了一件倒霉事。王先生和妻子是来沪打工的白领，婚后一直租住在浦东新区某小区内。2010年底，由于妻子怀孕，他们打算买一套新房。 经过四处打听，他们终于找到了一套心仪的二手房。该房面积55平方米，总价91万元。他们经过与房产中介的联系，顺利办理了该房的买卖过户手续。入住后，王先生发现，小区里的人看他们的眼光总是有些异样，而且在他们饭后散步时，总有人问他们房子的情况，特别喜欢问他们晚上睡觉是否安宁。还有人说“这种房子怎么能买呢？”“这对夫妻好傻啊。” 他们感觉不大对，可是又没人告诉他们原因，于是他们只能到居委会打听。居委会的人也支支吾吾，只是告诉他们可以到警署打听。 他们来到警署，经过询问才知道，这套房子在出卖前曾经发生过凶杀案。凶手是一个家庭中的弟弟。他因家庭琐事杀了哥哥和嫂子一家。而且因杀人过程系用钝器重击面部，因此受害人死状惨烈。而杀人犯也已经被判处死刑，执行完毕。原来，王先生化了全部积蓄买的房子居然是一处“凶宅”。 王先生认为卖家在出卖这套房子时候没有告知买家真实情况，而中介也刻意隐瞒真相，因此将二被告告上法庭，要求撤销买卖房屋的合同，返还所有房款，并支付赔偿金。 二、 案例分析 1. 房屋买卖应该尊重公序良俗 房屋内发生过恶性凶杀案件后，命案对于这套房屋已经构成了重大事项或者说重大瑕疵。根据现实生活中人们的风俗习惯，对房屋内发生的恶性凶杀案件感到恐惧和忌讳，这是一种客观存在的普遍现象，属于公序良俗。 发生过恶性凶杀案件的房屋，虽然在实物形态上没有受损或者说实际的使用价值没有收到损害，但是依据人们现实生活的观念和风俗习惯，房屋的交易价格会因市场上不确定的购买者的忌讳而大大下降。 虽然我国的法律法规都没有“凶宅”这一说，但是买卖双方应当遵守公共秩序，符合善良风俗，不得违反国家的公共秩序和社会的一般道德。作为现代民法的一项重要原则，我国《民法通则》将此表述为“社会公德”和“社会公共利益”。 “凶宅”虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用。卖家既然知晓涉案房屋为“凶宅”，就应在出卖前告知上诉人，但其却加以隐瞒，明显违背了《民法通则》第7条“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益”的规定，同时，“凶宅”对于涉案房屋而言显然属于重要事实。 此案中，如果你是当事人，而且妻子又有身孕，买来的房子曾发生恶性凶杀案件，你住进去是否有所忌讳？如果你所在区域的绝大部分人不能接受这样的房子，那就应该尊重民意，认定有悖“社会公德”，毕竟法律是最低的道德标准。老百姓的这种忌讳，也应当算是民间的一种善良风俗。当法律没有明确规定时，应该尊重这样的民俗。 2. 房屋买卖应该遵循诚实信用原则 房内曾发生恶性凶杀案件这一事件，已构成合同标的物的重大事件或者重大瑕疵。根据《民法通则》第4条“民事活动应当遵循诚实信用原则”之规定，房东应当在买卖合同签署之前就将恶性凶杀案件全部告知购买方，由购买方决定是否选择购买曾经发生过恶性凶杀事件的房屋。若房东表示已经将该恶性凶杀事件告知了购买方，应当承担举证责任；在房东没法证明自己已经告知的情况下，构成欺诈。购买方有权撤销房屋买卖合同，要求返还房款赔偿损失。 3. 购房合同是双方真实意思表示，属合法有效。 “凶宅”目前并无公认或权威的界定。法律法规也没有关于“凶宅”的规定。现实生活中，每间房子都不可能避免发生过生老病死，如果照此定论，每间房子都应算“凶宅”。如此当事人仅仅以“凶宅”作为退房理由，很难得到法律的认可。 原告将涉案房屋认定为“凶宅”是其主观认识问题，且属于封建迷信。房东虽未将房内曾发生恶性凶杀案件一事告知原告，但这并不影响原告对涉案房屋的使用，也不存在违法等情形，故房东依法并无向原告返还购房款、赔偿其经济损失的义务。 三、 联系现实 1. 购得“凶宅”可否要求退房或赔偿损失 关于隐瞒实情应当退房的情况，根据我国《合同法》的规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”这也就是说，如果能够找到卖房人欺诈行为存在的依据就可以退房。但是对这种欺诈行为，买房人需要证明： 第一、卖房人有故意隐瞒影响房屋价值或使用价值因素的行为； 第二、他这种故意隐瞒的行为导致自己订立了买房合同。 如果卖方未履行告知义务，买主要求退房，应当支持买主的要求。买主对于要买卖的房屋不掌握实际情况，存在重大误解，按照法律规定，该合同属可变更、可撤销的合同，买房人可行使撤销权，可以将房屋退给卖方，卖方应将购房款退回。如果买方要求赔偿损失的，也应支持。 因此，不论是卖房者隐瞒真相还是购房人有重大误解，在购房人不知情的情况下购得“凶宅”均可要求退房并赔偿损失。 2. 如何预防购得“凶宅” 虽然现实中购得“凶宅”的概率非常低，便还是屡有此类纠纷发生。为了买到没有此类问题的房屋，购房人可采取以下措施预防购得“凶宅”。 (1) 购房前多方询问邻居、小区保安或房屋所在地公安派出所。 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/0b04be7b65ec102de2bd960590c69ec3d5bbdbf6.html