德国人为何爱租房不爱买房——小议欧美房屋租赁市场
说明：文章内容仅供预览，部分内容可能不全。下载后的文档，内容与下面显示的完全一致。下载之前请确认下面内容是否您想要的，是否完整无缺。
哈佛大学曾经一项研究结果指出，一般而言，要维持一个城市（或地区）的活力，租房和买房的比例在1比1时最佳。年轻人，特别是单身人士和无孩子的夫妇适合租房；只有孩子多的家庭才适合买房。住房拥有率太高的地区，其发展速度往往会下降。 经济学家安德鲁•奥斯瓦尔德更明确指出，在美国和欧洲，拥有住房的比例与失业率成正比，那些拥有住房率更高的地区，失业率也更高，因为拥有住房把人们固定在了一个地区，迫使他们在当地寻找工作，无论他们是否有适当的技能，也无论这里的经济是处于繁荣还是衰退。之前提到的德国和西班牙的住房拥有率和失业率，正好印证了这一点。 德国人为何爱租房不爱买房？ 文/陈思进 中国有一句老话，叫“居者有其屋”！ 这句话有多种解释，其实，租房而居也可称为“居者有其屋”，不过很多人不同意。反对者认为：在一个和谐的社会里，需要大部分人拥有属于自己的房子，这个房子不能是租的。只有拥有了自己的房子，人心才会安定，回到家里才会有归属感。 上述的“居者有其屋”之诠释，可能是一个事实，但是，这个诠释并不全面。租房与自己拥有房子，只是选择不一样的生活方式而已，租房而居不一定就缺乏归属感，而且租房也可以维持和谐的社会。 举德国为例。 大多数德国人不会为了买房而烦恼，这是一个不争的事实。归根究底是因为在德国，居住自有产权的房子，不像在美国或英国那么重要。德国的房屋拥有率，在发达国家中排名是最低的。 据经合组织（OECD）的数据显示，2013年，德国的房屋拥有率仅为43%，到了2015年也只有51.8%（而美国是64.5%，英国64%，加拿大是67.6%，日本是61.6%，法国是65%，意大利是72.9%。中国2014年是90%）。 这在一定程度上是由历史的原因造成的。 因为德国的许多城市在二战中被摧毁，战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下，公共、合营与私人开发商仅用几年时间，便建造了数百万套出租房；同时，租房市场受到严格监管，租户受到一整套法律的保护。 比如，大多数租房合同都是没有固定期限的，只要按时交房租，房东几乎无法终止租房合同，租房是一种绝对舒适的选择。 其次，抵押贷款融资也很重要。在德国，房地产贷款通常不像其它国家那么容易获得，贷款提供方一般要求贷款者至少支付20%、甚至高达40%的首付。 这就导致了抵押贷款的再融资——英美两国借款人对于利率下降的通常反应——在德国几乎不可能实现。消费者在自家房产升值后，再次贷款的情况也很少见。因此，降息效果传导至整个楼市系统所花的时间，要比英美市场长得多得多，也就说说，降息导致住房市场繁荣的可能性的概率极低。 根据德国央行的数据显示，尽管利率超低，但2013年私人家庭住房贷款额仅增长2%。除东德地区房价曾短暂上涨外，德国在战后历史上从未出现过大规模的全国性房地产繁荣，也正因如此，德国经济也长期保持着可持续健康发展的趋势。 尽管这些数据可能稍有老旧，不过，房屋所有权的拥有率对健康的经济而言，是一个重要的指标吗？经济学家格什温曾写道：它不一定如此。就好比德国的房地产市场所展现的那样。 在西班牙，大约80%的人拥有自己的房子。但是，由于巨大的房地产泡沫破裂，失业率接近27%。反观德国，只有51.8%的人居住在自住房内，德国失业率仅为4%左右。 当然，这个数据无法解释：为什么德国人倾向于租房而居？然而事实证明了，德国在20世纪30年代末和40年代后期，房屋租赁市场遭遇过极其不愉快的经历。 在1945年5月，当德国无条件投降之时，德国20%的住房是瓦砾。大约有225万个房屋不见了，另有200万人受伤。在1946年的一次人口普查中显示，最终（西德）需要增加550万套住房。 当年的德国，唯一破烂的不仅仅是房屋，经济也是一团糟。金融市场融资无效，货币几乎毫无价值。德国人如果想要有地方居住，政府的住房计划是民众唯一可依靠的途径。 1949年西德成立后不久，政府推行了第一部住房法，旨在促进房屋的建设：“就其功能、尺寸和租金而言，目的必须适用于广大民众。” 在政府慷慨补贴的扶持下，以及与税收减免相结合，公共、非盈利和私人开发商仅用几年时间，住房建设蓬勃发展。到了1956年，西德住房短缺现象减少了一半，1962年短缺数量约为658,000套。 绝大多数新住房都是租赁的。 为什么呢？ 因为潜在的买家极少。德国的抵押贷款市场非常脆弱，银行要求购房者投入巨额首付，才会发放贷款，只有少数德国人有足够的钱。 值得注意的是，德国并不是二战后唯一出现住房危机的国家。英国也有类似的问题。英国政府也以大规模的支出来推动住房建设。然而，英国的房屋拥有率约为64%远高于德国，民众并不乐于租房而居。 为什么会这样呢？ 因为德国的租房市场更为合理。经济学家认为与其它许多国家相比，德国的住房政策在政府参与和私人投资之间，取得了更好的平衡。 例如，当英国政府给予住房补贴以鼓励战后重建住房时，只有公共实体部门、地方政府和非营利性开发商，才有资格获得这些资助，这有效地将私营部门挤出了租赁市场。 在德国，公共政策的作用是遵循第三种方式，涉及了通过以“严厉的干预使市场崩溃”，或者在“以不受控制的方式扼杀崩溃”这两者间，找到敏感的平衡点。 但是，英国对公共住房的开发商，施加了严格的租金和建筑成本上限。在这些限制下，住房的质量受到影响。随着时间的推移，公共和私人融资建设之间的差异，变得非常明显，以至于基本上由公共资助的出租住房，获得了一个瑕疵的称号——穷人的住宅。 此外，德国放宽对租金上限的监管，也比其它许多国家来得早。与此形成鲜明对比的是，英国对租赁住房的严格管制，一直延伸到了20世纪80年代，令业主减少了对房屋的维护，并推动住房质量的进一步下降。 当然，由政府推动的所有这些政策设计，其中的细节很耐人寻味。不过德国租房的普及，可能有一个更简单的解释，那就是租房相对于其它国家来说：很便宜。 为什么在德国租房而居，会很便宜呢？ 首先，即使德国的政策可能比其它国家稍微平衡一些，它的租赁市场仍然受到强有力的监管。而且这些法规对租户来说相当有利（鉴于德国强大的政治选区租户代表，这应该不会太出人意料）。例如，德国法律规定，州政府三年内租金上涨不能超过15%。 其次，还有一个非常简单的原因，使得德国人不想拥有产权房。因为政府并不鼓励。在德国，拥有房屋几乎得不到任何补贴。德国与西班牙、爱尔兰和美国等高房价的国家不同，德国不允许房主从税务中扣除抵押贷款利息（关于欧美税务体系的细节，篇幅有限，不另赘述）。如果没有税务扣除的优惠，“拥有”和“租赁”在税务上的利弊，就显得毫无差别。 德国的这些法律规定，使得住房租赁市场的供应量稳定，租金涨幅很缓慢、房价上涨速度也非常缓慢。而且由于很多人购房的主因之一是为了避免房租的过快上涨。而德国租金的缓慢上涨，也是导致购房者减少，房主拥有率下降的主要原因之一。 另外，还有一些因素对健康的住房市场，也有着不可磨灭的贡献。例如，德国银行厌恶高风险，使得购房者越来越难以获得抵押贷款。 其实，德国人在住房上的支出（按照可支配收入的百分比），并不比房地产疯狂的国家低，比如美国、西班牙和爱尔兰。但鉴于近年来美国、西班牙和爱尔兰遭受的经济冲击，德国的住房方式现在看起来更是相当得不错。 德国人清楚地知道，他们国家的住房系统是如何运作的。根据经合组织的数据显示，超过93%的德国受访者表示，他们对目前的住房状况感到非常满意。这要比爱尔兰人和西班牙人——房屋所有权更广泛传播的国家，人民看上去更加幸福。 上面主要谈了德国的房屋租赁市场，而国外有很多城市、特别是大城市中的大多数人也都是租房而居，而不是拥有产权房。 如我曾经住过居住过六、七年的纽约曼哈顿。 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/7725b29d00768e9951e79b89680203d8cf2f6a46.html