衡水市宁安路地块 可 行 性 研 究 报 告 编制单位： 衡水安联房地产开发有限公司 责 任 人： 二〇一一年六月二十日 宁安路项目可行性报告 项目决策背景及摘要 一、外部环境 衡水具有丰富的水资源，全区无重大污染性企业，相对较小的城市体量促使区内生活节奏放缓，加之衡水市“北方滨湖城市”的功能定位，为城区打造宜居城市提供便利条件。衡水市具有优良的地理位置，同时结合衡水湖旅游资源，为有效吸纳周边目标人群定居城区创造可能，同时更大程度的加强城市的吸纳力和张力。 衡水市“三年大变样”发展将以南环为中轴线，重点发展南部新城，项目地处衡水市政府规划西南居住区，未来将作为高新技术区生活配套住宅及文化生态园；从远期城市规划分析，“大衡水”的城市格局凸显，远期将形成主城区向衡水湖连为一体的格局；路网方面，随着各交通线路的全部展开，将更大程度是吸纳郊县居民城区置业，城市功能进一步加强。 二、内部因素 从目前衡水市房地产市场分析得出，房地产市场的产品开发建设大同小异，同质性较强。衡水公司将根据市场变化、房地产市场分析及预测，作出准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量降低项目风险。 项目定位为“安联德国印象系列”，集合精品建筑及欧式文化景观核心优势，打造衡水西南部的上品住宅。此项目将作为衡水安联公司在衡水市的第一个开发产品，增强安联集团在衡水市的社会影响力，提升安联品牌形象，提高公司市场占有率。 第一部分：项目概况 一、 项目信息来源： 衡水市国土资源局桃城分局局长牟海东介绍本项目，地块位于衡水市区西南部，区域内市政路网正在建设，东、西、北三侧道路正在施工，南侧紧邻南环路。 二、 宗地位置 项目位置图 项目地形图 蓝色方框地块为我公司计划获取土地项目，红色方框地块为正在开发的泰华西苑社区，衡水泰华房地产开发有限公司与2010年8月通过招拍挂获取土地，土地占地总面积为200亩，价格为101万/亩。 三、 宗地现状 1、 四至范围：南至南环路，北至隆兴路，康泰街以东，宝云大街以西。地块完整，无其他因素影响分割地块。 2、 地势：地势平坦，地块方正。 3、 地面现状: 地块处于衡水市西开发区，政府已经收储，四周边界清晰，均为市政道路，西侧、北侧地块目前未进行开发，南侧为衡水市旧城村，东侧为泰华地产开发的西苑小区。 地块原为农业耕地，地面主要为树木、农作物，无大面积建筑物，无高压线、无水渠及较深沟壑、池塘，无高压线影响；地下无管线、暗渠、电缆、光缆等。 4、 地质情况： 场地土层深厚，地质结构稳定性好，抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为7度。地下水质好，无洪涝盐碱威胁，适宜于房地产开发。 四、 项目周边的社区配套 1、 交通状况：未来交通便利，规划中的隆兴路、昌明街、顺兴街今年将竣工，目前还未通公交。 2、 教育：周边现有汇龙中学（私立）、衡水市第六中学，启明学校（私立）、珍宝街小学，衡水机电工程学院、衡水交通职业技术学院。 3、 医院等级和医疗水平：衡水五院、复明眼科医院。 4、 大型购物中心、主要商业和菜市场：万德福超市、德隆购物广场、德隆超市、宝云街菜市场、忠义会馆。 5、 文化、体育、娱乐设施：东临宝云高尔夫俱乐部。 6、 公园：怡水公园 7、 银行：中国银行、中国信合、工商银行、衡水市城市信用社 8、 邮局：无 9、 其他：开发区政府、市质量技术监督局、市卫生局、市交警大队 五、 项目周边环境 1、 治安情况：良好。 2、 空气状况：空气质量良好。 3、 噪声情况：无噪音污染。4、 污染情况：无。 5、 危险源情况：无。 6、 周边景观：宝云塔坐落于项目地南侧。 七、 规划控制要点 1、 土地面积： 139946 平方米，折合 209.94 亩。 2、 总建筑面积： 415899 平方米。 其中：地上建筑面积： 349865 平方米（含住宅面积： 255401.5 平方米，配套商业面积： 94463.5 平方米） 地下建筑面积： 66034 平方米 3、容积率：2.5； 4、建筑密度：27%； 5、绿地率：≥35% ； 6、建筑高度：地上≤100米，地下≤8米； 7、 其他 ：无。 八、 土地价格 1.该土地价格：计划起拍价格110万/亩。 第二部分：土地获取途径及措施 1、土地获取方式：招、拍、挂。 2、土地获取时间安排：2011年7月通过招拍挂竞拍方式获取土地。 3、土地获取的主要条件：无 4、其它法律风险及规避措施：无 第三部分：市场分析 一、 区域住宅市场成长状况 1、 区域住宅市场简述 本地块位于衡水市桃城区，为衡水市新兴区域，目前生活配套尚未完善，但区域东 6北临近宝云街区域为衡水较早高档生活区，分布有宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城、紫阙台等项目，其中宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城为已入住社区，居住人群偏向中高端。紫阙台尚在建，为9+1电梯花园洋房，目前售价已达4000元以上，多为改善型需求客户。区域东部在建腾达新城、五洲国际官邸两个项目，项目体量较大，售价3500元/平方米左右，其中五洲国际官邸以九大科技系统卖点入市，项目认可度尚可。区域西部项目较少，仅达观天下项目，且距本地块较远。项目规划6+1、高层、商业街等业态，自成一体，售价为2900元/平方米左右。 2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近1-2年） 开工量/竣工量 ：约150万平方米/90万平方米 销售量/供需比 ：区域内刚性需求、投资型需求较少，多为改善型居住需求，因处宝云高档生活区周边，区域内类似电梯花园洋房及品质高层业态认可度较高，目前在售紫阙台、五 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/9e22c31002f69e3143323968011ca300a6c3f6d7.html