2016年房地产估价师考试理论与方法真题_2016年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》

　　一、单项选择题

　　1.【题干】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有(　)。

　　【选项】

　　A.用途广泛性

　　B.异质性

　　C.弱流动性

　　D.长寿命性

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。

　　【考点】

　　2.【题干】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是(　)。

　　【选项】

　　A.房地产投资更易变现

　　B.房地产投资所需资金少

　　C.房地产投资收益更高

　　D.房地产能保值增值

　　【答案】D

　　【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有保值增值的特性。

　　【考点】

　　3.【题干】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择(　)。

　　【选项】

　　A.进入稳定期的优质收益型房地产投资

　　B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资

　　C.机会型房地产投资

　　D.刚竣工的收益型房地产投资

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。

　　【考点】

　　4.【题干】若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为(　)。

　　【选项】

　　A.14%

　　B.19%

　　C.21%

　　D.22%

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%

　　【考点】

　　5.【题干】下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是(　)。

　　【选项】

　　A.开发强度系数

　　B.土地转化率

　　C.住房可支付性指数

　　D.住房市场指数

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。

　　【考点】

　　6.【题干】房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期(　)。

　　【选项】

　　A.平均空置率

　　B.平均吸纳率

　　C.平均交易量

　　D.平均租售价格

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。

　　【考点】

　　7.【题干】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括(　)。

　　【选项】

　　A.房地产开发企业对市场预测的偏差

　　B.购房者对市场预测的偏差

　　C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为

　　D.房地产开发资金的易得性

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开放商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。

　　【考点】

　　16.【题干】张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为(　)。

　　【选项】

　　A.7.05%

　　B.7.17%

　　C.14.10%

　　D.14.34%

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。有题意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，则(1+r/2)20=2，得r=7.05%。

　　【考点】

　　17.【题干】某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别为100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为(　)万元。

　　【选项】

　　A.110.00

　　B.110.47

　　C.119.31

　　D.172.43

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/(1.083-1)=119.31。

　　【考点】

　　18.【题干】某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是(　)元。

　　【选项】

　　A.23096.67

　　B.24308.23

　　C.24754.28

　　D.25523.64

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是复利计算。因为年租金是于每年的年初收取，所以P=A1×{1-[(1+s)/(1+i)]n}×(1+i)/(i-s)，求出A1就是所求的结果。

　　【考点】

　　19.【题干】李某向银行贷款30万元购买了一套的住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为(　)元。

　　【选项】

　　A.948.72

　　B.1039.09

　　C.1200.58

　　D.2149.29

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是复利系数的应用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240个月，P=30万元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第11年年初一次性提前偿还本金10万元，折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205元，则从第11年开始的月还款额为A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元。

　　【考点】

　　20.【题干】某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、那年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是(　)元。

　　【选项】

　　A.10923.89

　　B.12673.39

　　C.23326.61

　　D.25076.11

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。P=A/i×[1-1/(1+i)n]=36000/7.5%×[1-1/(1+7.5%)5]=145651.857元，第10年投资回报=P×i=145651.857×7.5%=10923.89。

　　【考点】

　　21.【题干】某房地产投资项目总投资5000万元，其中资金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为(　)。

　　【选项】

　　A.12.00%

　　B.14.00%

　　C.14.80%

　　D.17.20%

　　【答案】C

　　【解析】本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷金=5000-2000=3000万元，假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000×R，借贷资金的财务费用=3000×10%=300万元，2000万元的资本金产生的收益=2000×R，资本金收益率水平=(2000×R+3000×R-300)/2000=22%。解得R=14.8%。

　　【考点】

　　22.【题干】在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是(　)。

　　【选项】

　　A.建造费用

　　B.融资费用

　　C.其他工程费用

　　D.专业人员费用

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。

　　【考点】

　　二、多项选择题

　　1.【题干】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有(　)。

　　【选项】

　　A.国债收益率

　　B.银行存款利率

　　C.市场平均投资收益率

　　D.银行贷款利率

　　E.银行同业拆借利率

　　【答案】AB

　　【解析】本题考查的是资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和的投资机会的收益率。这个收益率差不多=上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。

　　【考点】

　　2.【题干】下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有(　)。

　　【选项】

　　A.房屋基础和结构的投资

　　B.土地购置费用

　　C.城市公共配套设施建设费

　　D.房屋水、电、卫等附属工程的投资

　　E.厂房内的工艺设备购置和安装费用

　　【答案】AD

　　【解析】本题考查的是房地产市场指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。

　　【考点】

　　3.【题干】关于房地产空间市场的说法，正确的有(　)。

　　【选项】

　　A.存在的目的是为获取房地产投资收益

　　B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业

　　C.需求者可以通过租赁来满足其需求

　　D.供给来源于房地产资产市场

　　E.供求关系不会影响房地产市场中的需求

　　【答案】BCD

　　【解析】本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获得投资收益;选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。

　　【考点】

　　4.【题干】关于工程建设项目招标的说法，正确的有(　)。

　　【选项】

　　A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标

　　B.招标项目必须编制标底

　　C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分

　　D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价

　　E.招标控制价必须保密

　　【答案】ACD

　　【解析】本题考查的是工程建设招标。选相关A正确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标;选项B错误，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的额，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底;选项C正确，根据《建设工程量清单计价规范》(GB　50500——2008)规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责;选项D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价;选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用，我们看出其不同于标底，无需保密。

　　【考点】

　　5.【题干】根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为(　)。

　　【选项】

　　A.同质偏好市场

　　B.异质偏好市场

　　C.分散偏好市场

　　D.集群偏好市场

　　E.个体偏好市场

　　【答案】ACD

　　【解析】本题考查的是市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。

　　【考点】

　　6.【题干】作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有(　)。

　　【选项】

　　A.产品定位

　　B.避强定位

　　C.竞争性定位

　　D.对抗性定位

　　E.重新定位

　　【答案】BDE

　　【解析】本题考查的是市场定位。市场定位作为一种竞争战略，现实了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式;对抗性定位，指与的竞争对手“对着干”的定位方式;重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。

　　【考点】

　　7.【题干】关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有(　)。

　　【选项】

　　A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大

　　B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率

　　C.当每年计息周期数m>1时，名义利率小于实际利率

　　D.当每年计息周期数趋向于无穷时，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1

　　E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值

　　【答案】BCD

　　【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大;选项E错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。

　　【考点】

　　8.【题干】房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有(　)。

　　【选项】

　　A.销售收入

　　B.租金收益

　　C.开发利润

　　D.物业增值

　　E.股权增加

　　【答案】BDE

　　【解析】本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业时实现，也可以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。

　　【考点】

　　9.【题干】关于现金回报率的说法，正确的有(　)。

　　【选项】

　　A.现金回报率是年净收入与初始权益资本的比率

　　B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率

　　C.现金回报率考虑了还本付息的影响

　　D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益

　　E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力

　　【答案】BCE

　　【解析】本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的收益资本的比率;选项B正确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率;选项C正确，现金回报率考虑了还本付息的影响;选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益;选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力

　　【考点】

　　10.【题干】下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价的结果的有(　)。

　　【选项】

　　A.权益投资比率

　　B.空置率

　　C.土地费用

　　D.容积率

　　E.运营费用

　　【答案】ABE

　　【解析】本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

　　【考点】

　　12.【题干】若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有(　)。

　　【选项】

　　A.标准差系数越大，风险越小

　　B.累积概率值越大，风险越小

　　C.标准差越小，风险越小

　　D.标准差越大，风险越小

　　E.标准差系数越小，风险越小

　　【答案】BE

　　【解析】本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或者等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小;选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差所反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的答案。

　　13.【题干】房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是(　)。

　　【选项】

　　A.做出是否投资的决定

　　B.对项目投资进行详细测算

　　C.是否有进行详细可行性研究的必要

　　D.有哪些关键问题需要进行辅助研究

　　E.系统比较项目的规划设计方案

　　【答案】ACD

　　【解析】本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称为“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：(1)分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定;(2)是否有进行详细可行性研究的必要;(3)有哪些关键问题需要进行辅助研究。

　　14.【题干】下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有(　)。

　　【选项】

　　A.银行信贷

　　B.商业信用

　　C.租赁融资

　　D.租赁融资

　　E.发行股票

　　【答案】ABCD

　　【解析】本题考查的是房地产债务融资。债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。

　　15.【题干】在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有(　)。

　　【选项】

　　A.写字楼可出租或可使用面积的计算

　　B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系

　　C.出租单元的室内装修

　　D.租户的财务状况

　　E.出租单元拟经营内容

　　【答案】ABC

　　【解析】本题考查的是写字楼租金的确定、物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：计算可出租或可使用面积;基础租金与市场租金;出租单元的面积规划和室内装修。

　　三、判断题

　　1.【题干】对房地产的使用功能进行适时调整，可是所投资的房地产保值和增加。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。

　　【考点】

　　2.【题干】报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均价格表示。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。

　　【考点】

　　3.【题干】房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是开工申请与审批，建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。

　　【考点】

　　4.【题干】房地产市场调查一般应从手机二手资料开始。(　)。

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是市场调查的步骤。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本很高的一手资料。二手资料是调查的起点，其优点是成本及可以立即使用。

　　【考点】

　　5.【题干】按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第(n-1)个计息周期的期末。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。

　　【考点】

　　6.【题干】在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。

　　【考点】

　　7.【题干】在房地产投资分析中，如果没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是通货膨胀的影响。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑(适当调低折现率估计)。

　　【考点】

　　8.【题干】由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动率相对较低。

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。

　　【考点】

　　9.【题干】在其他风险因素不发生变化的情况下，运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。(　)。

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查额是房地产开发项目盈亏平衡分析。运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。

　　【考点】

　　10.【题干】从决策类型上看，房地产投资决策通常属于确定型决策。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是决策的概念。房地产投资通常属于风险型或不确定型的群体管理决策。

　　【考点】

　　11【题干】在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是收入估算与资金筹措。资金的筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。

　　【考点】

　　12.【题干】房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是证券市场的分类。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。

　　【考点】

　　13.【题干】政府储备土地的抵押价值为市场估价价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。

　　【考点】

　　14.【题干】在收益性物业管理中，物业服务企业对租户的人身安全和财务安全负主要责任。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】B

　　【解析】本题考查的是安全保卫，保障租户人身和财产的安全，通常是业主的义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见，并代表业主实施该计划。

　　【考点】

　　15.【题干】在大型购物中心的物业管理中，购物中心内公用面积的维护费用，通常提按钮租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积额比例分摊。(　)

　　【选项】

　　A.A

　　B.B

　　【答案】A

　　【解析】本题考查的是零售商业物业的租约。大型购物中心内的公用面积，一般包括大堂入口、电梯和自动扶梯、顾客休息处、走廊及其他公用的面积。公用面积的维护费用，通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。

　　【考点】

　　四、简答题

　　1.【题干】某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2，其中：高层住宅60000m2;多层住宅50000m2;商铺10000m2。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/m2;多层住宅2700元/m2;商铺3000m2;其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为高层住宅9500元/m2;多层住宅12000元/m2;商铺26000元/m2。销售费用为销售收入的2%;销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其预计加权销售均比的比率。

　　【答案】假定该项目的保本加权销售均价为A元/m2

　　则销售收入等于120000A

　　销售费用=销售收入×2%=120000A×2%=2400A

　　销售税费=销售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A

　　建筑面积=项目占地面积×容积率=66667×2=133334m2

　　可出售面积中，高层、多层、商铺所占的比例分别为：

　　60000/120000=50%

　　50000/120000=41.67%

　　10000/120000=8.33%

　　不可出售建筑面积=133334-120000=13334m2

　　不可售建筑物综合造价=(3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%)=3274.99元/m2

　　该项目造价=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872

　　土地取得成本=60000万元

　　财务费用=8000万元

　　当保本时，销售收入-销售费用-销售税费=土地取得成本+该项目造价+财务费用

　　=(120000A-2400A-7800A)/10000=60000+43666.872+8000

　　A=10170.023

　　保本加权销售均价为101701.023元/m2

　　预计加权销售均价=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2

　　保全加权销售均价与预计销售均价的比值为：10170.023/11916.2d=0.8535

　　【考点】

　　2.某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/m2，出租率85%;客房平均价格为每天180元/间，入住率90%;其他收入为600万元/年;运营费用收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原油的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%;客房平均价格为每天160元/间，入住率80%;其他收入为400万元/年;经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%;客房平均价格为每天200元/间，入住率90%;其他收入为800万元/年;运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支发生在年末每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资金财务净现值和财务内部收益率。

　　【答案】前四年客房每年收入=180×365×120×90%=1241.73万元

　　前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=816万元

　　其他收入为600万元/年

　　前四年年净收益=(1241.73+816+600)×(1-45%)=1461.7515万元

　　第六年净收益={[960×(10000-5000)×95%+160×210×80%]/10000+400}×(1-55%)=386.4096万元

　　第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=456万元

　　第七年至第二十年客房每年收入=200×(100+210)×365×90%=2036.7万元

　　其他收入=800万元/年

　　第七年至第二十年年净收益=(456+2036.7+800)×(1-50%)=1646.35万元

　　资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515×(P/A，8%，4)×(P/F，8%，6)+(386.4096-2000)×(P/F，8%，6)+1646.35×(P/A，8%，14)×(P/F，8%，6)+5000(P/F，8%，20)=-13000+4344.657-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941

　　内部收益率IRR=8%+1%×92.0096/(1081.941+92.0096)=8.08%

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