物权法对房改房的司法解释|2017年物权法司法解释：前期物业管理

　　第四章 前期物业管理

　　第六十四条 建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前，以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并书面签订前期物业服务合同。

　　分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。

　　前期物业管理招投标的具体实施办法，由市房地产行政主管部门另行制定。

　　第六十五条 前期物业管理招标的建设单位应当自确定中标人之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案：

　　(一)前期物业管理中标备案申报表；

　　(二)物业管理区域备案回执；

　　(三)招标公告和招标文件；

　　(四)开标签到表；

　　(五)评标专家评分表；

　　(六)评标委员会的评标报告；

　　(七)中标单位资质证书；

　　(八)中标单位的投标文件。

　　新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费超出政府指导价收费标准的，还应当提供价格行政管理部门对前期物业服务收费标准的批复文件。

　　报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

　　第六十六条 建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同的，物业服务企业应当自合同签订之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案：

　　(一)前期物业服务合同备案申报表；

　　(二)物业服务企业资质证书；

　　(三)前期物业服务合同；

　　(四)中标通知书。

　　报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

　　第六十七条 新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费实行政府指导价管理。建设单位与前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务具体内容、收费标准和合同期限，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。

　　建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价收费标准。

　　第六十八条 新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费确需超出政府指导价收费标准的，建设单位应当在前期物业管理公开招标前向物业所在地的区、县级市价格行政管理部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务收费标准。经核定批准的收费标准，同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标的收费标准。

　　第六十九条 业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：

　　(一)物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。

　　(二)拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门。

　　(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

　　公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果。

　　业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

　　第七十条 建设单位应当在新建物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

　　建设单位在办理物业承接查验前，应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　(二)物业专项维修资金清册；

　　(三)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；

　　(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　(五)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

　　(六)物业及配套设施的产权清单；

　　(七)物业服务用房的清单；

　　(八)物业使用、维护、管理必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面补交的具体时限。

　　第七十一条 房屋登记机构应当在房地产登记簿中对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋予以记载，业主有权查询。

　　建设单位在出售物业时，应当将经规划行政管理部门审定的修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图作为商品房买卖合同的附件。

　　按照规划要求在住宅小区内配套建设的公共服务设施，属于建设单位所有的，建设单位应当按照物业服务合同全额缴纳物业服务费用，并在同等条件下优先满足业主需要。

　　第七十二条 物业服务企业应当与建设单位办理物业交接手续后30日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门办理备案手续：

　　(一)物业承接查验备案申报表；

　　(二)前期物业服务合同备案回执；

　　(三)临时管理规约；

　　(四)物业承接查验协议；

　　(五)建设单位移交资料清单；

　　(六)查验记录；

　　(七)交接记录；

　　(八)其他承接查验有关的文件。

　　报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

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