[关于美国移民投资]美国移民的自住房和投资房贷款的区别

【#美国移民# 导语】每个已婚家庭或单身个人的基本住宅，就是自住房。从税法上说，如果纳税人同时拥有两套住宅，他居住时间相对较长的那套住宅为自住房。另一个房产一般就会被认定为投资型房产或度假屋。以下是©文档大全网整理的美国移民的自住房和投资房贷款的区别，欢迎阅读！

【篇一】美国移民的自住房和投资房贷款的区别

　　鉴於自住房贷款有低利率等优惠政策，很多民众即使在购买投资房时也想以自住房申报。实际上，银行会依据一些条件来判定顾客购买的房产是用自住还是投资。

　　二、付点数降利率

　　如果民眾想要以自住房的利息来购买投资房，也有一种办法，就是付点数。一个点数，就是贷款金额的1%。举例来说，对於40万的投资房贷款，根据房利美的规定，如果要拿自住房的利息，贷款时要付两个点数，就是40万乘2%，也就是一次性付8000元。

　　这要看民眾保持投资房多久。例如壹个贷款40万、30年还清的房子，投资房比自住房的每月还贷相多出100元，如果选择付点数，大约7年就把8000元赚回;但如果购房者打算两三年就卖掉房子，那么就没必要购买点数了。

　　三、首付要求高

　　从贷款比例来讲，投资房贷款最多只能申请到70%，这就是说购房者至少要付30%的首付，而自住房贷款有时可以达到90%之多。银行对首付的要求也会更高，自住房首付款可以由父母、朋友赠予，若购买投资房，银行要查看申请人两个月的银行月结单，其中不允许有任何赠与款。另外，申请人的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房仅為620分。

　　在美国，相对其他商业贷款，申请房屋贷款比较容易，而且利率较低，因此购买房產，要善於利用银行贷款，也就是学会藉钱投资，用别人的钱赚钱。

　　但投资房贷款和自住房贷款有些不同。申请投资房贷款曾经做过房东。投资房购买者去银行贷款时，银行会看负债和收入的比例，不能超过43%到50%。例如，某人月收入5000元，当前自住房和未来的投资房加起来的所有贷款、地税、保险等负债额每月2500元，负债和收入比例刚好50%，他可以申请到这个贷款。但如果本人还有汽车贷款200元，负债达到54%，就不能申请到这栋投资房的贷款了。

　　如果是自住房，而且这套自住房还是用贷款买的。那么你在报税时，和自住房相关的一些费用都可以抵免税，比如贷款利息、贷款点数、地税等等。这相当于给了购房者一个很大的税务优惠。

　　如果纳税人要出售自住房，原本要交纳资本增值税，但如果被出售的是自住房，且业主在近五年内于该住宅居住至少两年以上，卖房利润个人低于25万美元，夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。

　　当纳税人申报其自住房之后，美国税务局将会定时检查纳税人的电话记录、账单支付、纳税人是否有在住宅区行使其公民投票权等一系列可以显示纳税人是否在该住宅常住的情况。因此，纳税人很难谎报其自住房的状况。

　　投资房：如果你除了自住房，还买了另一套房用于出租，那么租金收入在报税时有哪些政策可以省税呢？

　　A：出租房屋的支出

　　首先，屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，因为这些收据在报税时都可以算作支出，以抵租房收入。如果请工人，也建议屋主从国税局（IRS）网站上下载1099表格，这样支付给工人的费用，可以用来报税。许多华人在聘请工人时，都愿意以现金方式交易以取得较低的收费，但这样做，不仅报税时没有凭据，而且无法获得冲抵租金收入的出租成本支出。

　　B：折旧冲回

　　出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。只有房子的价值可以折旧，土地价值部分不能折旧。出租房分27.5年来折旧算。比如说，你买个房子20万，土地值4万，房子本身值16万，你每年就可以折旧16万/27.5=$5818，也就是从租金收益中扣除。27.5年以后，你已经把那16万都折旧完了。这时候你把房子卖掉，卖了30万，增值的10万，你要付长期资本利得，税率比较低。可是那16万以前帮你省税的折旧部分，你要重新交税。这部分税，就叫做折旧冲回。

　　不少屋主放弃折旧，这样做不太正确。因为一所房子可能出租几十年，国税局很难查是否拿折旧来抵税，所以税法规定不管已折旧还是可折旧都要吐回，不拿白不拿，白白损失折旧不划算。而且三十年前一个二十万的房子，现在已值百万。当年折旧省下的税，用今天的物价折算，可能升五到十倍，因此建议折旧越早越好。

　　如果你是以个人名义投资房产的，可以通过房子的地税，保险费，房子的折旧费，装修维修费，房地产公司的管理费，房地产经纪的中介费等这些方式来抵税。对高收入者来说，省下的税可以高达40%，相当于政府帮你给了一半的开支。

　　如果你是用公司名义投资房地产的，除了以上提及的抵税项外，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用，员工的所有工资，福利，用公司的名义买的电脑，家具，电器等“办公用品”等等，通通可以抵税，专家建议，谨记保留原始发票，收据，或是信件等作为报税凭据。

【篇二】申请美国结婚移民的指南

　　一、与美国公民结婚

　　你也许已知道与美国公民结婚拿绿卡是最快、最容易的。事实也正是如此。美国公民的配偶属直系亲属，而直系亲属每年移民美国的人数可以不受移民配额的限制。也正是由于此原因，美国公民的配偶在申请绿卡时无需等待排期，亦即无需排长队等候移民名额。不论你是先来还是后到，你随时都可以申请绿卡。

　　二、与绿卡持有者结婚

　　除了美国公民的直系亲属以外，大多数类别的亲属移民都要受到移民配额的限制。美国移民法将这些需要排队等候移民名额的亲属移民分成四大优先类，它们分别为：

　　第一先：美国公民的成年未婚子女;

　　第二优先：该优先类又进而分成两类，即2A：绿卡持有者的配偶和未满21岁的未婚子女;2B：绿卡持有者的成年未婚子女;

　　第三优先：美国公民的已婚子女;

　　第四优先：美国公民的兄弟姐妹。

　　当你和持绿卡者结婚后提出绿卡申请时，你就属于上述第二优先中的2A类。由于上述先类移民都要受到移民配额的限制，亦即每年发放的绿卡有一定的限额，因此你必须排队等候派期。所谓的排期就是指你首次递交移民申请的日期。你的排期标明了你在排队等候移民名额的队伍中的位置。美国国务院每月都会公布排期表，而只有当你的排期不迟于国务院的排期表上公布的日期时，你才可以获得绿卡。

　　当你在中国等候绿卡期间，如果你持绿卡的配偶成为美国公民，你便可以立刻转入前文中所说的美国公民配偶的绿卡申请程序，换言之，你既可以K-3签证先来美，并在美国等候绿卡，而且也无须等候排期。

　　三、与非移民结婚

　　当你和一位在美持非移民身份的人士结婚时，你来美的途径一般要视你的配偶持何非移民身份而定。如果你的配偶持F-1(学生)身份，你可以F-2签证来美陪读，如你有孩子，只要你们结婚时孩子未满18岁且现在仍未婚、未满21岁，孩子也可持F-2签证与你一同入美。如你的配偶持H-1，你和你的孩子可以H-4来美。如果你的配偶是L-1身份，你和你的孩子则可持L-2签证入美。当配偶是E-1或E-2，你和你的孩子同样也持E-1或E-2入境。除了以非移民的配偶的身份来美外，你也可在婚前或婚后单独申请自己的非移民签证(如H或L签证)来美。

　　在你与非移民结婚申请绿卡的过程中，你应巧妙利用"时间差",及时搭上"顺风车"，这也就是说，如果你准备与一位非移民缔结良缘，你应赶在他/她拿到绿卡前结婚。这里所说的搭顺风车喻指在主申请人正在申请绿卡期间，你通过与其结婚而成为衍生受益人，衍生受益人将可与主申请人一道拿到绿卡，而且拿到的绿卡是永久性的。否则当你错过顺风车，亦即在他/她已拿到绿卡后你才与其结婚，你将掉落至亲属移民第二先，由于第二优先须等候排期，因此你的绿卡将进入漫长的等待期，而且当你在拿绿卡时如果结婚未满两年，你所得到的是一张临时绿卡，你还须赶在临时绿卡快到期前再向移民局递一道申请，将临时绿卡改为永久绿卡。

扩展阅读：移民美国的原因

　　1.就业和商业机会

　　在某些情况下，文化程度高、具有职业技能、语言能力过关的人为了美国能提供比自己国家更多机会选择移民。

　　2.寻求更好的医疗保健

　　想象一下，被严重的健康问题困扰，却生活在一个只提供有限医疗保健服务的国家会是怎样一种情形。

　　美国癌症协会今年1月公布研究显示，由于先进的治疗方法、提早筛查、以及人们戒烟等生活习惯的转变，使得美国人的癌症死亡率自1991年以来大幅下降了23%，幸存人数约170万。

　　据人民网报道，美国癌症协会的这项监测癌症病例和死亡的研究，显示出总体的癌症死亡率下降，特别是肺癌、乳腺癌、前列腺癌、结肠癌和直肠癌。

　　3.给孩子创造更多机会

　　有时为了孩子的教育和未来的就业，父母往往做出最艰难的决定从自己的母国移民来美。

　　在望子成龙的中国，父母为孩子移民他乡的大有人在。据参考消息报道，调查公司CRR通过对185名有移民计划的中国人进行采访后发现，中国人移民的最主要原因便是子女教育问题，有约65%的受访者将此列为自身移民的首要出发点。

　　4.家庭团聚

　　移民美国最常见的法律依据就是家庭团聚法，这项法案把74%名额分配给了新移民中获得家庭团聚签证的人。

　　在美国有那么一些人只身在国外打拼拿绿卡，就指望在最短的时间让一家老小在美国团聚。

　　5.婚姻

　　在当今全球化的世界中，长途约会风靡一时。但如果两个人想继续发展，跨洋过海聚到一起是显而易见的选择。

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