2017年国家司法考试卷二|2017年国家司法考试物权法司法解释亮点解读

　　亮点一：房屋登记簿登记错误可起诉纠正

　　司法解释第一条，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。第二条，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

　　亮点二：针对一房二卖 买房需预告登记人同意

　　司法解释第四条，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当认定其不发生物权效力。

　　为了防止一房二卖，《物权法》特别规定，房屋预告登记后，未经买房者同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但事实上并不清楚他人的何种处分会导致无效，有的甚至出现房屋不能出租的情况，变相扩大预告登记效力的范围。

　　同时，生活中，一房二卖的情况经常出现，如果第二个支付了合理对价，并过户到自己名下，前一买房者往往拿不到房子。因而，司法解释根据兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则，将《物权法》中的处分行为“进行了限缩性解释，明确了没有经过预告登记人的同意，第二个买主无论如何都不能获得房屋的所有权。”

　　在房产交易中，存在有商品房预售制度，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。司法《解释》的第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

　　亮点三：机动车转让即便未登记 受让方权利优先

　　机动车现今早已走入寻常百姓家，机动车交易也日益频繁。据统计，截至2015年5月，全国机动车总保有量达2.69亿辆。机动车的二手交易也大量增加，实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。加之因机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人，也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集，因此，如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。

　　比如，在机动车所有权转让交易中，如果转让人(张三)已经把机动车交付给了买受人(李四)，但双方没有去办理过户登记，而转让人对外还对王五有负债没有偿还，并且转让人没有其他财产可以偿还债务。那么，王五能不能主张用这辆机动车来抵偿张三欠他的债务呢？或者说，这时候的王五和李四谁对这辆机动车拥有优先所有权？

　　根据《物权法》第23条、第24条的规定，机动车等特殊动产的物权变动，是交付即发生物权变动的效力，未经登记，只是不得对抗第三人。根据司法解释第六条规定，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

　　而且，在物权与债权的关系上，在一物之上既有物权又有债权时，一般而言，物权优先于债权。简单来说，李四的权利优先于王五的权利，即使没有登记，法律应该优先保护李四的权利。

　　亮点四：离婚分房产不受登记影响

　　当下，很多人离婚都会涉及到财产的分割，特别是房产的分割。那么，法律判决书生效之后，将夫妻共同房产判给其中的一方，但房产证上仍是两人的名字，这是不是意味着法律判决生效之日开始就已经实现了产权的变动？对此，司法《解释》给予了肯定答复。

　　人民法院民一庭庭长程新文表示，“在离婚诉讼中，如果法院判决准予离婚，同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有，那么自法院判决生效时起，房屋的所有权就不再属于双方共有，而是归属于丈夫或者妻子一人，即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。”

　　关注热点

　　1、拆小区围墙，需全体业主同意吗？

　　这位专家表示，一个小区使用的土地，无论是小区内建设道路、绿地，还是建设住宅楼的土地，都先是开发商从政府手中获得使用权，建设完成后出售给业主。

　　同时，《物权法》中规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。这里有一个“业主共有权”的问题，小区围墙逐步打开，从物权法来说，应该由业主们同意。所以，国家的政策要付诸实施，还需要法律方面的衔接。

　　2、开放小区道路，业主可获补偿吗？

　　这位专家指出，开放小区中的道路资源，小区业主应获得补偿，这些补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本，以及由此给居民带来不便进行的补救措施，包括噪音、污染等一系列问题。

　　3、推行街区制，安全隐患会增加吗？

　　另外，推行街区制后，很多人担心，以后小区的物业如何管理？小区的安全隐患是不是会增加？对此，这位法学专家表示，小区的治安不单单靠封闭，还要靠管理和防范等，如加强巡逻、守护等多种措施。对于噪音、车流量增加等带来的问题，要有具体的、有针对性的配套措施进行解决。总的来说，小区逐步放开是有一个过程的，除了法律方面的衔接，一系列配套政策、措施也是不能少的。

　　4、宅基地使用权将是未来关注的问题

　　人民法院民事审判第一庭庭长程新文在发布会上还表示，目前正在根据《物权法》的规定以及司法实践中的经验总结修订起草担保物权司法解释，《物权法》中的其他内容，如相邻关系、宅基地使用权、地役权、占有等，也都将是未来关注的问题。当下，在鼓励农民进城落户的背景下，农民的宅基地使用权如何处置成为大家关注的焦点。这部分的权利如何保障或转让，也需要进一步细化明确。

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