农行房贷（商贷）提前还款避坑指南2020版 免责声明 1、本指南具有时效性，仅在2020年有较重要参考价值，之前或之后太多年份，因银行政策的变更，参考价值变弱。 2、本指南不具权威性，因不同银行、同一银行不同分行支行、银行内部不同经办人员、不同地区不同贷款人不同时期签订的合同条款等因素的差异，会导致实际操作与本指南有所出入，故本指南仅供参考，详情请自行查阅贷款合同、银行官网及咨询相关经办人员。 3、本指南主要针对广州的中国农业银行，其余地区、其余银行的政策可能有较大差异，但一些通用性的操作仍有一定参考价值。 提前还款前提条件 1、政策限制：月供无逾期记录、月供已累计超过1年、距离上次提前还款（若有）超过1年等，详细限制可自行到银行官网查询或咨询相关经办人员。 2、资金限制：手头上的资金扣除生活所需后，除了能涵盖提前还款金额之外，还应能支付违约金（若有）及下个月的月供。 3、投入产出比的衡量：若是以下情况之中的一种以上，果断提前还款：无较好投资渠道或投资收益小于贷款利率、贷款利率过高（利率多高为过高跟个人主观感受有关，但可与存款利率、公积金贷款利率作对比）、处于还款期早期、预计收入有变。 提前还款流程 1、评估还款金额、计算违约金：如果是还部分而不是还清剩余金额，则对还款金额有一定要求，例如需要是一万的整数倍且XX万起步。至于违约金的数目，则需要查阅贷款合同的具体条款，通常是0（个别买房较早且享受利率优惠的，有可能不需要交违约金，即0个月利息）到6个月的利息，这个利息既可能是按全部金额所计得的利息，也可能是按提前还的那部分金额计得的利息，主要看合同条款如何描述。另外，如果合同条款说“有权”收取违约金，那么多数情况都会收，不要心存侥幸。 2、电话预约：至少提前一个月打电话预约。遇特殊情况，还需提前更多，例如2020年下半年需提前三个月，银行给出的说辞是提前还款的人较多，需审批的时间较久，但审批拖得越久，能收的利息越多，疫情年份，利字当头，个中缘由相信大家一想就明白。至于电话号码，可联系当初的贷款经办人获取，且这类电话打不通、忙音是非常常见的，坚持一直打，打到通为止。打通了就会告知你办理时间（截至本指南撰写之时，只在每周三能办理，每轮限定一定人数）、材料（身份证、月供银行卡、贷款合同）和地点（当初办理贷款的银行网点）。 3、现场申请：主要是填一份表，官方名称是《个人信贷业务要素变更表》，部分内容银行已填好，申请人需要补充的是姓名、还款金额、银行卡号、手机号、日期，填好后经办人会让申请人对该表拍照。需要注意的是，可以顺便变更剩余金额的还款期限，例如提高后续月供。重点来了：对于剩余的金额，银行可能会默认采取“月供不变缩短期限”甚至“月供减少期限不变”的方式，若申请人要求提高月供，则无异于虎口夺食，经办人有可能会阻挠，说“按规定”、“统一”不能提高月供，此时不能妥协，继续与之严正交涉，行使相关合同条款和法规赋予的合法权利，仍无果则可投诉，本人当初是找贷款楼隔壁的前台人员投诉，各位看官若知晓更多更有效的投诉渠道，欢迎分享！ 4、审批通过：一般在当初约定申请期限（以前1个月，2020年下半年为3个月）的前一段时间会有电话通知，提醒申请人在某个日期前及时存够还款金额及违约金（若有），以便在最近一个正常还款日之前进行划扣。 5、扣款成功：在约定的扣款日期时注意留意划扣情况，可通过网上银行、APP等渠道进行余额查询，一般在下午划扣，但由于银行是排队批量处理，部分申请人也可能推迟到次日再扣，若遇周末还会顺延。 6、拿凭证：银行会再次打电话，告知提前还款后的首月月供（注意首月利息为混合利息，即提前还款前的余额所产生的利息加上提前还款后的余额所产生的利息，了解这两种余额在一个月里所占的天数，就不难算出各自的利息），并让申请人亲自去银行网点拿本次提前还款凭证。如果已全部还清，可能还会有结清凭证等材料，以便贷款人去房管局解押。 注意事项 1、务必熟悉合同条款，至少过一遍合同全部内容！ 2、违约金和利息的计算：违约金与利息相关，而利息则与剩余本金及利率有关，即剩余本金越多、利率越高，每月利息越多。 3、月供决定利息递减速度。月供越多，利息递减越快，银行赚得越少。所以建议在能力范围内，尽量提高月供（但注意最好不要超过月收入的一半，否则自身有压力，审批也不容易通过），以达到节省利息、缩短还款期限的目的。变更月供是合理权利，经办人拒绝则可投诉。 4、银行的逐利本性：提前还款行为在银行眼里很“招人恨”，因为会影响利息收入和相关人员的奖金等，但不要有心理负担（多数银行吃相难看），双方按合同办事即可。违约金一般不会免，即使在疫情年份，但实际操作中可与经办人协商，如何协商需自行斟酌。但切记一点，没有人能从银行赚到钱，从签合同那一刻开始就注定亏损，看亏多亏少而已。如果能赚到，请先确认三点：（1）是否银行内部人员；（2）是否在梦中，或特殊时期走狗屎运；（3）是否有第三个冤大头；（4）是否正在《刑法》边缘疯狂试探。 5、申请现场可与其他申请人交流，必要时加几个微信或QQ，以便能在一些事情上互相交流印证。 6、申请过程注意保留证据，以便与银行发生争执纠纷时维护自己的权益，如何保留证据请自行考虑。 7、需留意各个时间节点，进度未如期进行时（例如在约定扣款日期未扣款）可主动打电话向银行询问，不要拖延，一拖可能就是一个月的利息！ 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/2b304e2d48649b6648d7c1c708a1284ac95005e2.html