关于深xx评字00000第000000号评估报告的异议 (20xx)粤03执xxxx号 异议人：深圳市xxxx有限公司 住所地：深圳市福田区松xxxxx 法定代表人：xxxx 针对深圳市xxxxx估价顾问有限公司出具的深xx评字[0000] 00000第000号，关于深圳市xxxx有限公司名下位于广东省深圳市xxxxxx《资产评估报告书》，特提出异议如下： 一、评估机构的评估程序严重违法。 根据《最高院关于委托评估、拍卖工作的若干规定》，拟拍卖的财产应当由法院公开进行，随机确定、委托参与评估、拍卖的机构。在本案中，深圳市中级人民法院在执行该资产拍卖过程中，对评估机构确立的“评估基准日为接受委托之日起十日内”“评估期限为二十日”。本次评估中，委托日期为2016年xx月xx日，但xxx评估公司不但未能按照规定以接受委托之日起的十日内确定评估基准日，还违反规定，至20xxx年xxx月xxxx日才启动评估工作，开始实地勘验，直到同年xxx月xxxx日才出具评估结果，大大超过规定的“二十日”的期限。鉴于xxx评估公司严重违反法定程序，深圳市中级人民法院应当重新确定评估公司，xxx评估公司因未能在规定期限内完成评估工作，丧失合法的授权评估资格，其出具的报告不应采纳。 二、评估报告采用的估值法不合理，造成被评估对象价值严重贬损。 该评估报告采用的价值类型和估价方法完全背离涉案厂房的价值，使被评估对象价值严重贬损。该评估报告采用的评估价值类型为“市场价值”，称该方法是“在估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。”同时，该评估机构称在涉案标的的评估中采用了“收益法”的方法进行估价，指出收益法是“预测估价对象的未来收益，利用报酬率和资本比率，收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格。”但是经该机构评估，涉案厂房的评估结果仅为人民币3700元/平米,该估值甚至连该被评估对象所在周边厂房价值的五分之一都不到，相当于该厂房十年前的价格，这与深圳房地产价格暴涨的现实严重不符。 三、该评估报告估值依据的资料基础不充分，评估结果让人难以信服。 即便xxxx评估公司采取收益法进行评估没有问题，但依据该评估方法，未来收益转换为价值或价格的前提，应当是在现有价值的基础上以乘数增加。但是，通览整份评估报告，即便评估机构在估价结果中强调：估价人员是在“进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析”才得出该评估结果，但是在本次评估报告书的附件中，除被评估对象的租赁合同该份资料外，没有关于周边市场价格信息的任何数据，评估机构作出的对被评估对象现有价值所依据的基础数据严重缺失，看不到任何调查结果和基础资料，更无从体现机构对周边地产价值判断的数据依据。可以这么说，该评估机构所谓的未来收益乘数就是建立在空中楼阁的“基础”上的，才导致评估价值严重低于实际价值，脱离现实。因为估价人员的严重失职、评估机构的虚假评估，使得被评估对象被严重贬损，严重损害了异议人的合法利益。 综上所述，深圳市xxxx土地房地产估价顾问有限公司出具的xxxx评字[20xxx] xxxF第000号《资产评估报告书》，评估程序违法，评估报告作出的依据不合理、不充分，估价人员凭空捏造数据、严重失职，已经严重违反客观性、公正性原则，损害了异议人的合法利益。因此，特提出异议，请贵院公正审查，依法认定该评估报告无效，并依法重新选定评估机构进行评估。 以上异议请采纳，谢谢。 此致 深圳市中级人民法院 异议人：深圳市xxxx有限公司 年 月 日 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/2f85aa1bb9f67c1cfad6195f312b3169a551ea33.html