“营改增”后房地产企业的成本控制与管理策略 “营改增”是国家税务总局自2016年开始实施的全国性税制改革，其中最重要的内容就是将原来的营业税改为增值税。随着这一政策的实施，房地产企业需要针对其产业特点，优化自身管理策略，以实现成本的控制和降低，提高企业核心竞争力。 本文将从房地产企业的税收负担、成本构成和管理策略三个方面，探讨“营改增”后房地产企业的成本控制与管理策略。 一、税收负担 “营改增”后，房地产企业的税负将受到明显影响。在目前境内房地产市场上销售商品房的企业，其税率由原来的5.6%改为11%。从此，企业需要额外支付的税款将会增加。此外，还有以租赁为主业的房地产企业，由于租赁业务不遭受扣除税项而产生的累进式税负将越来越高。因此，在控制成本方面，房地产企业应重视税务策略的规划和实施，可采取如下策略： 1.尽量减少企业的应税项目和应税销售额 房地产企业可以通过优化自身管理制度，提升成品房的质量、售价与品牌效应，进而增加非应税销售额，从而对发票开具的额度起到降低的作用。 2.减少税率的影响 在租赁方面，可以选择以增值税专用发票来对租金进行开票，从而规避累进税率的影响。此外，通过与房地产业服务商、建筑设计公司等相关企业互相合作，可创造出更高附加值的项目，也有助于降低税率。 3.注意优化计税成本 税务部门将专门监管房地产企业的开票操作，因此，企业应加强财务管理和成本核算，并在合理范围内优化计算的开票成本。 二、成本构成 房地产企业的成本构成包括物质成本、人工成本、管理成本、营销成本、融资成本等，下面分别进行分析： 1.物质成本 房地产企业物质成本主要分为三个方面，即土地成本、建筑材料成本和EPC成本。其中，土地成本是影响成本水平的主要因素。目前，房地产价格差异较大，大部分土地都被一些大型企业垄断，使得房地产企业进入市场的成本较高，降低成本的难度较大。 2.人工成本 人工成本是房地产企业成本构成的重要组成部分。房地产企业应该注意到，目前国内经济环境虽发生变化，但是劳动力市场拐点并未显现。导致住宅建筑成本较高的是劳动力成本占比较高，企业在管理人力资源成本时需注意以下两方面： 一是要合理安排劳动力，提高员工的工作效率，同时加大对良心竞争者的调查，保障员工的合理福利待遇。 二是需加强职业教育和培训，培养一批高素质的管理人才，提高职业素质，产生较高的经济效益。 3.管理成本 管理成本包括人力资源成本、技术管理成本、质量管理成本等，它们是支持企业运营的主要保证。根据企业所处的市场环境及企业实际情况，针对不同的管理类型，企业的管理成本也会出现不同的构成模式 4.营销成本 房地产企业的营销成本包括宣传费用、广告费用、销售人员管理费用等。企业在进行宣传推广时，需采用客户化的营销策略，通过活动、抽奖、送礼等方式吸引客户，降低营销成本，提高营销效益。 5.融资成本 随着“营改增”的实施，对企业的财务管理会带来更多压力，特别是对企业融资成本的支出带来了新的挑战。企业除了要加强管理外，还要关注资产负债率等指标的变化，合理规划融资架构，提高信用评级，以克服融资成本上升所产生的问题。 三、管理策略 1.积极开发有竞争力的新项目 房地产企业应对市场需求进行科学分析，把握市场风向，开发有企业竞争力且市场前景较好的新项目。通过区域研究和市场调研，充分了解当地区域市场情况及购房、租房意向群体的需求，积极开发有现实竞争力的新项目，从而提高企业竞争力。 2.实行成本控制管理制度 房地产企业应建立适合自身的成本控制管理制度，采取先进的成本计算及控制方式。流程上，企业可以将成本管理分为“成本核算-成本分析-成本控制”等环节，以保证全过程的严谨和高效。 3.加强内部管理和优化组织架构 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/4741bb5ea5c30c22590102020740be1e650eccea.html