龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 营改增后房地产行业的财务管理重点及难点 作者：唐洪伟 来源：《经营管理者·中旬刊》2016年第08期 摘 要：自2016年5月1日起全面推开的营改增试点，对房地产行业产生了十分重要的影响。为更好的应对营改增过程中遇到的重点、难点问题，房地产企业要定期收集和分析相关缴税要求和建议。本文从营改增后房地产行业财务管理出现的新变化入手，系统分析了营改增后房地产行业的财务管理的重点及难点问题，并结合实际案例提出了一些加强财务管理、顺利落实国家减税政策的基本措施，希望可以对房地产行业财税健康发展起到一定的参考和借鉴。 关键词：营改增 房地产行业 财务核算 增值税 纳税抵扣 2016年5月1日，营改增试点改革在全国范围内全面推开。房地产行业作为此次改革中的难点和重点，备受关注。营改增新政下，对于房地产业的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、写字楼、工业地产、以及商业地产等。房地产业将适用于11%的增值税税率，较之营业税5%的税率有大幅上涨。 一、营改增给房地产行业带来的影响 1.缴税影响。增值税实际上是基于差额征税（销项减进项），而营业税是基于全额征税（仅销项），所以单纯将新税率和老税率直接进行比较是没有意义的。另外，过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响。虽然目前具体的房地产增值税算法和相关配套政策还未发布，但大众对于营改增后房价走势格外关注。由于增值税是价外税，营改增后，统计局发布的房价是价税分离后的房价，与同期相比肯定房价会“下降”，但购房者支付的总金额不一定会减少。例如营改增前合同价500万的房子，同样的情况下，营改增后，现在统计的房价：500/（1+11%）=450.45万元；即使房地产企业采用简易计税方式，房价还是会略有下降：500/（1+5%）=476.19万元。房产企业税负在简易征收的情况下，税负略有下降，在一般计税方式下，房企税负会不会下降取决于企业的财务管理、供应商管理情况。管理越优秀的企业、合作伙伴越给力（大型企业采用一般计税方式的供应商），越有利于房产企业税负控制。 2.缺少足够的发票抵扣。一般而言，企业能够取得多少进项税发票，与企业自身的管理水平、运营的规范程度相关。但从现实情况看，由于上游企业小、散、乱，沙石料、土石方等材料往往很难取得增值税发票。没有足够的发票抵扣，这是营改增后房地产行业面临的主要难题。 3.影响企业的现金流和利润。营改增后，由于房地产企业的销项税额短期内难以出现迅速增长，则很容易出现企业的进项税额比销项税额大的情况。从根本上来看，房地产开发企业，在开发项目之前，相关的建筑材料已经储备好，这就会导致在房地产项目开发初期缴纳的税费 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/6c03ac59ef06eff9aef8941ea76e58fafbb04562.html