法人自建自用房产增值税 2018-01-21 叶飞 易小勇 房地产纳税服务网 房地产开发公司法定代表人将公司开发的部分房屋留下自己使用，部分用于出租，并把房屋产权证登记到自己名下。该公司申报纳税时扣除了这部分金额，认为自建自用房产没有发生交易行为，不需缴纳增值税。税务机关认为，这种情况不符合自建自用的免税政策，应视同销售行为缴纳增值税。 企业认为，根据《全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，在境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。但单位或者个体工商户为聘用的员工销售服务或不动产属于非经营活动，不包括在内。企业自建自用房产行为，不开具发票，不存在有偿，不属于销售服务或者不动产的行为，不需要缴纳增值税。 另外，财税〔2016〕36号文件附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第十五款规定，个人销售自建自用住房免征增值税。私营企业整个企业属于法人个人的，因此，企业法人自建自用房产不需缴纳不动产增值税。 税务机关认为，企业的观点不正确。根据财税〔2016〕36号文件附件1第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。在免税规定中只明确个人销售自建自用住房免征增值税，不包括单位无偿赠与不动产行为。房地产开发公司将房屋产权登记到了公司法人个人名下，即便是私营企业，权属也已发生变更，实质上是有偿行为，不属于免税对象。 营改增后，自建销售不动产行为不再被分割成自建和销售两种行为，只需在销售环节缴纳一次增值税，消除了重复征税现象。除特殊规定外，纳税人自建自用不动产，只要权属发生变更，就应按销售不动产缴纳增值税。财税〔2016〕36号文件规定，对于房地产老项目，可选择以5%的征收率或11%的税率缴纳增值税，新项目则按11%的税率缴纳增值税。当选择按5%简易征收率时，应纳税额＝（全部价款＋价外费用）÷（1＋5%）×5%，收到预收款时需按3%的税率预缴增值税，预缴增值税＝（全部价款＋价外费用）÷（1＋5%）×3%；当按11%的税率缴纳增值税时，应纳税额＝（全部价款＋价外费用－当期销售房地产项目对应的土地价款）÷（1＋11%）×11%，当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，收到预收款时需按3%的税率预缴增值税，预缴增值税＝（全部价款＋价外费用）÷（1+11%）×3%。 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/9e210f9a77a20029bd64783e0912a21614797fb9.html