按揭方法
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“等额本息还款法”又称“月均等额还款法”，目前较为常用，它是在你还贷期限内，以固定的数目每月还贷。也就是说，不仅每年每月本金保持不变，而且每年每月利息保持不变。具体的计算公式为；月还款额=本金×月均还款额系数。可以看出，其特点是每月的还款额都固定不变。 一是借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方才可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款；二是贷款机构为严肃贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需1万元以上；三是借款人提前还贷一般需提前 10天或15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还资本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请，并须经其审核同意；四是借款人在当月仍需要偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存人银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部分住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式以“先息后本，每月等额减少，缩短还款期限”的计算原理，重新计算提前偿还部分贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印“每月还资本金利息表”，重新与借款人签订“借款变更合同”。 贷款利息是随着本金的不断减少而相应下降的。那么，怎样才能少还利息？一种办法是贷款前最好选择等额本金还款法。由于“等额本金还款法”前期还的本金多，所以，当你提前还款时，利息的损失就小。而“等额本息还款法”由于前期还的利息多，本金少，则当提前还款时就要吃些亏。所以，选择合情合理的还贷方式十分重要。以前述王先生购房为例：贷款年利率为5.04%，月利率为4.2‰。如果是等额本息还款法，借款人获得贷款后20年所还利息总额为147，320元；如果是等额本金还款法，借款人获得贷款后20年所还利息总额为125，191.26元。可以看出，随着时间的推移，到第20年，等额本金还款法要比等额本息还款法少还利息22，128.74元。 2002年2月21日起，银行贷款年利率5年内公积金为3.6%，商业贷款为4.77%，5年以上公积金为4.05%，商业贷款为5.04%。因此，在确定提前还贷时尽量不要跨过5年的最佳时间段。 第三种办法是确定提前还贷的具体方式。如果是采取等额本息还款法，还款总额为397，320元，借款人还款五年即第60个月还款后，剩余贷款本金变为234，990元。对于提前还款的，可以采用两种方式：一是提前全部还清贷款，将剩余贷款本金234，990元全部还清。二是提前还款一部分如5万元，剩余贷款本金变为184，990元，剩余贷款期限变为180个月，贷款利率为5.04%，以按月等额本息还款法的公式计算，月均还款额变为1225元，每月还款额下降430.5元。进一步计算可以发现，全部还贷，买房人少还利息为63，000元；部分还贷，买房人少还利息为27，490元。 如果是采取等额本金还款法，还款总额为375，191.26元，借款人还款五年即第60个月还款后，剩余贷款本金为187，500元，提前还款可以采用下列两种方式：一是提前全部还清贷款，将剩余贷款本金187，500元全部还清。二是提前还款一部分如5万元，剩余贷款本金变为137，500元，剩余贷款期限变为180个月，贷款利率为5.04%，由按月等额本金还款法的计算公式可知，第一个月还款额变为572.92元，月还款额下降468.75元。进一步计算，我们可以发现，全部还贷，买房人少还利息为71，048.7元；部分还贷，买房人少还利息为21，241.26元。 提前偿还全部贷款后，一是您可别忘了到保险公司退还提前期内的保险费。在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期限内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限（半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算）、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值—提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。 二是您可别忘了到税务部门退还提前期内的税。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。 三是您可别忘了降息可以减少还贷利息。以个人住房商业性贷款10万元，期限30年采用按月等额还款方式为例，老利率月还款572.8元，采用新利率后月还款下降为539.3元，每月可减少33.5元。在整个贷款期内，原30年10万元贷款到期本息总额为206，208元，新贷款利率到期本息总额为194，148元；总计可减少12，060元的还款利息。 你选择的是等额本息还款，利率不变，都是0.0594.半年你要还13.8*0.0594*6=0.491732万 本金是13.8万，利息是13.8*0.0594*20*12-13.8=5.87328万 半年后你剩下的本金加利息为13.8+5.87328=19.67328-0.491732=19.171548 某地一购房户，打算申请一笔总额为13.5万元的个人住房组合贷 款，其中申请公积金8万元，商业性贷款5.5万元，计划分15年还清。 于是该户分别向两家银行房地产信贷部进行了咨询，结果出现两种答 案，分别为每月偿还本息1175.46元和1116.415元，按15年还款180次 计算，二者差额高达10628.1元。其实，两家银行的计算办法与答案， 人民银行都是认可的。 针对上述现象，为了规范个人住房贷款计息办法，中国人民银行 重新明确了个人住房贷款利息计算方法，从1999年1月1日起，除实行 每月等额本息偿还法外，又推出了利随本清的等本不等息递减还款法， 两种还贷方式，其偿还总额相等。 那么，如何根据两种还款形式去计算月还款额呢？ 等本不等息递减还款法的计算公式为： 月偿还额＝贷款本金/贷款期月数＋（贷款本金—已还本金累计 额）×贷款月利率 由上述公式可知，每月归还本金是个固定不变的常数，起变化的 是每月需支付的利息，由此得出： 月还息额＝〔A—月还本金×（n—l）〕×C 这里A表示贷款本金，n表示还款次数，C表示贷款月利率。 例：某人购房申请按揭贷款12万元，分10年还清，假设贷款利率 为年息7.2％（月息6‰），并选择每月等本不等息的还款方式，每月 还款额如下： 从借款后第二个月起，每月需归还贷款本金＝120000元÷（10年 ×12月）＝1000元 第一个月需付息＝〔120000—1000（1—1）〕×6‰＝720元，本 息相加就是第一个月的偿还金额。其余类推。 最后一个月需付息＝〔120000—1000（120—1）〕×6‰＝6元 上述120次归还本息相加，共需支付163560元，如果选择等额本 息偿还法，每月应归还本息为163560÷120＝1363元。 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/bcae9d9151e79b89680226e5.html