土地利用管理 姓名：周正阳 班级：土测11-3 学号：20113390 问题1：怎样理解土地利用管理中地方目标与中央目标的矛盾？ 土地利用管理，是指国家通过一系列法律的、经济的、技术的以及必要的行政手段，确定并调整土地利用的结构、布局和方式，以保证土地资源合理利用与保护的一种管理。中央政府调控的目标是实现土地资源的均衡有序利用和经济社会的可持续发展。理论上其决策是符合全社会福利最大化原则的。从这种意义上来说，中央与地方的调控目标应该是一致的。但是，作为具有“经济人”思维的地方政府，也有与中央政府利益不一致的地方。原因主要在于：一是社会整体的福利最大化并不意味着具体每一个区域民众的福利最大化；而恰恰相反，社会全体人们的福利最大化恰恰是在各个区域人们可能实现的最大化福利“抽肥补瘦”的基础上来实现的。二是区域经济发展目标的内在驱动。当绝大多数地区都严格执行紧缩政策时，少数几个地区采取欺骗行为，就有可能既不受查处（不至于影响到宏观调控大局），又能实现更快速度的发展。三是地方财政增收的现实需要。①土地国有这一基础条件为地方政府财政增收提供了便捷的途径，地方政府会想方设法在土地上多筹钱，满足财政支出的需要，以实现政府的各项工作目标。当然其中也不排除个别公权力执行者存在着不当个人利益的驱动。 由于土地资源市场配置机制尚不够成熟，政府过度干预，在地方政府追求地区经济总量最大化的动机下，更容易导致土地资源过度供给、价格过低，引起了土地过度需求和低效利用。土地利用总体规划的城镇规模控制目标在内涵与外延意义上均未得到很好的实现。 地方政府是城镇土地的事实所有者与各类土地的管理者，掌握了极大的土地调控权力。为了实现任期内的政绩最大化，地方政府片面追求GDP的提高，土地往往成为推动经济增长的重要“杠杆”。其结果，不仅提高了经济发展的过度性土地代价，还使未来的土地供应难以持续。而耕地与生态保护等具有公共物品属性的土地管理活动在地方上严重供给不足，导致土地利用规划的耕地保护等目标难以在地方上得到具体落实。② 在理论上，土地利用规划属于公共管理的范畴，“社会共同目标”是其核心思想，“追求社会公共利益的保障和提升”应是其最终目标。对于这一点在原有计划经济的条件下，在政府不具有经济利益的条件下，是可行的。因为各级政府利益的均一性必然意味着社会目标的一致性，使得“提取”“社会的共同目标”和“公共利益”变得简单容易。然而，在目前的经济市场化的条件下，政府并不是单一的。分权分利的各级政府和地方政府之间相互竞争，足以使地方各级政府像一个企业一样，在市场经济环境中运行。在这种蒂伯特的环境里， 政府同一般 ，行政辖区的公共产品，同一个企业内的公共产品也仅仅是公共程度上的差异，而一旦政府进入竞争性市场，所谓“公共产品”也就失去了它原来的意义。开发商的“用脚投票”和不同层级的短期目标考核责任制的共同作用，导致地方政府间的竞争日趋激烈，地方政府的“经理人”特质日益显现。③也就是说，中央政府与地方政府，各级地方政府和地方政府之间，在现行制度框架下和市场经济环境运行中有着各自的利益，而且利益的边界非常 清楚。比如，中央政府注重长远利益和公共利益，强调保护耕地；而地方政府则不同，他所关注的是有限任期内的投入－产出最大化，将低成本是第一位。又比如在地方政府之间，为了吸引投资，各地竞相压价，使得许多工业用地出让价格甚至低于由生地变为熟地的成“负地价”。 参考文献： 唐在富.中央政府与地方政府在土地调控中的博弈分析 [J].当代财经.2007.8 陈建标.土地利用总体规划存在的问题及思考[J].华章.2011.18 吴次芳、叶艳妹、罗罡辉.对新一轮土地利用总体规划修编几个基本矛盾应有的认识.浙江大学东南土地管理学院 问题2：试举例分析我国现阶段土地寻租的现象，危害和本质原因，并从土地利用管理的角度提出制约建议？ 寻租指的是握有公权者以权力为筹码谋求获取自身经济利益的一种非生产性活动。而土地寻租则是指土地管理者运用自身所握有的权力，把权力商品化或以权力为资本，去参与商品交换和市场竞争，谋取金钱或自身利益，即通常所说的权物交易、权钱交易等。随着我国土地市场、房地产市场的迅速发育，在我国产生了新一轮的“土地热”，土地作为生产要素能产生巨额的利润，因此也诱发了相应的寻租活动，土地寻租现象也正不断滋生和蔓延。因此，反土地寻租已势在必行。 近年来，我国的土地寻租案发比例一直高居不下。据国土资源部执法局2003年统计，仅2002年全国立案查处土地违法案件11万件，涉及土地面积2万多公顷，给予责任人行政处分452人，党纪处分771人，刑事处罚168人。[1]而直至今天，土地寻租问题仍十分严重。据国土资源部部长徐昭史2010年1月28日表示，2009年国土部批准用地比2008年增长了21%，实际供地增长了44%；同时严把土地关，核准违规用地达20．5万亩；全国共立案查处违法案件4．2万件，118人被追究刑事责任。不难看出，土地寻租问题在我国已是日益严重的问题。 改革开放三十年来，我国的经济不断发展，建设用地的需求不断增加，土地价值也在不断攀升。近年来，中国大地上不断掀起“圈地运动”、“城市拆迁运动”、“开发区运动”等浪潮，而在这些浪潮之中，伴随着的是开发商和政府官员一夜之间成为了千万富翁、亿万富翁，而当中牺牲的是平民百姓的切身利益与国有资产的大量流失，土地正日益成为中国寻租的温床，而这一切是因为土地开发处于“权力密集”和“资本密集”的地带———既可以让开发商疯狂敛财，又可以让地方政府官员从中谋求自身利益。 危害 1.寻租是一种非生产性的寻利活动，它于只产生经济利润，它本身并不能创造社会财富。在某种程度上还会造成社会资源的浪费。 2.地出让过程中，土地开发商通过寻租而获得高额利润，尝到甜头后便热心于寻租活动，这增加开发商们对政府的依赖性。 3. 最后，在市场经济体制中，市场在资源的有效配里中扮演着重要角色。土地出让过程中，市场也起基础性作业。开发商因为能够通过寻租取得土地使用权，他们为维护自己的利益就希望保持政府对土地的种种控制权，或者通过某种“市场”形式以支配和影响土地的资源配置。这样寻租就扭曲了市场，使市场的资源配置功能失灵。另外，寻租活动是一种不 必要的额外支出，庞大的租金相当部分用于“公关”等消费。使得国有土地资源失控，造成了许多不必要的资源浪费。同时，寻租给权力腐败提供了空闻和机会。权力能给一些心术不正的政府官员提供了获取利润的手段，通过寻租从土地出让中牟取私利。 本质原因： 1. 土地市场发育的不完善由此造成土地分配弹性的存在。 2. 巨大的经济利益。 3. 国家对土地征用和转让的政策不完善，其中隐含了可以产生利益黑洞的“寻租点”，导致权力集团钻法律法规的漏洞，谋求利益。 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/e19effa35ef7ba0d4a733b5c.html