贷款的前期统筹--征信篇 极大比例的购房者在即将买入房产时，才会认真考虑贷款的问题。此前，很长的时间会花在选择楼盘或价格上。而我们在实践中看到，很高比例的购房者，本可以用这段时间发现贷款存在的问题，并及时解决。但是却白白浪费了。最后，不得不接受其他办法。代价高昂！ 从今天起本尊资讯会推出一个系列，详细介绍统筹规划、同步优化购房者的贷款资质，以取得日后贷款的先机。“统筹规划”在华罗赓教授的一篇中学课文中解释的可谓深入浅出。从这篇文章中，我们看到“统筹”的核心就是时间管理。在实践中我们了解到，贷款审批的核心是审查贷款人过去一段时间，曾发生过的记录，包括信用记录、收入记录、首付纪录等等。 时间不可倒流，犯过的错误不能改变！但我们可以通过前人的经验，避免犯错。因此这三篇文章分别对这三个方面详细讲述，分为征信篇、流水篇、衔接篇(指消费贷款与按揭贷款的衔接，带解析)。这三篇文章内容适合国内所有城市的购房者。 一、征信报告会看什么内容 个人征信报告的组成=个人基本信息+贷款信息+是否逾期+信用卡透支记录+非银行信息+查询记录。 只要你和银行发生过借贷业务，你的信用报告必然包含个人信息（其中电话号码、婚姻状况、职业信息、职业信息更新、日期，这几条比较重要）；信贷信息包含信用卡，各类贷款信息，逾期记录等；非银行信息走称为公共信息，包括社保缴纳单位等；查询记录，分为个人查询和商业银行、金融机构查询。 A•征信上的电话号码，可以追踪到某个长期失联的人，曾经有人借此办法成功找到一个老赖。 B婚姻状况分为三种，无，已婚，离婚。鉴于现在，基于调控政策导致的婚姻状态的混乱，银行并不十分强调，和借款人目前提供的婚姻证明，及户口本信息一致，但明显的逻辑错误，尽量避免。 C职业信息和更新日期，这个话题在第二项专门展开。 D社保缴纳信息，一般银行不作为参考，因为相当多人的更新不及时，或者完全没有，如果要核实其单位真实情况，只要在公积金网站上查询公积金缴纳情况即可。 二、第二部分重点讲解职业信息怎么更新、逾期记录怎么看、信用卡大额透支怎么算、零账单怎么回事、信用贷怎么算负债、何时办理如何还款、参贷人到底会不会上征信、担保人是什么意思、存单质押是什么东东、有何利弊、查询记录怎么看。 A征信报告上的职业信息，一栏共有五条记录，超过五条后会覆盖原有的旧信息。这样，就给更新职业信息，留出了空间。 1.为何要更新职业信息？因为银行认可的优质企业，可以让贷款更容易获批，而很多人并不在银行认可的优质企业上班，或者是自由职业和企业主，或者在银行禁入的单位名单中，这些人要成功获得贷款，就需要提前进行更新单位信息。 2.用什么办法可以更新职业信息。办信用卡是最快捷的方法，填上想要显示的报告上的单位名称基本上都能获批，持续办成功五张信用卡，原有显示在征信报告上的单位名称既被覆盖，再也看不到了。为了这个目的，办的信用卡不必纠结额度多少，只要确保成功。最好在某家银行曾有一张普卡，也使用了一段时间再去申请他们的白金卡（切记不要在网银上申请，一定要到网点申请，填写信用卡申请表）。 1 3.社保和公积金信息，是否会让以上努力功亏一篑。房贷审批一般不会主动查询借款人的社保和公积金记录，当然有时也要选择配合的银行，并且第一部分已经提过，征信上的社保公积金，一般不作为参考，但是如果申请公积金贷款，则必须要查询公积金。信用贷款，会查询借款人的公积金缴纳情况，因此，这个办法只是和房贷中的商业贷款申请。 4.何时更新职业信息最好。职业信息的更新日期一栏也很关键，他的每一栏显示了新信息更新的具体时间，如果五条信息都是已更新成功的单位名称，那就没有瑕疵。如果贷款时，没来得及将五条信息全部更新成你想要的单位名称。那可以推断至少最早更新一条，时间超过半年最好。 逾期记录又怎么看。当你在银行申请贷款时，信贷员会告诉你，征信报告有逾期，有三个“1”、两个“2”、一个“3”，这像密码一样的表述代表什么意思呢？完整的征信报告最后一页有以下解释，“1”代表逾期1到30天，“2”代表逾期30到60天，依此类推。最大数字“7”代表逾期180天以上。按照这个解释，各位读者可以自行翻译出以上逾期的严重程度。绝大多数银行规定，距今24个月内不能出现一次以上“3”，不能有两次以上的“2”，不能有六次以上的“1”。这也解释了，为何央行网上征信系统拉出的报告，无法清晰判断逾期严重度的原因。因为只有提供了五年内总逾期次数，不能单独呈现24个月的次数，如果24个月之外很严重，24个月内很干净，有些银行可以酌情处理。距今24个月之前发生的逾期，各银行也倾向于严格审批，当然也要视金额、次数、是否连续等情况而定，很多情况是可以通过的。 D信用卡在24个月内真的有很严重的逾期怎么办方法？方法1：打电话投诉。让信用卡中心帮你到央行征信中心征信。这个办法迄今为止，看到三个客户成功过。第一次拉出来非常严重的逾期记录，投诉后，第二次拉出来竟然全部消失了，但是也可能逾期记录，只是暂时消失，只有七天窗口时间，足够拉征信审批啦！方法2：信用卡不注销，保持正常还款，24个月后拉出报告，就是全部干净地记录。 C信用卡大额透支怎么算、“0账单”怎么回事、信用卡刷卡怎么判断是否套现、怎么算透支很多？ 看最近六个月的平均透支余额，若十分接近授信总额，要求出具账单，账单上可以体现套现的证据，即使找不出合理的证据也可以降贷额度。 什么是“零账单”，信用卡有两个日期需要关注，一个是还款日，一个是账单日，“零账单”就是指在账单日前把信用卡透支的钱还款，则在征信上不会出现这一笔透支金额，透支额为“0”。可以让征信显得干净，不影响贷款。 显示为信用卡分期的信用贷怎么算？大多数银行对信用卡的透支额，目前不会计入负债。但是参考abc，也不能透支太多，正常信用卡分期额度不会很高。但是以信用贷发放的现金分期额度都是30或50万，最典型的就是税费贷，浦发万用金，农商行的幸福金，他们的负债是否算入总负债，要看具体银行的认定。建议在操作房贷前能不用就不用。有三种都属于开卡时一次性扣掉全部利息。因此，只要开卡后任何时刻的提前还款都极其划算，税费贷肯定是在贷款批好过户时，不存在提前使用这个问题，其他现金分期尽量在放款前后再使用，不要抱侥幸心理，有些人认为自己有很多现金分期也顺利通过贷款审批，只能说运气好而已，政策变化很快。 信用贷怎么算负债？何时办理？何时还款？面对信用贷心态很矛盾，这么多家银行发行的产品，即是方便了普通大众融资，但是如果没有掌握好顺序，也会把后面的房贷大事搞砸。我们从征信的角度描述，信用贷分两种，一种算贷款，一种是信用卡分期。算贷款的信用贷授信，额度类信用贷，如江苏银行卡易贷、上海银行金桔贷、宁波银行白领通为代表，都在征信显示未贷款记录。但是，授信额度的好处是不提款、不上征信，但非授信额度类的信用贷，放款即计息，以招商银行，必然也很早就上征信，征信更新的速度越来越及时。因此，征信显示的时间差，越来越多短。读者有兴趣可以自行统计。 刷信用卡的信用贷，上一节已经讲过的内容，不再赘述，这里补充一点信贷员和贷款中介对现金分期的信用贷，都爱强调不上征信，因此忽悠了不少小白申办。请看完这条后，不要上当了。信用贷何时办理？何时可以用？如果是凑首付，授信额度类信用贷可以提前办理，至少半年。但房贷的主 2 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/e4d08f21294ac850ad02de80d4d8d15abe2300c6.html