2022年全国房地产估价师-2016年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》

案例分析一：
　　A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向有关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。拆迁前委托C二级房地产估价机构，进行了拆迁评估。B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。此期间，商业中心建设按期进行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。并及时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司进行经营;而E经贸公司由于自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。
　　1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?
　　A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
　　B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请
　　C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
　　D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请
　　2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁正确的说法是( )。
　　A. A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁
　　B. B房地产开发公司组织有关人员直接强制拆迁
　　C. A市人民政府责成有关部门强制拆迁
　　D. A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁
　　E.A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院进行强制拆迁
　　3.按国家有关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师
　　A、3
　　B.4
　　C.5
　　D.7
　　E.9
　　4、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。
　　A、被拆迁房屋的性质和面积一般以现场堪查的结果为准。
　　B.被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。
　　C.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认
　　D.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市房地产管理部门申请确认
　　E.对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
　　5、该商业中心的房屋所有权登记属于( ) 登记。
　　A、房屋所有权转移登记
　　B、房屋所有权变更登记中华考试网
　　C、房屋所有权初始登记
　　D、房屋所有权注销登记
　　6、B房地产开发公司与E经贸公司在租赁合同签订后( )日内，办理房屋租赁登记备案手续。
　　A、30
　　B、45
　　C、60
　　D、90
　　7、针对E经贸公司的转租行为，下列说法正确的包括 ( )。
　　A、经B房地产开发公司同意，E经贸公司可以依法将承租的商业中心转租
　　B、E经贸公司可以将承租的商业中心转租，不必经B房地产开发公司同意
　　C、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同不随之变更、解除或者终止。
　　D、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。
　　E.该转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续
　　1.B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE
　　案例分析二：
　　A市某房地产开发公司B，拟在某市中心繁华地段进行开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目建设中，B房地产开发公司通过招标方式，选择了施工及监理单位。该项目建成后，B房地产开发公司将该商业广场1-3层转让给C公司，将4-5层租给D公司。
　　1、按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括( )。
　　A.拍卖方式
　　B.招标方式
　　C.协议出让
　　D.挂牌出让
　　2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的年限为 ( )年。
　　A.30
　　B.40
　　C.50
　　D.70
　　3、若B房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向( )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
　　A.1
　　B.2
　　C.3
　　D.4
　　E.5
　　4、监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取( )等形式，对建设工程实施监理。
　　A.旁站
　　B.巡视
　　C.平行检验
　　D.仅听取汇报
　　5、 关于该项目中标人确定后，下列说法正确的包括( )。
　　A.招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
　　B.招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人。
　　C.中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。
　　D.中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成
　　E.中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成
　　6、B房地产开发公司和C公司，在房地产转让合同签订后( )日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向A市房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
　　A.15
　　B.30
　　C.60
　　D.90
　　7、C公司为获得房地产权，应办理( )。
　　A.到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》
　　B.到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权转移登记，取得《房屋所有权证》
　　C、到A市土地管理部门，办理《国有土地使用证》
　　D.到A市土地管理部门，办理《国有土地所有证》
　　E.到A市土地管理部门，办理《集体土地使用证》
　　8、D公司应办理( )手续，其租赁行为才是合法的。
　　A.B房地产开发公司与D公司口头租赁协议
　　B.B房地产开发公司与D公司签订书面租赁合同
　　C、到A市房地产管理部门登记备案，并领取房屋租赁证
　　D.到A市规划管理部门进行登记
　　参考答案：
　　1. ABD 2.B 3.C 4.ABC 5.ACE 6.D 7.BC 8.BC
　　案例分析题三
　　卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5 月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：
　　1.估价时点是(　)
　　A.2002年4月25日
　　B.2002年5月25日
　　C.2002年7月25日
　　D.2002年7月25日以后的某一天
　　2.估价的价值范围应是(　)
　　A.合同1规定的房款来源：
　　B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
　　C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
　　D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
　　标准答案：1.A,2.A
　　解　　析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。
　　2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。

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