关于增加内部收益率（IRR） 作为企业投资项目参考情况指标的建议 一、公司现行投资指标及局限 目前，公司针对投资及运营类项目的参考指标均为销售利润率、净利润率或项目利润的绝对值等静态指标。上述指标虽然能够在特定的时间段内综合的反映企业的盈利和经营情况，但存在下列局限： 首先，由于没有考虑现资金的使用效率以及资金回收后的再投资机会，因此并不能真实的反映项目的实际投资回报。例如，假设投资回收期和项目整体利润率相同的两个项目，资金先回收的项目可以将资金投资于其他项目取得更高的回报，同时如果考虑通货膨胀等时间因素，在年平均的利润率相同的情况下，明显越靠近现在实现的利润比未来实现相同的利润更有价值，也就是实际的利润率高于项目名义的利润率，如果情况恰好相反则项目的实际利润率低于项目的名义利润率； 其次，由于上述原因，单纯的项目销售利润率、净利润率等指标无法反映项目的投资回报与社会通货膨胀、社会融资成本的关系。 二、增加内部收益率作为参考指标的建议 未了规避上述指标的局限性，综合考虑项目的投资价值的同时，使项目的评价更加具备可比性，因此建议将内部收益率作为参考指标： 1.内部收益率（IRR） 内部收益率是指使计算期内各年经营性现金净流量现值之和为0时的折现率。该指标体现了项目的内在获利能力，即在项目整个寿命期内始终存在着未收回的投资，若按某折现率计算，在项目寿命结束时全部投资敲好完全被收回。 同时，由于内部收益率同时也是回收期内各年利润率的贴现率，因此内部收益率也是项目在综合考虑时间、通货膨胀等各种情况下的实际回报率，也可近似看做项目的实际利润率。 2.内部收益的优点及实际应用 （1）与贷款利率及通货膨胀率相比较，可考量项目能够承担的最大资金成本以及资金的投资价值是否跑赢了通货膨胀。内部收益率的本质是由收益率决定的贴现率，它决定了资金借贷成本的上限，如果某投资项目的借贷成本利率等同于内部收益率，则项目借贷投资的预期利润率将为0。同理，该指标如大于通货膨胀率相比较，则资金的投资价值跑赢了通货膨胀率； （2）可利用单一指标，将基于不同回收期、利润率、资金效率下的不同项目进行比较。例如：根据当代节能置业内部案例比较，一个标准满庭春MOMA项目在开发节奏为“6867810”且项目毛利率为30%时，与一个标准的万国城MOMA项目在开发节奏为“101267810”利率为35%-45%时的内部收益率相同，也就是说万国城项目高出的5%-15%的毛利率与满庭春项目先行回款4个月所产生的价值相同，即综合考虑资金使用效率及时间价值后两个项目的实际回报率相同； （3）能够对持有运营类项目的固定成本进行约束，同时分析其运营收入及变动成本是否合理。假设公寓公司租赁一个项目进行运营，则核心商务条件即为物业的租金价格及在租赁期内的增长率，如果以 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/4788889942323968011ca300a6c30c225801f077.html