第四章 货物和劳务税纳税申报代理和纳税审核 七、房地产开发企业 （一）增值税 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率） 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 1.“向政府部门支付的土地价款”，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 2.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。 纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。 3.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 4.当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 5.应交税费——应交增值税（销项税额抵减） （1）记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额。 （2）账务处理 发生成本费用时： 借：主营业务成本、存货、工程施工等 贷：应付账款、银行存款等 待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许扣减的销项税额： 借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减） 贷：主营业务成本、存货、工程施工等 （二）土地增值税 土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。 增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额 扣除项目金额审核（新5旧3） 1.销售新房及建筑物（房地产开发企业销售其开发产品） （1）取得土地使用权所支付的金额（A）：包括地价款、有关费用和契税。 （2）房地产开发成本（B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 （3）房地产开发费用（C） 房地产开发费用的两种扣除方式： ①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明： 允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 C=利息+（A+B）×5%以内 ②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明： 允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 C=（A+B）×10%以内 计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （4）与转让房地产有关的税金（D） 从事房地产开发的纳税人：城建税、教育费附加，不包括印花税。 （5）财政部确定的其他扣除项目（E） 从事房地产开发的纳税人适用：加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% E=（A+B）×20% 2.销售旧房及建筑物 （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率 【提示】不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，上述（1）和（2）可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。 ①“每年”：按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 ②对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以核定征收。 （3）在转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、印花税。 应纳税额的审核 1.确定收入总额 2.确定扣除项目：新5旧3 【提示】非房地产开发企业转让新建房，扣除项目为4项。 3.计算增值额 增值额=不含增值税收入总额-扣除项目金额 4.计算增值率 增值率=增值额÷扣除项目金额×100% 5.按照增值率确定适用税率和速算扣除系数 6.计算应纳税额 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 （三）契税 在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。 转移土地、房屋权属，是指下列行为： （1）土地使用权出让。 （2）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换。 土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。 房屋买卖、赠与、互换。 【总结】转移土地、房屋权属的行为，转让方和承受方税务处理： 转让方 承受方 1.增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 2.土地增值税 1.契税 3.印花税：产权转移书据 2.印花税：产权转移书据 4.所得税（企业or个人） （四）城镇土地使用税 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税； 合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 （五）印花税 土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。 （六）房产税 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 八、自产货物对外投资 1.将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户。 账务处理： 借：长期股权投资等 贷：主营业务收入 应交税费—应交增值税（销项税额） 借：主营业务成本 贷：库存商品等 2.企业所得税：视同销售收入 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 【提示1】对内部处置资产和外部处置资产，企业所得税视同销售收入的具体规定应重点把握。 【提示2】视同销售收入作为业务招待费、广告费和业务宣传费的扣除限额计算基数。 居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年（连续年度）期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。 九、自产货物对外捐赠 1.将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。 账务处理： 借：营业外支出等 贷：库存商品（成本） 应交税费—应交增值税（销项税额）（视同销售额×税率） 2.企业所得税：视同销售收入 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 公益性捐赠支出税前扣除的审核 企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。 2017年1月1日起，对公益性捐赠支出超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。 十、自产货物用于集体福利或者个人消费 1.将自产、委托加工的货物用于集体福利（宿舍等内部福利除外）或者个人消费。 账务处理： 借：应付职工薪酬等 贷：主营业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 借：主营业务成本 贷：库存商品等 【链接】用于集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产，不得从销项税额中抵扣该进项税额。 【提示】在视同销售规定的业务中，会计上一般都确认收入，但有以下特殊情形除外： a.自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费（特殊情形）；比如，将自产、委托加工的货物用于建设集体宿舍。 b.将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位和个人。 2.企业所得税：视同销售收入。 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/9961e9b11937f111f18583d049649b6648d70947.html