龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 博弈论在房产租赁工作中的应用 作者：徐禕澍 来源：《财经界·学术版》2012年第02期 摘要:商铺的租赁作为公司的一种经营管理模式，随着国有企业资产市场化的改革。公司与承租商就到期是否涨价，承租商到期续是否续租之间产生了微妙的博弈关系。本文主要建立了完全静态博弈模型和完全且完美动态博弈模型，得到纯战略纳什均衡、混合纳什均衡、子博弈纳什均衡等，来分析其在现实中的应用价值。 关键词:博弈论 专业化 完全信息静态博弈 完全且完美信息动态博弈 纯战略纳什均衡 混合纳什均衡 子博弈纳什均衡 一、博弈模型的建立 (一)博弈模型假设 基本假设，假设1：参与人。假定两个参与人，即商铺出租方A，商铺承租方B。假设2：A和B都是理性的人，都会为各自的利益最大化考虑。假设3：行动。用Sij表示参与人在博弈模型中的特定行动。S1=（S11，S12）表示商铺出租方的纯战略空间，其中S11表示商铺出租方涨价的行动，S12表示商铺出租方不涨价的行动；S2=（S21，S22）表示商铺承租方的纯战略空间，其中S21表示商铺承租方到期续租的行动，S22表示商铺承租方到期不续租的行动。这样得到四种行动组合即：（S11，S21），（S11, S22）,(S12, S21),(S12, S22)。假设4：期望得益。假设参与人A，涨价后利润为a，原利润为b（a>b>0）, 参与人B，原先利润为c，续租后租赁费涨价而利润损失为d=a-b>0，不续租的利润为0，参与人B到期不续租，则参与人A损失的利润为tp（t到下一承租者到来的天数，p为每天每平方米的价格）。 (二)基于完全信息静态时的博弈 假设该博弈模型是完全信息静态时的博弈，博弈方互知相互信息。一次博弈为例，先后没有次序。则根据上述假设得出相关矩阵如图1。 纯战略纳什均衡,纯战略纳什均衡，是指在一次完全静态信息博弈中，以一方为参照而得到双方最优的一种行为的均衡。往往可以通过划线法来求出纯战略纳什均衡。 在此情况下，分2中情况c-d>d和c-d≤d时，即c>2d和c≤2d来进行讨论。 根据图1，当c>2d时，根据划线法可得，纯战略纳什均衡为（a, c-d）。 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 当c≤2d时，无纯战略纳什均衡。（划线法） 混合战略纳什均衡，当c≤2d时，建立混合战略模型求其混合战略纳什均衡。假设θ为商铺出租方A涨价的概率，γ为商铺承租方续租的概率。得混合战略博弈模型支付矩阵图同图1，得纳什均衡解如下： 给定θ，商铺承租方续租（γ=1），不续租（γ=0）的期望值分别为： ΠB（θ，1）=(c-d)*θ+c* (1-θ)=-dθ+c ΠB（θ，0）=d*θ+0* (1-θ)=dθ (三)基于完全信息动态时的博弈 从实际租赁工作考虑，需要引入动态博弈。所谓动态博弈，指每个各参与人不是同时，而是先后、依次进行行动。 完全且完美动态模型基本假设,假设1：商铺出租方与承租方均为理性的人;假设2：商铺出租方为博弈方A，承租方为博弈方B;假设3：博弈方对各自的得益情况是共同知识的;假设4：在博弈过程中，行动的后者始终能完全了解自己行为前的博弈过程，则后行动者是完美信息的;假设5：期望得益。假设博弈方A，涨价后利润为a，原利润为b（a>b>0）, 博弈方B，原先利润为c，续租后租赁费涨价而利润损失为d>0，d=a-b,不续租的利润为0，博弈方B到期不续租，则博弈方A损失的利润为tp（t到下一承租者到来的天数，p为每天每平方米的价格）。 建立完全且完美信息动态博弈模型，建立层次模型： A涨价（a,c-d）时,B续租(a,c-d)，B不续租（-d-tp,d） A不涨价（b,c）时，B续租（b,c）,B不续租（-tp,0） 子博弈完美纳什均衡，根据上述层次模型，采用逆向归纳方法，需分三种情况下讨论。I：c>2d,时，则博弈方B选择续租，博弈方A选择涨价。II：c≤2d时,则博弈方B选择续租，博弈方A选择不涨价。即I时子博弈纳什均衡（a, c-d）, II时子博弈纳什均衡（b,c）。 二、 纳什均衡点的在实际中的意义 (一)在完全信息静态博弈中 从上述讨论可知： 当c>2d，此时博弈的策略是商铺出租方涨价。 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/af897712bfd126fff705cc1755270722192e5967.html