链家运营体系研究报告(经纪人版) 一、 经纪人工作内容及规范 1、 房源获取 1.1、 1.2、 1.3、 1.4、 通过物业获取业主资料。通过私人关系，花钱购买等方式从物业获取业主资料。 业主上门店报盘 开发接待（在门外，路边摆牌子） 私人关系（通过朋友，熟人） 物业获取资料占据80% 2、 房源维护 2.1、 带客户看房，反馈信息到系统（对房子是否满意，价格是否高或低） 2.2、 经纪人为了保持系统中的信息更新，有时会进行“假带看”即虚造带看记录（系统要求每套房源三天一回访）。 2.3、 长期回访，既与业主关系牢靠之后，进行收钥匙，签委托，签独家。 2.4、 签署独家之后，意味着该房源必定属于此经纪人了，经纪人会对该房进行保洁，装饰。不管带看的人多少，都会和业主说有人在看房，让业主踏实。经纪人号称善意的谎言。 3、客源获取 3.1、 端口。也就是线上系统。主要有新浪、搜房、安居客、焦点 四家。 对于商业地产来说，58同城和赶集的端口流量较大，新浪和搜房偶尔会有，安居客和焦点不作商业地产 3.2、 转介绍。 通过以前客户，朋友介绍。 3.3、 开发（同行业转手，路边摆人字板，发传单） 3.4、 扫楼 陌拜。 对于商业地产来说，扫楼和陌拜很重要，可以获取楼内的人的办公室是否快到期等等。 二、 信息系统 如下几大类： 1、 房源管理 用来录入房源信息 经纪人拿到房源之后必须1小时之内录入，经常有公司内部监察组假装业主考核，房源一个大区所有经纪人共享。并且经纪人需要持续更新带看信息，问询信息，出价信息等等。 2、 客源管理 用来录入买家信息 客源信息经纪人独享。 3、 成交管理 录入合同等交易流程信息 4、 业主管理 一般是失效房源的信息 5、 店组管理 店长用来管理经纪人和店内事物 6、 销售报表 7、 系统链接，链接到外围办公自动化等等 经纪人，店长，区域经理等等有不同的权限和功能页面。 两大数据库：房源数据库、客源数据库 三、 业绩分配 以下百分比为分配到相关个人的绩效部分。 1、 录入房源： 10% 首次采集到房源的经纪人，录入之后系统会自动对房间质量进行评级 A+,A,B 等等 2、 所属人：20% 在房源中认领房子的经纪人，一般就是录入房源的经纪人，但是如果很长时间不更新信息不增加带看记录，房源信息将与所属人脱离关系，掉到“共享池”中，可以被别人认领。级别越高的房源脱离的越快。 3、 实勘：5% 首次取得客户许可进入房屋现场拍照上传系统的人。如果不是所属人，则从所属人的20%中分得5%。 4、 钥匙托管：10% 与客户签订钥匙托管协议的人。如果不是所属人，则从所属人的20%中分得10%、 5、 独家委托：5% 与客户签订独家委托协议的人。如果不是所属人，则从所属人的20%中分得5%。独家委托协议没有法律效应。 也就是说，如果一个经纪人与客户进行了实勘、钥匙托管、独家委托三件事，则他可以吃掉房源所属人的全部20%绩效。 6、 独家速销：40% 与客户签订独家速销协议的人。独家速销意味着有法律效应的客户协议，客户只能通过链家来卖房，也就是吃定了此房。此时，签订协议的人将吃掉录入房源者的全部10%，所属人的全部20% 以及 出房人的10% 。 7、 出房人：70% 与买卖双方签订买卖房产合同成功的人。如果房屋不是独家速销，则分得70%，。如果房屋是独家速销则分得60% 租房业务的分配与售房业务分配基本相同，只不过实勘变为10%，实勘和钥匙托管可以各吃掉所属人的10%。 租房业务不存在独家委托协议和独家速销。 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/bd349bfaf524ccbff121848c.html