房产开发项目前期准备阶段 房地产开发项目一般经历五个阶段：一、项目调研、可行性论证阶段二、项目前期准备阶段。三、项目工程施工阶段。四、项目销售阶段。五、项目工程竣工验收、移交阶段。 房产项目论证及可行性评估：在一个地方开发房地产项目，首先了解这个地方的房地产市场形势、经济发展预期、土地市场结构、材料和劳动力市场、市场客户、客户人群结构及房地产市场前景等，详实准确的可行性评估报告，为领导决策提供参考依据。 房地产开发项目第二阶段：项目前期准备阶段同大家做一下分享，共同学习。 1、政府出让宗地的考察：宗地的区位、地形地貌、环境交通、拆迁、市政配套、沿街情况、有无大型不可移动公建设施等摸底调查。2、宗地测量：宗地权属界址面积(退道路中心线、红线还是建筑红线)、权属地界情况、地邻情况等。3、土地招拍挂：用于经营开发的土地必须经过招拍挂获得土地使用权，这是国家政策高压线，国土部门报名，缴纳竞买保证金。(二十天挂牌，公示十天)4、公示完成后签订出让确认书、签订土地出让合同，在规定时限内缴纳土地出让金。5、缴纳办理土地证税费：主要涉及土地契税4%、土地耕占税(1.3万/亩)、土地管理费(409元/亩)、土地登记费(54元/亩)、土地使用金(1元/平米)等。 一、土地证手续办理土地是房屋的载体，房地产开发离不开土地，合法取得国有土地使用权是房地产开发项目最重要的一个环节。拿地是房地产公司老板们最关心最费劲最重要的工作。 中国土地实行公有制：既全民所有制和集体所有制。商业、旅游用地出让年期40年，商住、教科文卫用地50年，工业及综合用地50年，住宅用地70年。国家规定：用来经营开发的土地必须经过国土行政部门通过招拍挂形式获得国有土地出让使用权。集体建设土地必须收回国有依法进行出让，集体组织无权出让给本集体组织之外的单位和个人。 二、房屋拆迁1、政府土地出让大多是净地出让，俗称熟地，为宗地内原地形地貌。地上建筑物、构筑物、树木、青苗等有当地政府成立临时拆迁指挥部，负责 拆迁事宜。2、拆迁一般经历制定拆迁政策、召开动迁会、入户讲解动员、评估丈量、签订补偿协议、房屋拆除等程序。3、经过十几年的拆迁，拆迁户政策水平不断提高，政府拆迁越来越难，钉子户不断涌现。如今“征地拆迁”号称天下第一难。 三、建设工程规划许可证1、项目总平面规划图、鸟瞰图、单体效果图、修建性详规、日照分析等报政府规划委会审批通过。2、按照审批通过的总体规划，进行地勘和施工图设计。3、图审完成后报送消防部门，审核合格后开具《建设工程消防备案证》。4、图审完成后报送气象部门，审核合格后开具《建设工程设计防雷备案证》。5、项目建设工程人防审查备案。项目规划报送人防部门审核，出具人防建设要求，审核施工图纸，监督人防工程施工。 四、建设工程招标1、招标办公室提出招标申请。2、选择招标代理公司。3、招标办申请发标。4、工程招投标领导小组成员签字。5、参加投标施工企业五个工作日内到招标办报名、备案。6、确定开标日期，交纳招标费用。7、银行出具资金证明(当年开工、竣工项目资金到位不得少于50%,跨年工程不得少于30%)。8、招标办组织开标。9、代理机构持中 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/c2c754e4adf8941ea76e58fafab069dc5022478f.html