解说第一部《物业管理条例》 【前言】 《物业管理条例》从1999年4月起草，2002年10月向社会各界公开征求意见，2003年6月19日由国务院签署颁布，并将于2003年9月1日起开始实施。这是我国第一部关于物业管理的行政法规，从此，中国物业管理行业将步入法制化、规范化发展新时期，广大业主将享受到受法律保护的规范化的物业管理。 一、一切物业管理权属于“业主大会” 在楼市发生的物业管理纠纷中，部分本应代表业主实施业主权益的业主委员贪图部分不规范的开发商或物业公司给的“私利”,成了他们的“代言人”，作出一些损害业主权益的决定而引发的物业纠纷占相当高的比例，很多小区出现两个“业主委员会”的混乱现象———一个是合法存在却不代表真正业主利益的业主委员会，一个是业主自发另行推举的业主委员会。 《物业管理条例》第一章有关“业主和业主委 员会”中规定：一切权利属于业主大会，业委会只是业主大会的执行机构，由业主大会制定、修改业主公约...，监督业主委员会的工作、选聘、解聘物业管理企业、决定专项维修资金使用、续筹方案。 二、买房前要签“物业管理公约”以防受骗 买房时销售小姐承诺的2块钱一平方米的物业管理费到了入住时却变成了4块，原先承诺提供的24小时热水、绿地都不见了踪影……有过“乔迁之喜”的很多买房人都曾有过这样的闹心事。 《物业管理条例》规定：开发商在卖房前应制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，不得 侵害物业买受人的合法权益。开发商在卖房时，应当将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。买房人在与开发商签订买房合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 三、楼顶广告收益要归全体业主 自家住的楼顶多了大“露天广告牌”，临街的你突然发现被外立面上的广告霓虹灯晃得睡不着觉……因楼顶广告以及广告的收益该谁拥有而引发的物业公司和业主之间的纠纷很多。 《物业管理条理》第五章关于“物业的维护和使用”中规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也 可以按照业主大会的决定使用。这就意味着：小区住宅建筑的楼顶、外立面等如果用做经营，所有收益归业主所有。 四、被解聘后物业公司不能赖着不走 《物业管理条例》对于物业公司接管小区的接、管、撤等程序做了规定：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交相关资料；服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。这就避免了上述 纠纷的发生。 漫画图片来源：北京青年报 ●此外： 公用建筑不能随意“变脸” 《物业管理条例》第五章关于“物业的维护和使用”明确：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 不交物业费，承担法律责任 以往一些业主会因各种原因拖欠或拒绝交纳物业管理费，物业公司往往拿这些“搭车消费”、拖欠物业服务费用的少数业主没办法。而按照《物业管理条例》规定，这样的业主将受到业主委员会和法律的监督。 物业公司不代收水电费了 物业公司开始减负。在过去的房地产开发过程中，供水、供电、供气、供热等公用事业单位利用垄断地位，强迫开发企业接受承担小区内管线维护和收取费用义务的条件。开发企业自然而然将所有收费和维护责任转嫁给物业公司，由于各方面的原因，物业管理企业代收费的比率很低，就出现了很多物业管理企业用物业管理费用来补偿这些代收费。 业主可投票“炒掉”物业公司 条例明确：业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。有关制订和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，使用和续筹专项维修资金等重大事项，须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。 业主委员会和居委会是两码事 很多小区内，由于业主把业主委员会和居民委员会混淆，发生了很多误会。条例明确：在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 擅自处置公用设施最高罚20万 过去很多业主或物业公司违反了相关规定，有关管理部门却不能对其进行处罚。条例规定：开发商擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。；物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/f172ace74b7302768e9951e79b89680202d86b3e.html