最好的移民机构,您的移民机构是否为您提前做好美国买房的避税方法

副标题:您的移民机构是否为您提前做好美国买房的避税方法

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【#美国移民# 导语】美国长期以来是中国人倾向的移民地,所以初到美国,或多或少都会面临一些问题,其中尤其美国买房的税务问题最困扰华人。因为在美国买房,不仅要缴纳房产税,如果是投资,还要缴纳出租的个人所得税。2年内卖掉要缴纳房产增值部分的资本利得税。如果购买的是商业地产,需要缴纳的个人所得税更多,因为租金更高。
 这么多税,在美国投资房产岂不是要亏本?其实,我们是可以在一定范围内合法合理避税的。究竟如何操作?可以分为初级避税、中级避税、高级避税,快跟®文档大全网一起来看看吧。

  初级避税

  我们购买住宅、商业地产的初级形式,就是直接购买,所以也叫做初级避税。

  对于以个人名义买房投资的,可以通过以下费用抵税:

  •房子的地税(房产税),保险费

  •房子的折旧费,装修折旧费,地板,门窗,厨房,屋顶等分类折旧费

  •房子的维修费

  •房东到美国来往的机票,餐旅费

  •房地产公司的管理费

  •房地产经纪的中介费

  •寻找租客的广告费

  •自己未成年孩子的抚养费

  中级避税

  对于用公司名义投资房地产的,在使用所有初级避税法则的同时,还可以使用以下费用抵税:

  •您在美国可以租用门面开公司,所有公司的租金、电话、日常维持、日常管理所需要的费用均可抵税。

  •美国公司可以请雇员,员工的所有工资,福利全部可以抵税(就算您请的清洁工、保姆,是为您在美国家里服务的,也可以算在内)。

  •为美国员工发奖金、礼品,也可以抵税。

  •以公司名义去投资,只要是在年终结算之前为止的所有投资费用都可以抵税。

  •您所有招待客户:请客吃饭、飞机费用、汽油费、旅馆费,甚至您穿的衣服的购买费用,都可以称做公司的运营费用来抵税。

  •您可以用公司的名义购买电脑、家具、电器等,可以称做办公用品,这也可以抵税。

  •您可以用公司的名义购买或是租赁豪车,这也是可以抵税的。

  •您甚至可以用公司的名义购买豪宅、度假屋,可以说成是给员工旅游度假用,这也可以抵税。

  虽然以公司名义买房有很多税务上的好处,但把房产放在公司名下有利也有弊。公司和个人买房的区别在于,如果是用公司来买房,责任就限定在公司里面,不会跟个人其他资产交割在一起。

  如果有两栋房产你都放到一个有限责任公司,你其实是把这个责任并在了一起,并没有达到分割这个责任的目的。

  如果在美国投资很多栋房产,如果每一栋房产都放到一个公司的名下,整个公司成立的费用,报税的费用和申报的手续就变得十分的复杂,同时如果房子是自住,你用公司的名义去买房就丢掉了25万美金的免税额度,所以是不是适合用公司买,还是用个人买,要根据每个人的不同情况而定。

  ®文档大全网提醒

  以公司的名义合法避税,这里面有很多窍门,通过当地专业会计师的协助,您可以达到限度的避税。

  但所有费用,请务必保留原始发票、收据、邮件确认信等作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家,只要您能出示合理的凭据,都可以作为理由合法避税。

  高级避税

  这是玩转美国税法的高级法则,滚雪球式投资法典,这个是建立在您以公司购买房地产的前提下,而且初级,中级避税法则同时有效。

  为了能解释的最通俗易懂,®文档大全网用最简单的具体案例及数字来分析其中的精髓,省略您买的房产的升值,租客每年加租等外加收入,利息每年递减等因素,所以您的实际收入会远远大于小铭的举例数字。

  举例:您今天用100万现金购买一个美国商业房产,您的纯投资回报率是8%,也就是你每年的净收益是8万美元。

  这时候您有2个选择:

  A.您就这么一直收租,比如20年,租金收入160万,20年后将地产原价卖出200万(20年升值1倍是很正常的),20年的净收入就是260万。

  B.您可以用这100万的房产去抵押贷款,按照75%的比例,你可以贷款75万出来,利率按照5%,75万的贷款每年利息是3.85万,首先这个3.85万您可以抵税,同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万,20年本息还清。

  这个房子,用租金去偿还银行贷款,每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降,所以您以后的每年净收入将大于2万。

  你将75万美金银行贷款,再自己垫上25万,您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报,您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套,这样依次类推。

  同样是100万现金,通过此法您可以买4套100万,总共价值400万的房产,现在小铭再帮您算算这种滚雪球投资方式20年后您的收益情况。

  虽然每次您都是用100万现金购房,但您马上抵押贷款75万回来,您每1栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。

  4栋:投资25万*4,年租金:8万*4,本息:6万*4,年净收入:2万*4=8万

  同样是年纯回报8万美金,看似和A方法效果一样,但是,在这4套房产中,您每年可以合法抵税3.85万*4=14.4万,这可是不小的一笔数字啊。

  更可怕的是,20年后,您将这4套房产,即使是按照原价卖出,你将得到4*200万,800万的回报!

  这20年,您的纯回报将是8万*20年+800万-100万=860万美金。

  您要知道,房产价值20年可是会增长很多很多的,乘上4倍更是不得了。同时,银行每年的本息还款是逐年递减,也就是说第一年还6万,以后每年都会越来越少,这样这4栋房子的租金收入在20年内将远远大于方法A中的回报。

  即使咱们为了让计算简单明了,不去计较房产升值,租金增加,利息递减等因素,方式B的回报在20年里是方式A回报的8.6倍!

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