2022年全国房地产估价师,2016年房地产估价师试题及答案：《经营与管理》

一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
　　1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2.年,则其面临( )
　　A.市场供求风险
　　B.周期风险
　　C.变现风险
　　D.通货膨胀风险
　　标准答案：d
　　解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
　　2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于( )的考虑结果。
　　A.大陆政策多变
　　B.占领世界投资市场
　　C.风险转移
　　D.投资组合
　　标准答案：d
　　解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
　　3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )
　　A.系统风险
　　B.资本价值风险
　　C.比较风险
　　D.个别风险
　　标准答案：d
　　解析：个别风险是投资者可以控制的风险。
　　4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元.年,则其面临( )
　　A.市场供求风险
　　B.周期风险
　　C.变现风险
　　D.通货膨胀风险
　　标准答案：d
　　解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
　　5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01%，这是基于( )的考虑结果。
　　A.大陆政策多变
　　B.占领世界投资市场
　　C.风险转移
　　D.投资组合
　　标准答案：d
　　解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
　　6.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )
　　A.系统风险
　　B.资本价值风险
　　C.比较风险
　　D.个别风险
　　标准答案：d
　　解析：个别风险是投资者可以控制的风险。
　　7.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2.年，则其面临 ( )。
　　A.市场供求风险
　　B.周期风险
　　C.变现风险
　　D.通货膨胀风险
　　标准答案：d
　　解析：通货膨胀风险也称购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
　　8.香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于( )的考虑结果。
　　A.大陆政策多变
　　B.占领世界投资市场
　　C.风险转移
　　D.投资组合
　　标准答案：d
　　解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
　　9.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于 ( )
　　A.系统风险
　　B.资本价值 风险
　　C.个别风险
　　D.比较风险
　　标准答案：c
　　解析：个别风险是投资者可以控制的风险。
　　10.国际货币基金组织就是使用( )这种“投资”定义统计国际收支平衡。
　　A.以资产为基础
　　B.以企业为基础
　　C.以交易为基础
　　D.以价值为基础
　　标准答案：c
　　解析：以交易为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。这种方式的投资定义最初使用于双边和区域投资协定中，主要考虑涉及影响资本流动的东道国政策，而不是针对投资来定义的。国际货币基金组织就是使用这种“投资” 定义统计国际收支平衡。
　　11.根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于(　)的租金。
　　A .50个月
　　B .100个月
　　C .10个月
　　D .10年
　　标准答案：b
　　解析：一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。
　　12.需求增长比供给增长快空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的( )
　　A.第一阶段
　　B.第二阶段
　　C.第三阶段
　　D.第四阶段
　　标准答案：b
　　解析：第二阶段市场供给吃紧，租金会迅速上涨。而第三阶段供求已出转折。
　　13.按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依( )划分的。
　　A.房地产交易方式
　　B.房地产交易顺序
　　C.购买房地产目的
　　D.房地产类型
　　标准答案：a
　　解析：这是根据交易方式划分的。
　　14.( )对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。
　　A.看地
　　B.对房地产开发项目进行财务评估
　　C.市场研究
　　D.土地使用权的取得
　　解析：市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用
　　15.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在( )。
　　A.3个以上
　　B.5-10个之间
　　C.5个以上
　　D.3-10个之间
　　标准答案：D
　　解析：按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。
　　16.开标会议由( )主持，邀请各投标人和当地公证机构参加。
　　A.开发商
　　B.招标机构
　　C.专家
　　D.招标管理部门
　　标准答案：A
　　解析：开标会议由招标人即开发商主持，邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。
　　17.一般来说，认知定价法所确定的价格( )价值定价法所确定的价格。
　　A.高于 　B.低于 　C.等于 　D.高于等于
　　标准答案：a
　　解析：认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。价值定价法确定的价格即“物美价廉”。
　　18.进度计划管理通常采用横道图和(　)
　　A.资金流动计划图 　B.网络图
　　C.直方图 　D.控制图
　　标准答案：b
　　解析：进度计划的制定有两种方法，一种是应用传统的水平进度计划(横道图法)，另一种是网络计划(网络图法)。
　　19.工程成本控制的主要对象是主要费用的( )
　　A.变动费用 　B.固定费用
　　C.材料费用 　D.人工费用
　　标准答案：a
　　解析：成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。
　　20.下面不属于不可控制因素的调查的是( )
　　A市场需求容量调查
　　B市场营销因素调查
　　C竞争情况调查
　　D消费者调查
　　标准答案：b
　　解析：市场营销因素调查属于可控制因素的调查.
　　21.a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是( )
　　Aabcd Bbacd
　　Ccabd Dacbd
　　标准答案：d
　　解析：应明确调查的步骤。
　　22.市场某各消费群体的支付能力下降的话，企业就会出现效益下滑的危险。这是指目标市场选择的( )模式。
　　A单一市场集中化 　B市场专业化
　　C产品专业化 　D大量定制
　　标准答案：b
　　解析：这是由市场专业化是为针对满足市场某个消费群体造成的。
　　23.某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为( )万台.
　　A102
　　B120
　　C108
　　D88
　　标准答案：c
　　解析：Q=0.8*110+0.2*100=108
　　24.根据消费者( )的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。
　　A、购买方式 B、购买行为
　　C、购买能力 D、购买时机
　　标准答案：B、
　　解析：根据消费者购买行为的差异。
　　25.居民购买住宅的行为属于( )
　　A、习惯性购买行为
　　B、寻求多样化购买行为
　　C、化解不协调购买行为
　　D、复杂购买行为
　　标准答案：D、
　　解析：居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。
　　26.分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划属于( )
　　A、供给分析 B、需求分析
　　C、竞争分析 D、相关因素分析
　　标准答案：A、
　　解析：属于市场供求分析中的供给分析。
　　27.分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、 家庭收入等属于( )
　　A、供给分析 B、需求分析
　　C、竞争分析 D、市场占有率分析
　　标准答案：B、
　　解析：属于市场供求分析中的需求分析。
　　28.可行性研究的根本目的是( )。
　　A.实现项目决策的科学化、民主化
　　B.减少或避免投资政策的失误
　　C.提高项目开发建设是经济、社会和环境效益
　　D.以上都是
　　标准答案：d
　　解析：可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
　　29.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达( )。
　　A.±5%
　　B.±10%
　　C.±20%
　　D.±30%
　　标准答案：c
　　解析：初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
　　30.建设投资估算精度±10%，所需费用小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程约占投资的0.2%--1.0%的阶段属于( )。
　　A.投资机会研究
　　B.项目评估
　　C.初步可行性研究
　　D.详细可行性研究
　　标准答案：d
　　解析：详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%。
　　1.如果一笔贷款的月利率为1%。每月计息一次，那么名义利率是( )
　　A、12% B、12.55% C、12.68% D、13.55%
　　答案：A、
　　解析：名义利率=1%×12=12%
　　32.某笔贷款的年名义利率为12%,年实际利率为12.55%,则该笔贷款是按( )作为计息周期的.
　　A、年 B、半年 C、季度 D、月
　　答案：C、
　　解析：应记住常识性的东西.
　　33.现有一套总价目11万元的住宅,八成15年按揭,按年贷款利率6%计,月还款额为( )
　　A、 439 B、 1230 C、 743 D、 928
　　答案：C、
　　解析：根据公式A、=P(A、/P,I,n)直接求得.
　　34.某租客5年支付的物业租金的现值为40万元,年租金增长率为5%,如果贴现率与之相等,则该租客第一年末支付的租金为( )万元.
　　A、 8.0 B、 8.4 C、 9.0 D、 10.0
　　答案：B、
　　解析：当i=s时, A、1=40*(1+5%)/5=8.4
　　35. 下列关于资产负债表不正确的是(　)。
　　A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。
　　B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况。
　　C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。
　　D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。
　　答案：B、
　　解析：无
　　二、多项选择题(共15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
　　1.房地产开发投资较置业投资( )
　　A.投资回收期长
　　B.风险较大
　　C.提高投资者资信等级
　　D.回报丰厚
　　标准答案：B, D
　　解析：房地产开发投资属于短期投资，投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报也丰厚。
　　2.房地产置业投资较一般投资，具有( )
　　A.相对较高的收益水平
　　B.得到税收
　　C.提高投资者的资信等级
　　D.良好的流动性
　　标准答案：A, C
　　解析：相对较高的收益水平和提高投资者的资信等级是房地产置业投资的优点，但是房地产的流动性即变现性较差。
　　3.投资的特性包括 ( )。
　　A.投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动。
　　B.投资具有时间性。
　　C.投资的目的在于得到收益。
　　D.投资具有风险性。
　　标准答案：A, B, C, D
　　解析：详见 1.1.1.3 投资的特性。
　　4.按照使用目的不同，房地产资产的物业类型可分为( )
　　A.居住 物业 B.商用物业
　　C.工业 物业 D.特殊物业
　　标准答案：A, B, C, D
　　解析：见1.1.2.3 房地产投资的物业类型
　　4.房地产的(　)，这决定了房地产市场是地区性市场
　　A.位置固定性
　　B.各异性
　　C.不可移动性
　　D.适应性
　　标准答案：A, C
　　解析：房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，位置固定性也叫不可移动性.
　　5.影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：
　　A.金融业的发展。
　　B.信息、通讯技术水平的提高。
　　C.生产方式和工作方式。
　　D.自然环境的变化。
　　标准答案：A, B, C, D
　　解析：还包括自然环境的变化和政治制度的变迁两项。
　　6.政府宏观调控房地产市场的手段包括
　　A.土地供应计划
　　B.地价的杠杆作用
　　C.诚信建设
　　D.税收政策
　　标准答案：A, B, D
　　解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。
　　7.编制招标工程标底按其所用的基础数据不同，可以( )为基础编制。
　　A.施工图预算
　　B.以概算额
　　C.扩大综合定额
　　D.以平方米造价包干为基础编制
　　标准答案：A, B, C,
　　解析：
　　8.邀请招标方式一般适用于( )
　　A.规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设
　　B.只有少数承包商能够胜任的建设项目
　　C.公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目
　　D.由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程
　　标准答案：B, C, D
　　解析：还包括工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术项目。A.适用公开招标方式。
　　9.下列各项中，属于房地产开发前期工作的有( )
　　A.安排短期和长期信贷
　　B.项目的市场分析
　　C.初步确定目标市场、租金或售价水平
　　D.筌订施工合同
　　标准答案：A, C, D
　　解析：B.属于第一阶段。
　　10.宣传作为促销组合因素之一，在(　)等方面，起着十分重要的作用。
　　A.刺激对企业产品的需求，增加销售
　　B.改善形象
　　C.提高知名度
　　D.提高产品品质
　　标准答案：A, B, C
　　解析：宣传不能改变产品品质
　　11.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括( )方面
　　A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。
　　B.控制混凝土质量
　　C.对对工程中的配套设备进行检验。
　　D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法
　　标准答案：A, B, D
　　解析：不包括C
　　12.开发项目竣工验收的工作程序一般分为( )
　　A.单项工程竣工验收
　　B.综合验收
　　C.单位工程验收
　　D.单项验收
　　标准答案：A, B
　　解析：开发项目竣工验收的工作程序一般分为单项工程竣工验收和综合验收两阶段。
　　13.分析市场趋势，通常包括三个步骤( )
　　A宏观环境预测 　B行业预测
　　C企业的销售预测 D产品预测
　　标准答案：A, B, C
　　解析：分析市场趋势，通常包括三个步骤。首先是宏观环境预测;然后是行业预测;最后是企业的销售预测。
　　14.下列列关于细分市场和弥隙市场描述正确的是(　)
　　A细分市场通常能够吸引好几位竞争对手
　　B弥隙市场通常能够吸引好几位竞争对手
　　C细分市场只能吸引一个或少数几个竞争者
　　D弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者
　　标准答案：A, D
　　解析：要清楚细分市场与弥隙市场的区别。
　　15.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现( )的模式。
　　A同质偏好 　B同形偏好
　　C集群偏好 　D分散偏好
　　标准答案：A, C, D
　　解析：三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。
　　三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分)
　　1.房地产投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负。( )
　　标准答案：错误
　　解析：由于税法中规定的折旧年限比建筑物的经济寿命短得多，故其每年的折旧额比物业年收益能力的实际损失高的多，致使净经营收益(纳税所得额)减少，相应减少了纳税支出。从而得到税收方面的好处。
　　2.风险是指某项活动导致损失的可能性。( )
　　标准答案：错误
　　解析：
　　3.投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。( )
　　标准答案：错误
　　解析：通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下风险最低或是在一个可接受的风险下收益。而不是获得高额的投资收益。
　　4.城市土地可分为具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的毛地。毛地和熟地之间的价格差异是土地再开发费用。( )
　　标准答案：错误
　　解析：除土地开发费用外，土地开发过程中的不确定性和风险是导致毛地和熟地之间的价格差异的主要因素。
　　5.房地产置业投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负。( )
　　标准答案：错误
　　解析：由于税法中规定的折旧年限比建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。故其每年的折旧额比物业年收益能力的实际损失高得多，致使净经营收益(纳税所得额)减少，相应地减少了纳税(所得税)支出。从而得到税收方面的好处
　　6.风险是指某项活动导致损失的可能性。 ( )
　　标准答案：错误
　　解析：从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。
　　7.投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。( )
　　标准答案：错误
　　解析：通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下收益。而不是获得高额的投资收益。
　　8.影响房地产市场发展的社会经济力量包括：社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。
　　标准答案：错误
　　解析：不含个别因素。
　　9.投资周期在第 一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。
　　标准答案：错误
　　解析：正好相反。
　　10.存量房地产交易市场属于房地产二级市场。
　　标准答案：错误
　　解析：属于三级市场。
　　11.发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请2日起10日内颁发施工许可证。
　　标准答案：错误
　　解析：15日内。
　　12.房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“开工许可证”等方面。
　　标准答案：错误
　　解析：主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”等方面。
　　13.决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。
　　标准答案：错误
　　解析：中标后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。
　　14.双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于前两种代理形式 ( )
　　标准答案：错误
　　解析：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式
　　15.判断物业代理公司过往的业绩主要是看其共代理了多少个项目或成交额有多少。
　　标准答案：错误
　　解析：看物业代理公司过往的业绩，不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少，而是要看其代理的成功率有多大。　　四、计算题(共2题、20分。要求列算式、计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答)
　　(一)赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.3%)。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?(8分)
　　(二)某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建—批发市场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：
　　l.项目建设投资为2000万元。第1年投资1000万元，其中资本金500万元;第2年投资1000万元，其中资本金330万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
　　2.第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、700万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为3000万元、200万元、750万元。
　　3.计算期(开发经营期)取20年。
　　请根据以上资料，完成下列工作：
　　l.编制资本金现金流量表(不考虑所得税)
　　2.若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。
　　(所有的投资和收入均发生在年末)(12分)

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