2020年房地产估价师考试改革_2020年房地产估价师考试《经营与管理》必考考点

【#房地产评估师# 导语】房地产估价师考试在即，因此目前这个阶段教材应该看完一遍，该强化一下自己对于教材考点的记忆，及时查漏补缺。®文档大全网为您精心整理了2020年房地产估价师考试《经营与管理》必考考点，更多房地产估价师考试的资讯，请关注®文档大全网为您实时更新的内容。

【篇一】2020年房地产估价师考试《经营与管理》必考考点

　　房地产投资之弊：

　　房地产投资也并不是十全十美，它也有其自身的缺点。这些缺点突出表现在：

　　(1)变现性差。房地产被认为是一种非流动性资产，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此它很难迅速无损地转换为现金。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。

　　(2)投资数额巨大。不论是开发投资还是置业投资，所需的资金常常涉及到几百万、几千万甚至数十亿元人民币，即使令投资者只支付30%的资本金用作前期投资或首期付款，也超出了许多投资者的能力。大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速减少。

　　(3)投资回收周期较长。除了房地产开发投资随着开发过程的结束在三至五年就能收回投资外，置业投资的回收期，少则十年八年，长则二三十年甚至更长，要承受这么长时间的资金压力和市场风险，对投资者资金实力的要求很高。

　　(4)需要专门的知识和经验。由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资的人员的数量。置业投资者要想达到预期的投资目标，同样也对其专业知识和经验有较高的要求。

　　此外应该指出的是，本节介绍的房地产投资的形式与优缺点主要是针对直接投资而言的。对于小额投资者来说，他们实际上可以通过购买房地产公司发行的股票、房地产投资信托公司的债券等间接地进行房地产投资。

【篇二】2020年房地产估价师考试《经营与管理》必考考点

　　资本资产定价模型：

　　由上述投资组合理论引伸出来的资本资产定价模型便能更好地分析这个风险与收益的关系。在该模型分析下，一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险的相关系数(这里假设应用了适当的投资组合)乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差。很巧合，这个概念与房地产估价学中有关折现率的其中一个选择标准，即机会成本标准，十分相似。基于这个原因，我们可以进一步把这一分析方法应用到房地产市场上。

　　在房地产投资评估的过程中，一个影响很大但又很难确定的因素是折现率。一些影响开发利润的因素如建筑成本、银行贷款利率等，基本上都可以从市场资料推算出来，但折现率的确定却比较困难。有时，估价师会采用银行贷款利率，但这个方法并不准确，因为虽然银行贷款利率代表了投资者所需要的最低收益水平，但如果投资者所获得的收益仅能支付银行的贷款利息，则投资者就失去了投资的积极性。

　　确定折现率的理想的方法是采用机会成本加适当的风险调整值。所谓机会成本，是资本在某一段时间内和最安全的投资机会的收益。这个收益差不多等于上述无风险的收益，例如国家债券的收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬(RiskPemium)。

　　假设整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数是0.4，那么，房地产投资评估的模型所用的折现率按上述公式的分析应为：

　　R=10%+0.4×(20%-10%)=14%

　　新西兰的布朗教授(G.R.BROWN)曾经把这种分析应用到不同房地产子市场来测算它们的风险报酬。他首先假设了在1984年英国房地产市场相对于整体投资市场的风险相关系数为0.2，通过回归模型，他计算出各子市场的风险系数(相对于整个房地产市场的收益)为：零售商业用房1.16、写字楼0.87、工业物业0.69.风险的是零售商业用房，这也是大多数房地产市场的一个现象。这是因为零售商业用房对于宏观经济变化的反应是最快和的。

　　由于资本资产定价模型是基于整个市场环境的变化而做出分析的，上述的这些系数也要分别乘以房地产市场本身的风险系数而转化为个别子市场相对于整体投资市场的风险系数。结果如下：零售商业用房0.23、写字楼0.17、工业物业0.14。

　　通过这个模型的计算，再假设新西兰当时的国家债券的收益率是9%，则可测算出每一个子市场应利用的折现率为：零售商业用房11.07%、写字楼10.53%、工业物业10.26%。

　　以上很粗略地介绍了从宏观的角度来分析整体投资市场在不同投资组合条件下的具体表现。并借助这些投资学的理论，对房地产投资进行了分析。

2020年房地产估价师考试《经营与管理》必考考点.doc

本文来源：https://www.wddqw.com/6EjT.html