2020年房地产估价师考试改革,2020年房地产估价师考试经营与管理备考知识点

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【篇一】2020年房地产估价师考试经营与管理备考知识点

　　土地征用具有的法律特征：

　　(1)以国家的名义进行，具有强制性。

　　征地是国家作为全社会的组织者与管理者而依法进行的一项活动，只有国家才可以为之，任何组织或个人均无权擅自征用土地。同时，国家为公共利益的需要，征用集体所有

　　的土地或者对国有土地进行调整时，被征用单位应当服从国家的需要，不得阻挠。这是宪法和法律赋予国家的一项权利，因此，土地征用具有强制性。

　　(2)合法性。

　　国家建设征用土地必须依法进行。

　　(3)补偿性。

　　《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》(2003年10月14日中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议通过)明确要求，要按照保障农民权益、控制征地规模的原则，改革征地制度，完善征地程序。严格界定公益性和经营性建设用地，征地时必须符合土地利用总体规划和用途管制，及时给予农民合理补偿。

　　(4)对象的广泛性。

　　(5)土地征用权属的变更性。

【篇二】2020年房地产估价师考试经营与管理备考知识点

　　传统投资决策方法的局限性：

　　房地产投资决策中的传统方法，主要是房地产投资分析中常用的财务评价方法，它是从财务方面来探讨项目投资的可行性，应用的前提条件是投资项目现金流可预测。因此，采用财务评价方法进行房地产投资决策分析，首先必须对房地产项目的开发与经营情况做出准确的预测和推断，否则，即使计算出了项目的财务内部收益率(FIRR)或财务净现值(FNPV)，也难以做出准确决策。

　　运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是投资可逆性，即通过投资项目现金流人可收回投资，或在市场出现不利状况时可出售资产收回投资;二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响，即不考虑投资的时间价值，当FNPV大于零时现在就投资，当FNPV小于零时就拒绝投资。

　　在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成房地产投资价值的低估，主要表现在：一是忽视了投资项目中的柔性价值，它假设未来变化是按决策时的环境发生，事实上，房地产投资的长期性和房地产市场的不确定性，要求投资者根据市场条件变化，对项目投资决策适时进行调整。二是忽视了投资机会的选择，只是对是否投资进行决策，没有考虑项目可延期性和由此可能产生的价值变化。三是忽视了房地产项目的收益成长，将净现值是否大于零或是否高于目标收益率(最低可接受收益率)作为投资评价准则。实际上，并非所有的房地产投资都能在短期内获利，而且，有些房地产项目的投资，其目的并不仅是为了获得财务上的利益，有时更多的是从企业长远发展的角度来决策，使企业获得未来成长的机会。

　　因此，在不确定的市场环境下，传统的投资决策方法显然较难满足科学决策的需要。

【篇三】2020年房地产估价师考试经营与管理备考知识点

　　土地征用的概念：

　　土地征用是指国家基于公共利益的需要，依法采取强制手段有偿地将农村集体经济组织所有的土地征为国家所有，或将国有土地使用权予以调整的法律行为。

　　土地征用权是一种具体的行政征用权，是一种社会公共权力，用以垄断公共强制力资源，以抑制因个体任性而阻碍社会公共利益实现。为了保证征地工作的顺利进行，建国以来，国家颁布了《土地管理法》、《城市规划法》、《土地管理法实施条例》等一系列法律、法令、条例，对征地的程序、安置补偿、审批权限等作了规定。《宪法》规定，"国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。"《城市房地产管理法》第八条也明确规定，"城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让。"《土地管理法》的第四十五条至第五十一条，《<土地管理法>实施条例》第二十五条和第二十六条对征地问题也都做出了明确规定。法律的颁布实施，为依法征地提供了可靠的法律依据与法律保障。

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