民法典买卖合同司法解释_2017年买卖合同司法解释：倒签的租赁合同是否有效

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【案情经过】
原告徐某、吴某向刘某出借款项共计500万。刘某对外负债众多，明知已无还款能力，故与原告徐某、吴某二人商议将其位于萧山某处的房屋以20年租赁的形式代为偿付上述部分借款。因该房屋已在某银行办理了抵押登记，故双方决定倒签租赁合同签订时间以达到对抗银行抵押权的目的。经原告询问，被告刘某告知银行办理抵押登记时间为2014年12月。鉴于此，双方在2015年6月签订了案涉房屋租赁合同，合同倒签时间为2014年11月11日，并在此基础上原告各减让了部分借款。事后，原告从其他债权人处得知该房屋早在2013年10月就在某银行办理了抵押登记，且银行已于2015年6月起诉，案涉房屋已被查封。原告以被告采取了欺诈手段，致使原告在违背真实意思的情况下签订了该房屋租赁合同，并对部分权利作出错误让步为由，要求确认合同无效。
审理过程中，双方争议的焦点：该租赁合同是否有效?
【法律解读】
本案中，原告提交了租赁合同、录音光盘及书面资料、借条及汇款凭证、被告对倒签行为的自认等证据，来证明双方当时对租赁磋商的本意，是试图通过在涉案房产上设置长期租赁关系，为法院将来处置财产设置障碍。本人作为原告的代理律师提出上述观点，法院最终支持了律师的意见，认为该合同目的就是为了损害银行担保物权的实现，系恶意串通、损害国家、集体或第三人利益，由此确认该合同应为无效。
律师建议，在经济下行的大背景下，一方面老百姓出借资金应谨慎审查借款人的还款能力，在可能的情况下要求借款人提供相应的担保;另一方面，无论是出借方还是借款人，在追讨及还款的磋商过程中，应当在法律相关规定的框架内行使权利，不要误入歧途。稍有不慎，还将会触及国家刑事法律责任，非旦于事无补，还徒增遗憾!
倒签合同存在哪些风险
(一)存在一定的法律风险。对于合同签订前的履行过程，由于存在较大的不确定因素，双方的权利义务不明确、法律责任界定不清，容易产生法律纠纷，而一旦产生纠纷后由于证据难以取得，解决起来又比较困难，合同的事前控制作用无法体现，存在较大的法律风险。如在施工合同中，存在发生重大安全责任事故或工程量变更等可能性，缺少合法有效的合同作为依据，争议将难以顺利解决。对于采购合同，可能因为标的设备的市场价格浮动或运输损失风险而发生争议，又无法出具相关合同证明，如适用合同履行地或货物交接时的市场价格，可能因市场价格浮动变化较大，导致企业经营付出更高的成本，损害企业的经济利益。
(二)存在一定的管理风险。补签合同违反公司的合同管理规定，导致合同管理质量及效率的下降，扰乱企业正常的管理秩序。如补签合同使合同的生效时间迟于合同履行，但其他条款内容与正常签订的合同一致，导致合同的生效日期、履行期限及有效期限等有关期限规定产生逻辑上的冲突和混乱(如合同约定自签字盖章之日起生效，而实际生效前，合同已经履行完毕等)，同时也可能使合同的交货、验收、付款的时间及条件出现前后矛盾的情况等，这些问题都给合同的管理及履行带来了不良影响。有的单位为了赶在年底之前把计划资金消化掉，或清理年内因计划资金不够、计划未下达等原因未结算的项目，集中签订大批合同，导致合同立项审批和履约结算手续几乎同时进行，造成年底突击花钱和结算现象，扰乱了企业正常的工作管理秩序。
(三)存在企业内控审计风险。公司在基本管理制度和内控管理流程中明确规定了项目管理流程以及合同的起草、审批、签订、履行等管理环节和流程，规定了合同管理相关部门的职责和管理权限。倒签合同无论是否给公司造成实际的危害后果，都违反了公司内控管理制度和流程，导致内控制度的执行偏差或发生漏洞，应当避免发生。
(四)存在财务信息失真风险。若不签订书面合同，则会影响财务部门的及时入账管理，在财务部门的成本、应付账款、资产负债表等会计报表上无法如实显示项目相关的费用列支情况，导致会计信息无法真实反映企业的经营状况和成本状况，形成企业会计信息失真，容易引发成本失控、决策失误等经营风险。

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