移民美国后买房常见问题解答

1.移民美国后买房常见问题解答

　　问：新移民在美国一般如何购房?

　　答：对于大多数刚刚来到美国的新移民而言，如果有兴趣在美国购买房屋，一般都会选择与美国的房地产经纪人进行合作。

　　在购买美国房屋的过程中，房地产经纪人一般会首先和购房者讨论其购房的意向，然后由购房者通过网上搜索来寻找满足要求的房屋，之后房地产经纪人将安排购房者前往现场查看这些房屋，以及适合类似要求的其他房屋。从开始到结束，房地产经纪人将带领购房者完成整个购房流程。

　　问：在美置业房产经纪人为何如此重要?

　　答：在美国，参与房地产交易的一个重要专业人士就是房地产经纪人。经纪人不仅可以帮助买家找到一套合适的房产，还可以在交易过程中的每一步引导买家做出正确的选择。

　　一个有经验的经纪人可以提供给买家关于房产和社区的关键的、外界不能轻易得到的信息，且经纪人对市场和房产交易的知识以及谈判技巧都会是促成交易的巨大帮助。同时，经纪人对买家提供的这些服务并不收取买家一分钱，因为他们的佣金是由卖家支付的。因此，建议新移民在美国搜寻房产时可以找一位可靠的有经验的房产经纪人协助。

　　在中国，房产拥有者可能会选择多个经纪公司来帮助出售房产。而在美国，卖家通常和一位房地产经纪人签订排他协议，让这位经纪人单独代表卖家进行交易。任何感兴趣的买家都可以通过卖家的经纪人来了解该套房产，且需要和卖家经纪人做提前的预约。几乎所有的经纪人都属于某一个房地产交易协会，比如美国经纪人协会，纽约房地产联合会等。这些组织会监察经纪人是否有严格公正的职业操守，要求所有经纪人共同合作经纪，这意味着卖家的经纪人要和买家的经纪人合作，且所有经纪人都要被公平对待。在市场上等待交易的房产统一在一个中央系统公布，所有有牌照的经纪人都能获得这些房产的信息，并带客户前去参观。所以对买家来说，建议买家和单独一个经纪人合作，以免产生不必要的困惑。

　　经纪人和卖家签订的排他协定会注明当卖家售出房产时，经纪人会得到的佣金。如果买家有经纪人代表他，那么卖家支付的佣金会在买家经纪人和卖家经纪人之间平分，所以找一个买家经纪人对买家来说是没有花费的，而且该经纪人对客户有信托责任，在交易中还能代表买家维护买家的利益。

　　需提醒的是，在美国，房产经纪人是带牌照的专职人士，有相关明确的规定他们必须遵守。经纪人在每一个州执业都要拿到该州的牌照，且需要定期上课来持续执有牌照。

2.美国受华人欢迎的移民城市

　　加利福尼亚州：

　　110多万人

　　华裔人口占总华裔人口的36.9%；

　　纽约州：

　　50多万人

　　华裔人口占总华裔人口的16.9%；

　　新泽西州：

　　13万多人

　　华裔人口占总华裔人口的4.4%；

　　德克萨斯州：

　　12万多人

　　华裔人口占总华裔人口的4.2%；

　　伊利诺斯州：

　　近10万人

　　华裔人口占总华裔人口的3.3%；

　　华盛顿州：

　　8万多人

　　华裔人口占总华裔人口的2.8%；

　　宾夕法尼亚州：

　　7万多人

　　华裔人口占总华裔人口的2.5%；

　　马里兰州：

　　6万多人

　　华裔人口占总华裔人口的2.3%；

　　佛罗里达州：

　　6万多人

　　华裔人口占总华裔人口的 4.1%

3.移民美国后的生活费用

　　一、申请费用

　　申请的费用比较直接了当。如果暂且不谈非常可能的价格上涨，当前的投资金额一般为50万美元，如果加上其他管理费，律师费等，可以把这部分的成本预算为60万美元。但是如果价格在2017年进行调整，很有可能投资金额会上升到80到100万美元。加上其他附加费用，整个申请费用则有可能翻倍。

　　二、教育费用

　　大部分人移民是为了孩子，所以教育费用也是规划的一部分。如果孩子上的是公立学校，大学之前的教育是完全免学费的。你需要支付的是笔墨纸砚这些费用，学校制 服(有些学校)，和一些学生的活动费用。但这些费用每人每年最多也不过是一两千美元。 但如果是私立学校，学费则几千到几万不等，一般是每年在2万到4万之间。大学支出则很不一样了。

　　据最新的调查数据，私立大学学费平均水平每年3.1万，公立大学州内学费9000多，州外学费2.2万;如果加上食宿，书本，交通等费用，私立学校每年平均费用可达4.6万，公立州内平均费用约为2.3万, 州外约3.5万。

　　三、居住费用

　　在等待I-526批准后登陆的几年时间，没有什么大额支出。登陆后，最先牵涉到的费用则是房子的购买或者出租。这个费用因为居住地和个人要求不同而差距甚大。比如，如果是在加州的洛杉矶附近，一个普通中产社区的4个卧室的房子大致会在50万到100万之间，但同样类型的房子在休斯顿则有可能是一半的价格。我们拿100万来做例子。如果你打算按揭购买，美国一般的房贷期限为30年(也可以更短)，当前的房贷利率在4%到5%之间。如果以30年为期，利率为4.5%，首付10%，你每年的房贷付款约为5.5万美元。但你还需要支付房产税，保险，和社区管理费用。美国每个州的房产税率有不小的差别。其他这些额外的税费会在每年2万左右。所以你会首先支出10万，然后每年支出7.5万左右。如果你购买了一套50万的房子，我们可以将费用估算为上述的一半：3.75万。

　　四、生活费用

　　我们再看一下生活费用。一个四人的家庭，如果是普通中产生活方式，一个月5000是完全可以顾及的，包括基本衣食住行，甚至可以更低。如果打算购买两辆车子，5万到10万的预算可以给你相当不错的选择。

　　五、医疗费用

　　另外，医疗保险不是一个大额支出。对于一个四口之家，每个月的保费会在1000美元左右。所以每年1.5万到2万的医疗预算应该是足够的。即便是有大病支出，只要有保险，个人支出也不会高出2万太多 (包括保费，包括看病支出)。因为在美国，有一个 “个人支出上限”的概念。如果你不幸患上大病，超过这个支出上限的所有费用都将由保险公司来付。

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