收益法在酒店业价值评估中应用的思考
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收益法在酒店业价值评估中应用的思考 【摘要】随着酒店市场的蓬勃发展和财产保护意识的增强，市场对酒店业的企业价值评估也提出更高的要求。由于采用评估方法的不同，在评估过程中出现诸多分歧，结果常常难以真正反映市场价值，无法为公平的市场交易提供价值尺度。为此，本文就收益法在企业价值评估中存在的一些普遍性问题给出了一些相应的对策。以期为规范和稳定评估市场秩序提供一些有价值的参考意见，使我国的评估方法尽快与国际惯例接轨。 【关键词】收益法 企业价值评估 酒店业 对策 随着我国经济发展，物质文明发展的同时，精神文明也在不断进步，旅游业的蓬勃发展也在一定程度上促进了我国酒店行业的发展，包括商务酒店、快捷酒店在内的我国酒店业的发展历经了80年代初的茫然无措，到90年代开始的突然启动，再回到现在的生机盎然，为了在未来的市场竞争中生存下来，无论是企业自己的持续经营，还是企业的收购、联盟等，对酒店价值的评估就显得至关重要。目前，对于酒店企业价值的评估方法应用最多的是收益法，而本文力求从收益法出发，探讨该种方法在酒店资产评估中的应用。 一、国内外酒店价值评估的研究动向 （一）国外酒店评估的现状 随着经济的发展，酒店业作为一个新兴的产业日益繁荣，传统估价方法已不能全面反映酒店特点。为了适应时代需要，对酒店估价方法的研究日益受到重视，估价机构不断开发新的适合酒店的估价方法。估价机构广泛采用的四种方法是：单一资本化比率法、现金流量贴现法、同步估价公式法、联合投资。 （二）国内酒店评估的现状 我国酒店评估的方法主要还是成本法、市场法、收益法三种方法。首先，成本法目前是许多经营状况一般的酒店房地产评估所使用的主要方法之一，操作起来比较简便。其次，市场法的假设前提是酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格。收益法是在酒店持续经营的前提下，将酒店未来有效经营年期内各年的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出酒店价格。这种方法能够较为客观地反映出酒店的价值，也是酒店评估中采用最多的方法。 二、收益法在酒店评估中的优点及缺点 运用收益法对酒店类企业价值进行评估，利弊兼有。优点在于它能够较为客观的反映出酒店的价值。这是成本法和市场法不可替代的。然而市场法虽然在理论上能够客观反映酒店的真实价值，但因其物业类型比较特殊，而且当下酒店的交易市场尚不成熟，国内酒店交易案例较少。估价机构很难取得可靠的交易信息 和交易条件。另外，影响酒店价值的因素也存在较大差异（如规模、质量、商誉），修正起来也比较困难。因此目前采用市场法来求取酒店价值的不多见。 三、收益法在酒店评估中存在的问题及相关对策 （一）收益法在酒店评估中存在的问题 收益额预测难度较大且容易脱离实际。收益法中主要参数收益额的预测难度较大，未来收益不可预见因素和主观性的判断对其影响较大。首先，预测本身就有弱点。收益额的预测是立足于企业的经营现状，通过分析以往和现在的业绩，推导未来，而未来经济情况的确定很大程度依赖于现时法律、法规、信贷、税率等制度。其次，提供预测性财务信息是客户企业的责任，评估机构只能通过抽样检查与判断分析将其作为未来预期收益额的依据。再次，收益额的预测必须是建立在资产的最佳与合理使用的基础上，对企业未来收益额的影响因素进行分析，从而预测收益额。这些预测复杂且有较大的不确定性。 资本化率选取主观性较大。资本化率是一种资本投资的收益率。资本化率的影响因素是需要估价师根据实际资料和经验在确定资本化率时应当考虑的因素。主要有以下几种。区域因素：是指某收益型房地产产生的投资收益受区域环境的影响。因房地产位置的固定性，以及经济状况的不同，其产生的收益也不同。政策因素：是指受政策性影响的收益性房地产，其资本化率须做相应调整，以剔除政策因素的影响。 （二）收益法在酒店评估中所遇问题的相关对策 预期收益额的确定。酒店预期收益应该是净收益，是房地产预期收入扣除预期相关费用后的净额。预测净收益要收集各种房地产市场现状、国家政治经济形势、政策规定等内外部环境信息。在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观净收益的区别。实际净收益是指在现状下被评估房地产实际取得的净收益。因为在评估时点被评估对象的实际净收益是由多种因素共同作用的结果，这些因素有些是一次性的、偶然的，若不给予扣除就不能准确预测收益额。 资本化率的选择和确定。资本化率是从房地产净收益中提取作为资本收益的部分与房地产价格的比率。当下资本化率的确定主要有以下四种方法：安全利率加风险调整值法、市场提取法、投资收益率排序插入法、投资复合收益率法。 安全利率加风险调整值法。以无风险的资本投资的收益率作为安全利率，加上房地产的投资风险调整值求得资本化率。该方法的基本公式是：资本化率=安全利率+风险调整值。市场提取法。通过市场上已成交的房地产的净收益、价格资料，从而求出资本化率，作为确定相同或相似房地产的资本化率的依据。求取资本化率的时，首先，选取同一类收益性房地产进行分祈，求取该类房地产年净收益年递增率。然后，选取若干例相同或类似的房地产，用实际资料或市场法分别确定其价格，年净收益和收益年限。用公式分别反求各比较实例房地产的资本化率。最后，取上述几个资本化率的算术平均值，作为所确定的待估房地产的资 本化率。投资收益排序插入法。将各种投资（债券、股票）的收益率从低到高排序，选取与房地产投资风险相当的投资收益率作为房地产的资本化率。投资复合收益率法。将购买房地产的抵押贷款的利息率与自有资本要求的收益率加权平均，求出资本化率。 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/52e312b14b35eefdc8d333c3.html