商业地产是一个具有地产与商业双重特征的综合性行业，他兼有地产开发、 商业物业运营的双重运行规律，并且具有其本身特有的行业规律。同样，作为商业地产 项目的宣传推广也同样有着其操作的独特性，能不能把握住推广的关键，在某种程度上 决定着项目运作的成败。 众所周知，中国商业地产是近两年才兴起的，整个行业尚处于起步、探索阶段，需 要各方面的专业人才，但是，目前懂得如何操作商业地产的人才十分缺乏，而较能有接 合点的多为操作过住宅地产的团队或个人，他们在中国二十余年的住宅推广的操作中， 磨练出了极其敏锐的商业意识和有清晰条理的判断力，因而在商业地产兴起时，操作过 住宅地产宣传推广的团体或者个人顺理成章的成为项目宣传推广方面的主管。 可是，令人困惑的事情产生了，项目的开发商认为宣传推广部门在对项目的宣传、 推广没有尽心， 导致了项目无法及时的招到主力商户、 整体项目招商销售工作造成延误； 而宣传推广部门却另有说法，他们认为是高层对自己的支持力度不够或者市场环境不 利，方案没有错，因为这些都是自己多年来作住宅的经验。 其实，正是由于双方都对商业地产的宣传推广缺乏实践经验和统一的认识，导致项 目的陷入泥沼漩涡状态， 即不作出举动还可以维持现有状况， 动的越激烈， 就陷的越深 笔者在此从商业地产的特点出发，对广告推广进行粗略分析，希望可以起到抛砖引 玉的效果。 、宣传推广要从商业地产的终级目的出发，为招商、销售、运营服务 商业地产总的目标是招商、销售及商业运营三个方面的成功。招商吸引到具有强大 品牌效力的主力店，并确保商家入驻率达到 85%左右；商铺销售任务一年的完成率最低 应达到 30%— 50%，两年内基本销售完成； 商业运营也就通过宣传、 推广活动间接或直接 带来人流、产生利润，并实现利润的最大化。 如何有效的推动招商、销售、运营工作的进展，就是评价宣传推广工作是否合理有 效的铁定标准。 在项目的运作过程中，宣传推广应根据项目实际进展状况划分阶段。并且使每个阶 段的目的、投入、策略明确，保证推广的顺畅和各阶段间的延续性。这样可以避免盲目 的为了宣传而宣传的事情发生，并可以有效的控制推广、宣传中所产生的费用，合理的 分配预算费用。通俗的讲，就是好钢花在刀刃上，该花的决不手软，不该花的，一分不 动。 二、在宣传推广中，应该明确推广目的及审核标准。 实用而非美观，是商业地产的推广思路。当然，在实用的前提下，提升更多附加属 性是最佳的，但是，许多时候，宣传推广中的广告推广过于注重美观、活动策划过于偏 重表面的热闹，淹没掉了本应张扬的主题、迷失了预定的目标。 作为推广中面对目标群体的产物，追求广告画面的个性、漂亮，追求活动的轰动效 应是没有错的，但是必须确定一个前提，即在构思、制作时，要将策划案与广告稿看为 一种能产生收益的投资行为，并能得到数量化的预期收益指标。不能产生经济、社会的 收益，那么广告就可以判断为无效广告。 三、宣传推广中，也要作营销者，而非生硬的推销者。 简单的说， 要知道目标群体到底需要什么， 而非我要告诉你什么， 更不能凭空猜测。 例如现阶段目标需要知道的是投资政策， 但是却臆断或者按照某个策划公司一年前撰写 的策划方案发布内容为投资回报分析的广告， 这属于与目标群体的沟通不畅， 2、3 次之 后，目标群体的注意力将会转移，对项目的正常进展造成不利的因素。 宣传推广部门在进行一项推广、宣传工作之前，一定要先调查市场，摸清目标群体 的需要，然后对症下药。 所以，宣传推广部门的工作不仅仅是发布广告、策划活动，也应是一个市场的研究 员和熟知目标群体心理的专家。 四、公关多一些还是广告多一些？ 公关与平面广告在商业地产的推广宣传中孰重孰轻？这曾是业内人士争论的焦点 之一。就笔者看来，公关与平面广告在商业项目推广中的作用是一样的，只是根据不同 阶段和传达不同信息所选择的手段。 平面广告是通过创意的新颖和诉求点的针对性传播 信息；公关则通过新闻、事件的策划和推广传递企业的信息。作为企业宣传推广的有效 工具，是相辅相成的。 但是从影响效果来说， 公关的千人成本更低、 造成的口碑和影响力更高一些， 此外， 它的时效性也比平面广告更长。 五、勾绘前景，而非强调实用、优惠。 住宅的推广格言是：地段、地段、再地段，不行再加上降价（优惠） ；商业地产不 光强调地理上的优势，还需要强调其商业上的前景。例如，国内多数 SHOPPINMALL并 不处于传统的商圈内，说服商家入驻就靠开发商对前景的规划。虽然商家大多以利益为 上，但是真正有实力的商家会看重长期利益。企业一方面要用市场的实绩来证明自己的 优秀，另一方面企业要不断描述自己的美好前景给目标群体，目标客户认可了公司的理 念、企业的发展战略和经营思路，即使暂时有各方面的顾虑，也终将成为开发商的坚定 拥护者，与项目站在一起，共同提升项目的品牌。相反，如果一味的强调优惠，被人认 为有某些阴暗面是对项目非常不利的。而且，商家不会为一些优惠去冒更大的风险。 六、自抬身价，知名度与美誉度并进，张显品牌魅力 有一些商业地产为了达到迅速招商、销售的目的，频频参加一些展览会，把自己混 迹于普通住宅、商场项目中，这样，短期内可能会招揽一些商家，但是也失去了在大众 心中商业地产品牌的魅力，使大众对项目的认识等同于商场，失去好奇感，对以后的商 铺销售工作及开业运营造成不利的因素。 在商业地产中，宣传推广要始终坚持知名度与美誉度并进，张显品牌魅力。只有知 名度，才能吸引目标；只有美誉度，才能提升项目的前景空间，吸引更多的商家入驻； 有了自身品牌和诸多商家的品牌，并成为一个有机的品牌集中营，后期的销售、商业运 营才能成功。 所以，在商业地产的推广宣传中，知名度、美誉度、品牌魅力三者应紧密结合，绝 不能顾此失彼， 七、挖掘自身，树立他人较难模仿的优势 在宣传推广中，许多成功的操作模式和项目的自身模式，往往容易被竞争者模仿、 抄袭。所以宣传推广一定要建立他人较难模仿的优势。难模仿意味着竞争的减少。想在 当今激烈竞争的市场中站住脚，推广工作在刚起步时就应该建立自己的、他人难以模仿 的优势，也许项目自身的有些优势别人的确难以模仿，但不证明无法模仿，所以我们一 定要巩固自身已有的优势，同时必须大力挖掘项目在推广中新的优势和宣传中的自有模 式。 八、以下这些是可口可乐公司在长期的宣传推广中的心得与体会，虽然不是针对商 业地产的，但其宣传推广的共性内容，还是值得我们借鉴的。 “请告诉我的结果，而不是广告本身”； “营销是一种可以量化的投资行为”； “公司员工、管理层、决策层不是市场的目标市场，他们的意见不代表市场的意见 他们不是广告好坏的评判者、修改者”； “广告不是艺术作品，企业人员不要迷恋自己所谓的鉴赏能力” 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/72fe38ea31687e21af45b307e87101f69f31fb0e.html