安置房建设项目的投资控制问题及对策
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安置房建设项目的投资控制问题及对策 摘要：随着我国城镇化建设以及棚改项目的推进，安置房建设一直是社会关注的重点，安置房建设项目同其他房地产建设项目一样，有一定的复杂性，是一个动态的过程，建设周期长，控制投资难度大。安置房建设项目的投资控制应当贯穿于项目建设全过程。对于全过程控制投资中存在的问题，需要采取科学合理的管理手段及措施进行解决，通过在投资控制过程中随时纠偏，将投资控制在合理范围内，保证全过程中各项资源消耗的合理性，实现良好的社会经济效益。本文根据笔者对工程行业的理解和安置房建设项目的实践经验，首先介绍安置房建设项目的投资特点，然后对目前安置房建设项目在投资控制全过程中存在的问题进行分析，并提出相应对策。 关键词：安置房建设项目，投资控制，问题，对策 一、安置房建设项目投资控制特点 安置房建设项目其建设周期比较长，在投资上少则数千万，多则数十亿，投资额度十分巨大，往往需要耗费大量的人力、物力和财力。在进行项目投资控制时，必须仔细考虑项目的资金计划、质量、工期等目标，要做到综合考虑而不能仅单一的强调投资控制而忽略其他目标。每个安置房项目在使用、功能和环境的不同，在对设备配置、空间的布局以及内外装饰的要求也会不相同，因此，各个项目在人工、材料以及机械消耗上会有较大的区别，不同的安置房建设项目在投资控制方面也会存在明显差异。在同一安置区域内，不同安置房项目，往往其品质以及房屋配件等需要要求一致，也对投资控制提出了更高的要求。 二、安置房建设项目在投资控制中存在的问题分析 安置房建设项目一般来说由当地国有房地产开发企业负责，带有民生公益性质，其首要目标是并非追求利润，但是作为国有资产投资，依旧要控制好投资成本，也可以认为控制投资成本是安置房建设项目投资的最根本要求。从目前来看，在安置房项目建设的三个阶段，项目投资控制方面都有存在各种问题，具体阐述如下： 2.1 项目设计阶段 该阶段理应加强对设计单位所设计的图纸进行质量审查，规范设计概算的计算，制定限额设计标准等事项。往往在实际工作中，一般都由设计人员根据设计委托书进行现场情况调查，选择对应的方案进行设计，向设计造价人员提供造价依据，进行概算。设计人员在设计中一般都对设计作品安全实用和技术先进性比较注重，强调设计的产值，而对设计作品的经济性不够重视，不会去抓设计中的经济指标和成本控制工作，造价人员对工程概况、现场情况又了解甚少，造成无法将各种影响因素考虑全面，这样使得投资概算与投资估算一样，变得缺乏准确性，且经济性不强。安置房作为国有投资项目，在初步设计中的概算一旦出现较大的漏项，在项目以后的各阶段将造成比较大的麻烦，如招标控制价超出概算，工程结算价超出概算等。 2.2 施工招投标阶段 当前在招投标过程中存在部分严重的恶性竞争现象，没有坚持公开、公正、公平的原则，出现很多利用不正当手段进行交易，造成工程造价很难控制在合理范围内。投标单位在投标过程中进行不平衡报价，中标后施工单位在施工过程中为了争取利润最大化，总会想方设法增加现场联系单签证及技术变更，更有以次充好、偷工减料蒙混过关，最终使得工程造价偏离市场价，其工程质量也留下隐患。 2.3 施工阶段 施工单位在施工过程中，所制定的工程造价控制目标一般都缺乏科学性、合理性。材料价格方面的管理非常落后，材料采购和储存量计算方法不是很科学，采购时机把握的不准确，并且目前材料价格的波动，造成施工单位的材料成本很难控制。另外在施工组织方面，大部分施工单位在人力、财力和机械设备方面都没有达到最优配置，利用率不高，资源闲置现象普遍，很大程度上增加了工程成本。 在该阶段，业主方对于工程变更（包括设计变更和联系单签证）的管理水平在投资控制中是至关重要的一个环节。一般来说，产生工程变更有三个原因：①设计原因，前期设计工作不够深入，或是不够细致，在施工时发现漏项，不得不补充设计内容，改变施工项目或者增减工程量。②客观原因。如建筑物、构筑物使用功能发生变化，地基条件发生变化等。③主观原因，业主方因使用功能、观感效果及经济方面等原因。然而，对于投资控制中要注意的工程变更，主要是施工单位为达到经济目的提出工程变更，或在进行工程变更时，提出仅有利于自己的变更。工程变更是项目建设过程中一项经常性的工作，应该严格遵守“必要性、可行性、经济性”原则，对工程变更的范围、工程变更的内容、工程变更的相关责任方进行必要的界定。实际工作中，许多工程由于工程变更的不严肃、不合理，造成了项目投资失控。 三、安置房建设项目在投资控制中应对问题的对策 3.1 设计阶段的投资控制 设计阶段是分析处理工程技术和经济的关键环节，也是有效控制项目造价的重要阶段。在设计阶段，应做好设计方案的经济分析与对比，并合理确定设计概算及材料设备价格分析与选型等工作，应该优先选择技术可行、经济合理的设计参数。可采取限额设计，使其选择多种设计方案进行比较，工程使用功能不能减少，技术标准不能降低，工程规模也不能削减，确保选择的方案具有良好的性价比。为保证设计人员严格依据设计标准进行设计，就必须对项目的投资额度进行确定，使其根据投资额度保证设计的科学合理性。 在安置房建设项目的设计方案经济评审中需要考虑：通过市场询价，在满足技术指标情况下，选择价格合理、功能稳定的材料设备；对比使用功能要求，选择可以满足功能要求的方案；根据所勘察的地质条件，在满足安全和使用要求的前提下，选择经济的结构类型；通过对建筑外立面方案的经济分析和对比，在满足外观要求的前提下，避免建筑物线条过多，选用经济合理的建筑外立面。 3.2招投标阶段的投资控制 在招投标阶段，应将所投资的项目作为整体进行招标，再由工程总承包进行分包，这样不仅便于管理，而且可以降低管理和设备等费用。假如由业主直接发包给多个独立承包商，在这些独立承包商之间必然会产生很多纠纷，业主单位在他们之间相互的协调工作既耗时、耽误工期，又增加了投资成本。所以为更好地控制项目成本，尽可能地把项目作为一个整体发包，当然有些项目各项工作专业性较强、衔接性和配合度较好、相互之间交叉较少，则可以考虑分标段发包。如采用分标段进行招标，应对几个承包单位在现场的施工场地进行细致周密的安排，合理划分各标段范围、明确各标段工作责任。通过总承包单位对各分包单位进行管理，以达到控制投资和保证工期的目的。也可以使用EPC模式进行工程总承包，设计与施工在招投标阶段发包给同一家单位，由总承包单位承揽整个建设工程的设计、采购、施工，并对所承包建设工程的质量、安全、工期、造价等全面负责，作为业主方可以更高效的对项目进行管理，特别是在投资控制方面。 3.3施工阶段的投资控制 在施工阶段是将图纸变为建筑实物的过程，整个过程需要大量的人力、物力投入，极易造成浪费，所以需要加强成本控制。初期必须编制合理的资金使用计划，并分解投资目标，然后根据控制目标的不同，可以将投资成本按照项目构成、费用构成和时间构成来分解目标，然后依据分解目标来进行控制。 对于加强工程变更的管理，需要从两个方面来入手：①严格执行原定的投资计划，严禁擅自提高建设标准和计划外的项目。对于施工过程中不可避免的工程变更，应严格按照规定的程序和要求办理，保证其客观性、经济性、合理性。对于可能造成投资金额较大的工程变更，如建筑结构、平面布局及装修标准有大的变动，则需要由业主方牵头召开设计单位、施工单位、监理单位等多方参于的联席会议，并形成会议纪要。笔者所在的城市对政府国有投资项目在签订施工合同时，专门拟定了关于工程变更的补充条款，约定了重大造价变更流程，使安置房建设项目在施工过程中，特别是对于工程重大变更，业主方和施工单位有了完善的执行依据。②加强现场联系单签证管理。在施工过程中，业主方的现场代表要会同监理单位加强现场施工管理，督促施工方严格按图施工，严格控制变更签证、材料代用、额外用工、更换品牌等各项合同外费用，对必要的变更，应先做好预算工作，变更发生后就及时要求施工单位及监理单位计算由此变更而发生的工程量的增减以及费用，掌握项目费用额度的变化。业主方的现场代表签证联系单时要注意：不能与合同相抵触；签量不签消耗；签单价不签总价；签量应该要求施工单位写明详细的计算式并提供相关图形或影像资料；签证事项的相关来由应写清楚。 四、结语 总之，对安置房建设项目投资控制的影响因素还有很多，本文仅根据建设过程按照划分的三个阶段来分析投资控制存在的问题，有一定的片面性，还需要进一步的完善。在安置房项目建设中要科学、系统、合理、有序的投资控制，减少不必要的的投入，把做好投资控制，成为房地产开发企业的核心竞争力之一，也只有做好了投资控制的企业，才能保持健康的可持续发展。 参考文献 [1]华均.建筑工程计价与投资控制.中国建筑工业出版社,2013 [2]袁建新.建筑工程造价.重庆大学出版社,2014 [3]刘风华.浅谈工程项目全过程投资控制《建筑知识:学术刊》,2012.04:228-229 [4]杨宇东.建设项目全过程投资控制之瓶颈与破解.建筑经济学,2011.02,28-31 [5]张欢欢.建筑工程造价全过程的工程咨询服务管理.中国科技投资,2015.（A01）,74 [6]姜渊.工程建设项目投资控制分析.现代企业教育.2014.04:144-145 [7]何香玲.建设工程招投标阶段造价控制探讨.建筑科学2015.20：177 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/93431e521be8b8f67c1cfad6195f312b3069eb2e.html