房地产估价师制度法规政策|2016房地产估价师《基本制度与政策》学习笔记四

一、物业管理的特征
　　1、社会化：现代化社会大生产的社会专业分工是物业管理社会化的必要条件。
　　2、专业化
　　3、市场化，是核心，是物业管理最主要的特征。(业主消费服务，企业经营服务)
　　二、物业管理的主要环节
　　(一)策划阶段
　　1、早期介入
　　2、制订物业管理方案
　　3、制订临时管理规约及有关制度
　　4、选聘物业服务企业
　　(1)现售的：现售前30天完成
　　(2)预售的：取得《商品房预售许可证》之前完成
　　(3)非出售的：交付前90日完成
　　(二)前期准备
　　(三)启动
　　1、物业的接管验收标志物业管理的全面启动。
　　三、物业管理实施原则
　　1、业主自我约束
　　2、自我管理
　　3、物业服务企业的专业化管理
　　四、物业服务企业
　　1、资质等级分一、二、三级。
　　国务院建设主管部门负责一级;
　　省级建设主管部门负责二级;
　　直辖市房地产主管部门负责二级和三级;
　　市级房地产主管部门负责三级。
　　五、业主大会考点：
　　1、筹集使用维修资金及新建重建设施必须经专有部分占总建筑面积的2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;
　　*两个易错点：(1)专有部分占得比例，判断题通常会省略“专用部分”概念。
　　(2)“且”字，同时具备的两个条件
　　2、其他事项比例为1/2。
　　六、业主委员会
　　1、5-11名单数业主
　　2、业主委员会成立30日内，报房产部门备案。
　　七、物业收费原则：
　　1、合理
　　2、公开
　　3、费用与服务水平相适应
　　八、物业管理服务等级标准
　　1、中国物业管理协会制定《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，物业费用实行市场调节价的高档小区不适用此标准。
　　2、等级共分为三级
　　九、住宅专项维修基金
　　1、市县人民政府建设或房地产主管部门确定、公布及时调整，为造价的5%-8%。
　　2、出售公有住房的，
　　个人：房改房成本价的2%;
　　单位：多层不低于售房款的20%，高层不低于售房款的30%。
　　3、分户账面上已使用超过70%，应及时续交。

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