房地产估价师制度法规政策|2016房地产估价师《基本制度与政策》学习笔记一

一、城镇住房制度改革过程
阶段
时间
主要文件
意义
试点探索阶段
1978
邓小平提出房改
1979
全价售房试点（西安、柳州、南宁、梧州）
1980
中共中央、国务院批准国家建委《全国基本建设工作会议汇报提纲》
正式宣布将实行住宅商品化。
1982
补贴出售住房试点（政府、单位、个人各1/3），郑州、常州、沙市、四平试点
（辅记：正常杀死）
1986
第一轮房改高潮
提出改革思路“大幅提租”（针对传统制度核心---低租金）
1987
十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》
第一次提出建立房地产市场、确定房地产市场地位、宣告中国房地产市场诞生
1988
文件号11号《关于在全国城镇分期分批推进住房制度改革的实施方案》，
标志着房改进入整体方案设计和全面试点阶段
全面推进和综合配套阶段
1991
6月
30号文件：《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》
进入了全面推进和综合配套改革的新阶段，明确了房改的根本目的。
11月
《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》----纲领性文件，明确根本目的和指导思想、制订目标、，明确四项基本原则、规定十二项政策。
标志着房改工作从探索和试点阶段进入全面推进和综合配套改革阶段。
1992
“上海效应”—“五位一体”
建立房委会、推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠
深化和全面实施阶段
1994
43号文件《关于深化城镇住房制度改革的决定》。知识点“三改四建”。（三改四建内容附下二）
标志着房改进入深化和全面实施阶段
1998
23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
停止住房实物分配、实行住房分配货币化（新房改主要内容附下三）
　　二、三改四建
　　1、三改：
　　(1)投资国家、单位统包→三者合理负担
　　(2)单位建、分、维、管→社会化、专业化
　　(3)实物福利分配→按劳分配
　　2、四建：
　　(1)建立经济适用房和商品房供应体系
　　(2)建立住房公积金制度
　　(3)建立住房信贷体系
　　(4)建立规范市场
　　三、新的深化房改主要内容
　　1、停止住房实物分配、实行住房分配货币化
　　2、建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系
　　3、扶持政策、加快经济适用房建设
　　4、培育规范交易市场
　　5、发展住房金融
　　6、加强住房物业管理
　　四、上面主要提到的“经济适用房”涉及常考的几个数据
　　1、经济适用房成本(7项)：必须的建造成本(下4项)+企业管理费+利息+利润
　　2、企业管理费2%以下，以征地拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安成本、小区基础设施配套费(含非营利共建费)4项为基准
　　3、开发利润：3%以下
　　五、廉租房考点
　　1、廉租房来源：旧公房调剂和出资新建
　　2、人均廉租房保障面积：不超过当地人均住房面积的60%。
　　3、住房保障：发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。
　　4、廉租房租金：政府定价，管理费+维护费
　　5、不住廉租房的住房补贴=市场租金-廉租房租金(具体由市县人民政府制定)
　　6、2007年以后的：
　　(1)以货币补贴和实物配租相结合，主要发放租赁补贴。
　　(2)住房公积金在提取贷款风险准备金和管理费后，全部用于廉租房建设。
　　(3)土地出让净收益用于廉租房建设资金不得低于10%。
　　(4)廉租房租金收入专项用于廉租房的维护和管理。
　　六、住房补贴考点
　　1、市县制定、报省级批准
　　2、发放住房补贴的条件：
　　(1)房价收入(60平方米经济适用房总价除以家庭年工资收入)比在4倍以上
　　(换句话说：如果4年的工资全部积攒起来还不能买一套60平方米的经济适用房的话)
　　(2)财政或单位有住房建设资金可以转为住房补贴(要有钱)
　　(3)无房或住房面积未达到规定标准的职工(穷人才能享用的权利)
　　七、现行住房制度考点：
　　1、2006年6月1日起，90平方米以下必须占70%。
　　2、二限二竞：限套型、限房价;竞房价、竞地价
　　3、中低、中小、廉租土地供应规模不得低于70%
　　八、房地产法制建设辅记：(最容易考多选题)
　　1、行政法规(国务院令颁布的)，都是条例。
　　2、规章(部长令)，都是规定+办法
　　3、规范性文件：都与房地产估价及经纪有关(除了房地产估价师管理办法和机构管理办法外)
　　4、技术规范：就两个《房地产估价规范》、《房产测量规范》
　　九、细分
房地产业
房地产服务业
中介服务业
咨询
提供法律法规、政策、信息、技术
市场调查、可行性研究、策划
估价
知识密集型行业
分析、测算、判断房地产价值
经纪
1、知识密集和劳动密集行业
2、成熟市场中，经纪是房地产业的主体
房地产市场的润滑剂
物业管理业
知识密集和劳动密集行业
开发经营业
收入具有不连续性
我国占主体地位

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