房地产经营风险管理分析及措施 摘要：高速发展的房地产推动了我国城市化的发展和经济的增长，随之房地产行业成为了社会关注的焦点。相比其他行业，房地产行业带来的效益非常可观，有高收益就有高风险，因此房地产所面临的风险挑战就相对较高，收益也是具有不确定的，本文就此分析房地产业经营风险，并提出管理风险的有效措施及建议。 关键字：房地产经营；风险管理；措施 由于现如今人们对于住房的需求处于刚性阶段，加之土地资源比较稀缺，所以房地产业的准入门槛相对其他行业较高，同时收益和风险也相对较高。在项目选择、开发建设以及后期的租赁销售等环节都存在着不定性的风险，因此企业方面要及时规避风险、减少风险以及管理好风险，才能实现预期的收益。 一、房地产企业面临的经营风险分析 1、项目选择环节面临的经营风险 房地产企业在进行项目开发过程中，进行地产项目选择这一环节是面临风险最大、不确定性最强的一个阶段。如果在项目选择环节出现问题，将会出现企业资金链断裂、最后企业可能会亏本的严重后果，如果房地产项目地区选择不当，后期房屋出售或者租赁将会受到影响，会受到很大困难。因此，房地产企业在选择项目之前，应对项目的可行性进行研究，必须掌握项目一切详细的资料，了解项目所在区域环境，预估房地产未来的售卖能力强弱，预估此项目给企业带来的收益。 2、开发建设阶段面临的经营风险 在房地产项目选择地区确定过后，在经过一系列周密的准备工作，便可以进行房地产项目建设施工了。在此施工阶段，房地产企业会冒着资金链断裂、采购的原材料质量检测不合格、工程施工质量差、工程进度慢或者停滞不前等一系列经营风险。 3、租售阶段面临的经营风险 当房地产项目建设全部完工后，经过相关部门验收达到标准后，房地产项目就可以进行租售了。在这个阶段，房地产业在一定程度上还存在着经营风险。房地产商最终的目的是将房地产尽快的转成商品化，通过销售和租赁收回投资，获得最大的利润。如果因为各种因素导致租售困难，企业将会受到房产积压，资金将会周转困难，地产项目经营风险牵连着财务风险。而且销售周期长，国家政策转变快，税收政策调整和住房政策调整等因素都会影响房地产业的租赁和销售。除此之外，宏观经济带来的风险也不容小觑，如利率变化和市场不景气等风险。 二、房地产企业经营风险的管理措施 1、房地产选择项目的阶段的经营风险管理 第一，分析了解地产所处外部环境，随着我国市场经济的高速发展，房地产业越来越紧密的联系着外部环境，任何企业的经营环境在很大程度上都会影响企业的发展进程。对于房地产业而言，对房地产项目所处的外部环境进行分析了解是至关重要的内容，必须把握其外部环境，从而降低投资风险。 第二，运用变通的开发组合理论，房地产企业在选择项目进行投资时，可以多方面考虑，运用开发组合理论，从不同的区域、不同的开发类型、不同的租售组合等项目入手，多样化的项目可以减少房地产企业的经营风险，并且可以实现转移风险，提高企业经济利益的目标。房地产企业的管理者可以根据自身经营特点和实际情况，全面考察多个投资项目，最终选择合适的项目进行投资。 2、房地产项目建设阶段的经营风险管理 第一，房地产项目的开发建设是具有综合的专业性和实践性的，项目质量监管中一定要聘请具有良好资质及信誉的监理公司以及具有一定专业水平的专业人士，将质量问题减少到最小程度。房地产的建设开发是房地产企业最重要的一个环节，房地产要求具有绝对的安全性，如果房地产企业想要健康可持续的发展，在进行房地产开发时必须层层严格把关，房产质量必须严格把控。同时，建筑企业财务部门在支付各项款项时必须严格按照合同和资金预算进行支付，绝对杜绝不按相关规定任意支付的现象。有效防止资金在不正当使用下短缺。 第二，目前我国房地产市场处于持续低迷状态，国家政策也不可能如一日，各地房地长市场普遍采取降低房价的手段，虽然国家对首次买房者的优惠政策有所调整，但大多数的购房者仍然不敢果断下手。因此，房地产项目在开发建设应该结合当地的市场情况，计划合适的开发进度与合理的销售策略。无需着急赶工期，能够保证在规定时间内交房就可以，如果提前完成项目会占用大量资金。 3、房地产项目租售阶段的经营风险管理 第一，选择优质的物业管理公司。随着生活水平的提高，人们对于房地产的房屋面积、房屋版型等硬性条件要求高的同时还会选择物业管理水平较高的配套条件。一个完整优质的房地产项目要配备高质量的物业管理公司，才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。如果房地产项目的外部环境并无优势，对租售有影响时，房地产项目的内部条件要达到最优，才能吸引大批购房者的注意力，从而资金得到充足的周转能力，财务压力随之减小，而且促使企业形象得到提升，在市场竞争中占领最高地位。 第二，房地产的租售阶段是收回投资的重要时期，如果不加强手段防止拖欠房款或租金的情况发生，资金的正常周转将出现问题，企业的财务风险将在很大程度上被增加。因此，房地产企业必须要掌控好房地产销售环节，降低出现坏账的概率。不能盲目考虑销售业绩，[3]要严格把控好购房首付比列与余款支付期限，租房者支付的押金数额和租金缴纳的期限。只有这样才能降低租售阶段的经营风险。 4、转移风险。企业应该考虑购入保险，尽管增加了一定的成本费用，但是购入保险的成本费用是在合理范围内，并且相对于可能出现的风险损失来说购入成本的费用要低得多，目前大多数企业都运用购买保险的手段来进行风险转移。 结束语 房地产企业是否能够良好的可持续发展，其经营风险的大小十分重要，虽然不能完全消除风险，但是可以通过一系列的控制手段将其降低到最小。因此，分析房地产企业经营风险是一项重要的手段，并采取应对措施，使房地产企业在激烈的市场竞争中始终占据优势地位。 参考文献： [1]刘丽静. 房地产经营风险管理分析及措施[J]. 新经济,2014,(14). [2]姜海明. 房地产经营风险管理分析及策略研究[J].民营科技,2015,(02). [3]邓子华.房地产企业经营风险分析及管理措施[J].企业导报,2014,(24). 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/334695df1cd9ad51f01dc281e53a580217fc5078.html