. 案例二、企业财务管理环境分析 “楼市奇才”与玫瑰园 位于北京以北昌平境内的玫瑰园别墅区始建于1992年，是北京市第一个赴港招商的房地产项目。在它身上，几乎浓缩了中国早期房地产业成长的历史，也承载着曾经是香港第一楼市奇才的邓智仁兵败京城的辛酸血泪。 玫瑰园项目是由北京市政府批准兴建，由内地商人刘常明的香港飞达公司跟昌平县房地产开发总公司合资开发，两家分别占股45%和55%。该项目规划建设别墅800余套，每套售价300万元以上，总投资3.5亿元. 刘常明靠权力背景赢得了这一项目, 然而由于缺乏楼盘开发经验及后续资金, 他一直在寻找后续接盘的人. 邓智仁在香港靠经营房地产代理业务起家, 1990年, 他所经营的利达行已成为香港最大的房地产代理公司, 他本人也成为香港一时无人能及的金牌代理人. 92年小平南巡后, 在香港弹丸之地已感发展受限的邓智仁在第一时间嗅到了商机.在考察了内地的上海和北京后, 他认为:”上海很开放, 房地产太热了, 不适合全面进入. 而北京很保守, 保守的城市房地产市场的潜力就大.” 在香港屡战屡胜的他已经不满足于赚取百分之几的佣金了, 他要谋求更大的发展. 他俯瞰北京城, 以他那独特而高远的目光一眼就瞄上了玫瑰园. 他认为: 第一, 这是当时北京城最好的房地产项目, 第二, 它是全中国最大的别墅项目，第三，它经过了5位香港著名地产行业律师的一致论证和看好。就这样，他以香港利达行40%的股权做抵押，通过4家公司集资1亿港币，首期动用6000万，以投资的形式购买了北京玫瑰园2万多平方米的别墅，并借此成为该项目的销售总代理。 邓智仁接手后，挟资1000万先后组团赴香港、美国、韩国推介，吸引华商的注意，凭借其出色的营销能力和人缘，项目一开盘就卖出了80套，相当于不久前他以投资形式购入的2万平方米。这时候发生了刘常明挪用首批购房款的丑闻，邓智仁处心积虑，通过一系列的股权转让最终以8000万港币冲抵债务整体收购了玫瑰园的开发权。 从房地产代理业进入房地产开发业后不久，邓智仁就突然发现，刘常明提供给他的许多批文竟多处违规，玫瑰园的销售许可证是刘打通高官关节由北京市特批的，可是审批文件则是昌平县的地方文本而并未得到北京市政府的复核。在北京没根没底、原本指望靠刘常明的钻营借梯上楼的邓智仁很快掉进了跑批文、走关系的旋涡中。此外，刘常明留下的一堆烂账也超出了他的想象，别墅还没卖出几套，经济纠纷就冒出了10多起。 就在此时，由于各地脱离实际大上工程，以至于通货膨胀提前到来，宏观景气突然逆转，中央提出了“宏观调控，治理整顿”的方针，并严令停建“楼堂馆所”，像玫瑰园这样的外销别墅项目首当其冲地遇到冲击。银根紧缩导致业已开业的项目停停建建，陷入进退无度的窘境。邓智仁只得一次次地拿利达行的钱给玫瑰园输血。 在北京呆了一段时间的邓智仁渐渐明白了“官效应”的重要性，为了取得土地出让证，他四处寻找有较深政府背景的公司做靠山，可在与这些公司的合作中又屡屡受骗吃亏，打起官司来更是回回落败。他颇为感慨地对朋友说：“在大陆做房地产，不仅要应付市场，还要应付政府、应付银行、应付形形色色的人。我已经厌倦与人打交道……香港人喜欢用法律解决问题，但我们告到法院就从来没有成功过，还要赔进更多的时间和金钱。” 1994年，在邓智仁的上百次奔波下，北京市土地管理局终于与利达行达成了土地出让协议。根据规定，土地出让年限为70年，利达公司向土地管理局支付土地使用权出让金共计1.5亿元，到1995年底分3笔付清。一面要支付源源不断的工程建设款，一面要缴清巨额的土地出让金，邓智仁欲哭无泪，只好走上负债经营的道路。然而，在银根日益紧缩的大环精品 . 境中，邓智仁的借款都是通过非正常渠道拆借的短期高息资金，他不熟悉大陆在资金运作中的种种猫腻，这些钱层层转借到他的手上，已是息上加息高得吓人，不知不觉中已是债台高筑了。精品 . 1994年底到1995年上半年，北京房地产市场滑入空前低谷，市场异常萧条，豪华别墅和高档公寓更是全面滞销。玫瑰园的销售陷入停顿，而大量拆借的短期资金陆续到期。这时，邓智仁审时度势，将楼盘以外销为主转为内销为主，希望借此扭转败局。为了推动内销，他把在香港的一批售楼明星“空降”到北京。然而，这些香港职员成本高昂，直接导致了公司竞争力的下降。同时，这些香港雇员又与当地人在文化和观念上发生冲突，导致内地员工的积极性受搓。香港的高级策划人员不清楚内地市场的千差万别，生搬硬套香港的经验，以至利达公司很快陷入内外交困的境地。 熬到1997年，玫瑰园的第一期工程终于完工，第二期工程也已完成了主体建设，然而此时，玫瑰园已欠下了6.5亿债务, 邓智仁已无后续资金继续运营。3月份, 在一家公司答应为他偿还部分欠款的条件下, 邓智仁将玫瑰园及北京利达行几乎白送给了这家公司, 一无所有地黯然离京. 日后曾有业内人士分析, 玫瑰园占地面积近50万平方米, 而当时上海和北京成功的别墅项目很少有超过10万平米的, 它的规模已经超出了正常的市场容量; 玫瑰园以外销为主打目标, 而当时哪怕是在深圳这样毗邻港澳的外向城市, 楼市的外销比例也不过10%, 因此邓智仁一开始就犯了战略上的错误. 如有侵权请联系告知删除，感谢你们的配合！ 精品 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/6e54fd5b5dbfc77da26925c52cc58bd630869307.html