新时期加强物业收费管理工作的几点建议 摘要：本文简要分析了现阶段物业单位收费管理工作的发展情况，并且提出了物业收费管理的有效方案：完善收费政策、规范收费项目、加强物业服务考核，实现提升物业服务水平，促进物业单位获取良好的业主信任，提升物业单位的运行能力。 关键词：物业单位；服务项目；收费管理 引言 大多数城市建筑项目，为彰显自身的高性能，以获取居民的高度认可，采取的具有统一性的措施为：与物业单位合作。物业单位在运行期间，其工作项目主要表现在：配合开发商完成相关工作（业主入住等）、为业主提供园区基础项目服务，绿化设施维护等。然而，收费问题，逐渐成为物业单位较为关注的话题。 一、物业收费管理的发展现状 近年来，物业单位的规模化发展逐渐渗透在各个园区中，以配合社区文明建设工作，美化城市环境，提升人们居住园区的卫生清洁度。在物业单位运行期间，逐渐显现出物业费管理问题。政府部门对物业收费问题颁布了诸多规定，以此加强物业收费管理的规范性，对物业的收费项目与价位设定分别列举了详细规定。然而，基于物业市场的初期发展，相关政策尚未完全落实，造成物业管理与收费项目的混乱发展，呈现出“收费价位与服务标准不一致”、“物业合同内容与物业工作不一致”等物业违约行为，扰乱了市场对物业收费的标准化管理。 规范化物业管理，在园区业主委员会成立的基础上，经过至少80%的业主通过，经过招标形式，确定物业单位的合作机制，实现物业单位与业主委员两者之间签署的《物业服务合同》，以此实现两者之间的合作关系，赋予物业关于园区的经营权，实现物业经营权与业主所有权的分离过程。物业管理人员与业主，双方在确定关系的基础上，物业单位应实现规范化的管理过程，但是现阶段，尚未全面落实，存在物业管理松散的服务不到位问题，甚至出现限制业主出行等不法行为，尚未相关部门对其开展有效管理。 开发商建设单位与物业单位，双方建立的合作机制，发生在业主委员会成立之前。此种合作机制，在业主委员会成立时失效，与此同时，物业单位应主动与业主委员重新签署服务合同。开发商与物业建立的合作机制，在定价与合同签署过程中，排除了业主的受益方，一方面减少了招标过程，去除了市场竞争的环节，另一方面物业定价与服务合同等内容的设定，对业主造成了显失公平的局面，使物业管理与约束过程处于架空业主的基础上。虽然此种合作机制，在一定程度上，实现了开发商与物业单位的双赢局面，逐渐发展成当今市场中较为普遍的合作方式，但是其存在的管理问题较多，为后期物业收费管理带来了一定难度。 二、强化物业收费管理的具体策略 （一）完善收费政策 现行对物业单位颇具约束力来自两个方面：合同法与业主委员会。具体的约束表现在：依据物业提供给业主的《物业服务合同》内容，如若其存在较大违约成分，则可实现减免物业费的情况。但是此种情况并不具有普遍适应性，究其原因在于：并不是所有业主均具备收集证据，证明物业服务违约行为。与此同时，物业单位雇佣法务专员，制造证据，否认服务问题，引发物业与业主之间无法达成一致的情况，造成物业收费管理问题的发生。业主委员会对物业具有一定约束能力，有任职与罢免的投票权利，但是对物业工作的专业性、物业管理制度相关内容，处于不了解状态，难以对物业单位形成实质性约束。 为此，应加强物业收费管理的政策制定，设立物业专项的收费管理法律条文，以此加强对物业单位的约束力度。在制定收费管理政策前期，应结合物业单位的实际收费情况，制定出颇具执行力与管理效能的法律政策，使其在运行时，一方面有助于物业单位维护自身权益，获取合法性经济收入，另一方面有效规避不法性欠费行为，提升物业单位的运行能力[1]。 （二）规范收费标准 大多数物业单位面临的普遍性问题为：收费困难，究其原因来自三个方面：业主拖欠、业主拒交、业主认为收费与服务不相符（物业违约问题）。第三个因素的占比较大。现阶段，尚未形成专项的物业法，只有在民法的《物权法》、《合同法》与《物业管理条例》中获取物业规范性的管理内容，其中对与物业收费问题给出了管理内容：物业合同中所承诺的服务项目，如若在实际服务期间，未做到的，依据情节严重程度，适当减免物业收费，并依据实际物业服务项目，重新制定物业价位。在此之间，实现了对收费与服务项目的对应，具体内容以“物价局”规定为主。 由此发现，物业存在的问题，虽然有相关的管理条例，但是业主在实际维权时存在困难，首先需要证明服务不到位的项目，其次提供相关材料，并且具有客观的事实性，第三，个别业主反映问题无法得到解决，需要园区业主60%-80%的人员共同举手表决。在此过程中，赋予了物业单位“收费-服务”较大的自由权利，造成了其滥收费、高定价的问题。因此，应制定物业收费标准的管理条例，减少物业投机取巧、欺上瞒下的事件发生。此外，管理内容应具有高度的可行性，配合监督机制，加强对物业“收费-服务”的监管力度，以此减少业主对物业单位的不满情绪，借助强势手段，增强物业的规范化服务能力，促进物业收费管理处于有序的运行状态[2]。 （三）加强物业服务建设 物业单位应加强自身服务建设，提升自身“服务-管理”模式的运行能力，以此作为降低物理收费难度的助力，建立“收费-服务”相对应的运行机制，尽可能地减少业主提出意见的事件发生，增强业主对物业单位的认可度。与此同时，政府应发挥自身物业收费管理职能，定期开展物业管理工作，制定标准化服务流程，加强物业对自身“服务-管理”模式的运行能力。此外，应建设物业从业人员的资格审核机制，防止“走关系”、“非专业”人士任职物业管家职位，减少物业从业人员与业主之间产生口角事件的发生，提升物业单位从业人员的综合素质，提升业务对物业单位服务工作的认可，以此实现对物业收费管理的全面落实。 例如，某园区物业单位，在正月三十，全员下午3点下班回家过年，园区物业人员无值班迹象，进出园区犹如弃管小区一般。次年正月二十八，业主向物业提意见，表示“去年正月三十傍晚无人值班问题”，物业管家表示否认，并且将业主的联系方式拉黑处理。此时园区尚未成立业主委员会，业主本着“提意见”的好意，遭到物业恶意回复，造成不能如期缴纳物业费的问题，认为物业服务与收费不一致。 在案例中，物业服务存在两个问题：①物业管理流程不完善，园区不应存在无人值班的情况，并且在业主提问题后不加以改正，反而采取强势手段，激化矛盾，不利于物业收费管理的良好发展；②物业管家人员服务意识存在问题，试图通过欺瞒业主、不承认未做到的服务项目，强势要求业主认可，此为物业服务大忌。为此，相关政府部门应加强对物业工作的监管力度，物业管理层应实现对基层员工的工作监督，双向监管制度，共同营建良好的物业服务。此外，物业单位应加强物业管家的岗位培训，提升其服务意识，全面提升物业单位的社会口碑，促进业主自主性缴费。 结论：综上所述，物业服务与管理相关工作，逐渐成为城市文明建设的关键性指标。然而，在实际物业单位运行期间，存在较多管理问题，其中以“收费-服务”问题较为突出。为此，相关部门应加强物业服务建设，建立相适应的管理政策，促进物业服务标准化，减少物业费纠纷事件，加强物业收费管理力度。 参考文献： [1]郭军.试分析物业管理收费理论问题[J].居业，2018（03）：144-145. [2]郑涛.物业收费管理系统的研究与实现[D].天津大学，2018. 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/a150e562d35abe23482fb4daa58da0116d171fdb.html