《财务管理》第二课堂 内容：房屋按揭贷款还款方式与货币时间价值 资料： 张某于2012年10月向开发商购买一套小户型房屋，建筑面积52.76平方米，单价3038元/平方，房价总额为160285元；张某首付100285元，同时向银行贷款60000元，贷款月利率为千分之6.93333，贷款期限为5年，约定从2013年1月开始还贷，每月月底向银行还款1225.79元（等额本息）。 根据上述资料， （1）分析张某每月还贷是否属于普通年金？若属于普通年金，试用普通年金终值公式计算该年金终值，并与张某未来5年想银行还款总额进行比较，二者是否相等？ 答：因为张某每月月底等额向银行还贷，所以属于普通年金。 可得： = = 1225.790.51371107220.063333213991FVA60A(1i)in11225.79（10.0693333）-10.069333360 90822.43（元） 4张某未来5年银行还款总额：1225.796073547.（元） 综上所述：9028.43不等于73547.4.普通年金终值大于张某未来5年银行还款总额。 （2）试比较等额本息与等额本金还款方式的异同。 答： 1、等额本金贷款与等额本息贷款的相同点：还款方式都一样，等额本金和等额本息都属于月供。 1、等额本金贷款与等额本息贷款的不同点（重点分析） 1 等额本金贷款与等额本息贷款的区别 还款方式 等额本金贷款 等额本息贷款 比较指标 计息方式 每期还款本息 每期还款本金 每期还款利息 利息飙升速度 国内流行度 国际流行度 操作灵活程度 计算难度 适合人群 评价 简单利率计息 不等额（前期重，后期轻） 等额 前期重，后期轻 匀速度 弱流 弱流 弱 较难 适合收入稳定的人群 可以造出最好的还款方案，也可以造出最糟糕的方案 复合利率计息 等额 前期轻，后期重 前期重，后期轻 加速度 主流 主流 强 高难 适合目前收入较高的人群 选这种方式没错，但可能不是最好的 注释：该表中，等额本息贷款的流行度和操作灵活度都超过了等额本金贷款。由于等额本息贷款占有主导地位，所以许多数学家对其进行了深入的研究，并发现等额本息贷款中，除了利率以外，还款方式和贷款周期对利息的影响也非常大。 等额本金和等额本息的区别具体表述如下： 1）、利息的计算方式不一样 等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。 等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。 2 因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。 2）、每期还款金额不一样 等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。 而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。 通过以上对等额本金贷款和等额本息贷款进行比较，我们可以得出这样一个结论：等额本息贷款通过调整还款方式，可以在节省利息和节省时间方面，比等额本金贷款更好。 2010级工商管理班 魏茂林、周霞、任忍、纪小钰、游赟 3 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/f1f2912c0722192e4536f6f4.html