[中国房地产估价师与房地产经纪人学会]房地产估价师《理论与方法》房地产市场的功能考点

房地产市场的功能
　　在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。价格不仅预示市场的变化及其趋势，还可通过价格信号来指导买卖双方的行为。即价格机制是通过市场发挥作用的。
　　房地产市场的五个功能：
　　配置存量房地产资源和利益。土地资源的有限性，开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。
　　显示房地产市场需求变化。引起需求增减的原因：①未来预期收益变化;②政府税收政策的影响;③收入水平变化或消费品味变化;④原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。
　　指导供给以适应需求的变化。供给的变化可能会由于下述原因引起：①建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式。②某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。根据当地各类房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例，若售价太高，出租住宅的需求就会增加，反之亦然。用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化。
　　指导政府制订科学的土地供给计划。制定土地供给计划首先要了解房地产市场，通过对市场提供的存量、增量、交易价格和数量、空置率、吸纳率、市场发展趋势等市场信号的分析研究，才能制定出既符合市场需要、可操作性强、又能体现政府政策和意志的土地供给计划。
　　引导需求适应供给条件的变化。市场可引导消费的潮流，使之适应供给条件的变化，这甚至有利于政府调整城市用地结构、提高城市土地的使用效率。

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