2017年房地产估价师理论与方法真题:2019年房地产估价师《理论与方法》考点：地租理论及测算

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　　【地租理论及测算】

　　1.地租的含义(熟悉)

　　狭义，指利用土地所获得的超额报酬。

　　广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。或者说是土地生产要素的报酬。

　　2.地租现象(了解)

　　农产品价值是按照最劣等地的平均成产成本、最远区位的运输成本来确定的。所有优于最劣等地的农地，其平均生产成本和运输成本都低于最劣等地，成本的差价，就形成了级差地租。

　　3.地租理论的简要回顾(了解)

　　(1)威廉·配第地租=农产品市场价格-农产品生产成本

　　(2)理查德·坎蒂隆地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业经营利润

　　(3)亚当·斯密地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业普通利润

　　(4)詹姆斯·安德森地租是对耕种那些比较肥沃土地的所有权的报酬，它的支付使耕种不同质量土地的农民的所得收益均等化。关于地租与土地产品价格的关系，他与斯密的见解相同，主张不是地租决定产品的价格，而是产品的价格决定地租。

　　(5)大卫·李嘉图地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农业平均利润

　　(6)马尔萨斯地租=农产品市场价格-农产品生产成本-所使用的资本×-般农业资本利润率

　　(7)约翰·冯·杜能地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品平均利润-投资的利息

　　(8)马克思地租=产品市场价格-产品生产成本-平均利润-资本利息

　　(9)其他

　　4.地租的测算(熟悉)

　　(1)计算公式：地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品生产成本-农产品运输成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润。

　　说明：

　　公式中的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息，如过去购置土地的费用，而是土地以外的其他投入资本的利息。

　　(2)土地是在用途下利用的——竞标地租理论。

　　(3)土地是在集约度下利用的——马克思级差地租Ⅱ理论，同一地块上连续追加投资，边际投资效率递减。

　　(4)销售税费、生产成本、运输成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除。

　　(5)土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格=PQ。

　　实际测算地租的具体方法4种：

　　——从房租中分离出地租

　　地租=房租-房屋折旧费-维修费-管理费-投资利息-保险费-房地产税-租赁费用-租赁税费-利润。

　　——由地价求出地租，地租=地价×资本化率。

　　——采用比较法求出地租。

　　——采用类似假设开发法求出地租。

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