2020年房地产估价师考试改革_2020年房地产估价师考试理论与方法考点精选

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【篇一】2020年房地产估价师考试理论与方法考点精选

　　比较法的基本原理：

　　一、比较法的概念和理论依据

　　比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

　　正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。

　　二、比较法适用的对象和条件

　　比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法估价。

　　比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。

　　另外，在比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况(包括区位状况、权益状况和实物状况三方面)的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识、丰富的经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入了解才能作出。如果不由知识广博、经验丰富，且对估价对象所在地的房地产市场行情和交易习惯等有相当了解的估价人员进行估价则很难期待合理运用这种估价方法得出正确的估价结果。

　　比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期等。

　　三、比较法的操作步骤

　　运用比较法估价一般分为下列7个步骤进行：

　　1.搜集交易实例;

　　2.选取可比实例;

　　3.建立价格可比基础;

　　4.进行交易情况修正;

　　5.进行交易日期修正;

　　6.进行房地产状况修正;

　　7.求取比准价格。

【篇二】2020年房地产估价师考试理论与方法考点精选

　　建筑物的基本认识：

　　1.坐落。

　　2.面积包括：(1)建筑面积;(2)套内建筑面积;(3)使用面积;(4)其他面积，如住宅还需要了解居住面积，商业用房还需要了解营业面积，出租的房屋还需要了解可出租的面积等。

　　3.层数和高度。通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。

　　4.结构。是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。

　　5.设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能。

　　6.装修。分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。

　　7.公共配套设施完备程度。

　　8.平面布置。包括平面图、户型图等。

　　9.外观。包括外观图片等。

　　10.建成年月。包括开

　　11.维修、保养情况及完损程度。包括地基的稳定性、沉降情况(沉降是否均匀及其程度)等。

　　12.利用现状。包括不同用途的面积分配和楼层分布。

　　13.产权状况。在中国大陆，建筑物与土地的所有制不同，土地全部都是公有的，建筑物可以私人所有。建筑物的所有权除了独立、共有，还有区分所有，其中，共有有按份共有和共同共有。法律规定，转让共有的房地产时，需经其他共有人书面同意。区分所有是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性的权利，由专有部分的所有权(该部分通常为独有，但也可能为共有，但这种共有不是建筑物各专有部分的所有人之间的共有)、共用部分的。持份权(该部分为建筑物各专有部分的所有人之间按份共有)和因共同关系所产生的成员权构成。

　　另外，要了解是完全产权还是部分产权;是否已出租(已出租的房屋再转让时要受原租约的限制);是否抵押、典当或为他人提供担保;是否涉案;产权是否有争议;是否为临时建筑;是否属于违法建筑。还要了解所坐落的土地的权利状况，因为房屋所有权还受土地使用权的约束，如在有限期土地使用权的土地上建造的房屋所有权，实际上也是有限期的。

　　14.其他。如通风、采光、隔音、隔振、隔热，层高，物业管理(因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素)。如果为建筑物的某一部分，如一“套”或一“单元”、“单位”，还需要了解其所处的楼层、朝向;新建的房屋，还需要了解其工程质量;期房，还需要了解其建设单位(开发商)、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及预计交付使用的日期等。

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