2020年房地产估价师考试改革:2020年房地产估价师考试《案例与分析》考点解析

【#房地产评估师# 导语】房地产估价师考试在即，因此目前这个阶段教材应该看完一遍，该强化一下自己对于教材考点的记忆，及时查漏补缺。下面®文档大全网为您精心整理了2020年房地产估价师考试《案例与分析》考点解析，更多房地产估价师考试的资讯，请关注®文档大全网为您实时更新的内容。

【篇一】2020年房地产估价师考试《案例与分析》考点解析

　　房地产拍卖的相关法律规定：

　　房地产拍卖适用法律法规主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国拍卖法》、《人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。一些具体规定如下：

　　(1)《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”

　　(2)《中华人民共和国担保法》第五十五条规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。依照本法规定以承包荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。”

　　(3)《中华人民共和国拍卖法》第五十六条规定：“委托人，买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用;未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。”

　　(4)《人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”第八条规定：“拍卖应确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，司以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。”

【篇二】2020年房地产估价师考试《案例与分析》考点解析

　　商业房地产估价：

　　1.商业房地产及其估价的特点：

　　商业房地产是指用于商业目的的房地产，如商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。单纯的餐饮、商务办公、旅馆房地产也属于商业房地产，它们具有一般商业房地产的共同特点，同时它们还有各自的特点，后面将会单独介绍;对于综合餐饮、商务办公、旅馆性质的商业房地产，如酒店，则属于商业房地产中的一种特殊情形。

　　商业房地产及其估价特点：①经营内容多，对不同的经营内容(或者说不同的用途)的各部分房地产要采用不同的报酬率;②出租、转租经营多，要搞清房地产的产权状况，对其权益因素进行认真分析;③一般都有装修，而且装修档次较高且较复杂。在进行现场勘察时要弄清原始房屋装修状况，对不属于房屋产权人的装修价值要进行单独计算，通常情况下这部分价值不计入房地产总价中;④垂直空间价值衰减性明显。

　　2.影响商业房地产价格的因素：

　　影响商业房地产价格的主要区位因素有：①所处地段的商业繁华程度，有市级商业中心区，区级商业中心区，小区级商业中心区，此外还有专业的商业市场区;②交通条件，主要考虑顾客的公共交通的通达度和停车方便程度以及经营者进货和卸货的交通便利程度;③临街状况，要注意考虑有效消费人流的问题;④楼层差异。

　　影响商业房地产价格的主要实物因素有：建筑品质、内部格局、面积、净高、装修。

　　值得说明的是，商业房地产价值中的无形价值所占比重越来越大，在估价时要予以充分考虑。

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