[2020年房地产估价师考试改革]2020年房地产估价师考试《案例与分析》考点精选集合

【#房地产评估师# 导语】2020年房地产估价师考试备考正在进行中，为了方便考生及时有效的备考，那么，®文档大全网为您精心整理了2020年房地产估价师考试《案例与分析》考点精选集合，供大家的关注。如想获取更多房地产估价师考试的模拟题及备考资料，请关注®文档大全网的更新。

【篇一】2020年房地产估价师考试《案例与分析》考点精选集合

　　估价对象建筑物方面的资料：

　　(1)建筑物的三维空间位置;

　　(2)面积：建筑面积，使用面积，成套房屋的套内建筑面积、居住面积、营业面积、出租面积;

　　(3)层数及总高，层高;

　　(4)建筑式样、风格、色调，结构，设备、设施，装修，朝向，平面布局，通风，采光，隔声、隔振、隔热;

　　(5)建筑物建成年月，维修养护及完损状况、新旧程度;

　　(6)产权状况：产权证号，是独有、共有、还是建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权，是否设定抵押、典当、出租，是否涉案，权属有无争议，是否违章建筑等;

　　(7)利用状况：法定用途，实际用途，不同用途的位置或楼层分布及其面积，物业管理，卫生、治安状况。

【篇二】2020年房地产估价师考试《案例与分析》考点精选集合

　　影响居住房地产价格的因素：

　　不同城市、不同位置、不同类型、不同使用年限的居住房地产在价格上都存在较大差异，要准确、客观估价估价对象的价格水平，估价人员必须熟悉哪些因素对住宅的价格产生影响，在实地查勘时必须把握好这些因素。

　　影响居住房地产价格的因素分为宏观因素和微观因素。

　　宏观因素包括城市经济发展水平、城市规划、产业政策与导向、住宅市场供求状况等因素。

　　微观因素包括住宅的区位状况、实物状况、权益状况因素。

　　但就同一城市而言，影响住宅价格的宏观因素基本一致，因此估价主要应关注住宅的微观影响因素(后面其他用途房地产估价也仅讨论微观因素)。

【篇三】2020年房地产估价师考试《案例与分析》考点精选集合

　　现金流量折现法与传统方法的区别：

　　现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别：

　　(1)对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。

　　(2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售;而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，(环球网校房地产估价师频道为您整理)即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上)，然后再相加减。例如，评估一宗房地产开发用地2004年10月15日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果预测该宗土地2007年10月15日开发完成后的房价(含地价)为5000万元，折现率为10%，则需将这5000万元折现到2004年10月15日，即在2004年10月15日来看的房价实际为5000/(1+10%)3=3757(万元)

　　(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

【篇四】2020年房地产估价师考试《案例与分析》考点精选集合

　　现金流量折现法和传统方法的优缺点：

　　从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂;传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列3点：①开发经营期究竟多长要估计准确;②各项支出、收入在何时发生要估计准确;③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。

　　由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，估价中宜采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。

　　从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂;传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列3点：①开发经营期究竟多长要估计准确;②各项支出、收入在何时发生要估计准确;③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。

　　由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，估价中宜采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。

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