2020年房地产估价师考试改革|2020年房地产估价师考试《案例与分析》知识点解析

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【篇一】2020年房地产估价师考试《案例与分析》知识点解析

　　房屋征收复核评估和鉴定：

　　第一步：申请复核评估

　　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核评估。申请复核评估的，应当提出书面复核评估申请，指出评估结果存在的问题。

　　第二步：复核评估

　　房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

　　第三步：评估专家鉴定

　　被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应当组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于三分之二。

　　评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

　　经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产估价机构应当改正，重新出具评估报告。

【篇二】2020年房地产估价师考试《案例与分析》知识点解析

　　假设开发法的其他用途：

　　假设开发法除了适用于估价，还大量用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处，是在选取有关参数和测算有关数值时，用于估价是假设站在一个典型的投资者的立场，用于投资分析是站在一个具体的投资者的立场。

　　房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产开发商的投资决策提供依据。假设开发法具体可为房地产开发商提供下列3种数据：

　　(1)确定拟开发场地的价格。如果开发商有兴趣取得某个开发场地，他必须事先计算出能够接受的价格，他实际的购买价格应低于或等于此价格，否则不值得购买。

　　(2)确定开发项目的预期利润。在确定预期利润时，是假定开发场地已按照某个价格购买，即场地购置费被看成已知。预计可取得的总收入扣除场地购置费、开发成本及资金利息等后的余值，为开发项目所能产生的利润。此利润如果高于开发商期望的利润，则该开发项目被认为是可行的;否则，应被推迟开发，甚至取消投资。

　　(3)确定开发中可能出现的费用。在确定费用时，场地购置费也被视为已知。确定费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使整个开发成本、费用在开发过程的各个阶段得到有效的控制，不至于在开发过程中出现费用失控。

【篇三】2020年房地产估价师考试《案例与分析》知识点解析

　　现行商品房价格构成：

　　⑴商品住宅价格构成：①成本：征地费及拆迁补偿安置费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑、安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费、管理费、贷款利息。②利润;③税金;④地段差价。不计入商品住宅价格的费用：非住宅小区级的公共建筑的建设费用、住宅小区内的营业性用房和设施费。

　　⑵经济适用住房价格的构成：①征地费及拆迁补偿安置费;②勘察设计及前期工程费;③建筑安装工程费;④住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费);⑤管理费(以上4项之和的1%—3%);⑥贷款利息;⑦税金;⑧利润(3%以下)。

　　⑶农地征用费的构成：①土地补偿费(6—10倍/亩);②安置补助费(4—6倍/人);③地上附着物和青苗补偿费;④新菜地开发建设基金(城市郊区菜地);⑤耕地开垦费(占用耕地);⑥耕地占用税(占用耕地);⑦征地管理费;⑧其它。

　　⑷城市房屋拆迁补偿安置费构成：①被拆迁房屋及附属物的补偿;②搬迁补助费;③临时安置补助费或周转房费;④拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费;⑤拆迁服务费;⑥拆迁管理费;政府规定的其他有关税费。

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