2020年房地产估价师考试改革_2020年房地产估价师考试《案例与分析》考点甄选合辑

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【篇一】2020年房地产估价师考试《案例与分析》考点甄选合辑

　　房地产拍卖底价评估：

　　1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国拍卖法》以及其他有关规定。

　　2、几条相关法律。

　　①《担保法》第五十五条规定：城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，(环球网校房地产估价师频道为您整理)但对拍卖后新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

　　以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，以实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。

　　②《拍卖法》第六条规定：拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产。

　　第五十六条规定：委托人、买受人与拍卖人约定佣金的比例。

　　委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖或者成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。

　　拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用，未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。

　　3、房地产拍卖底价评估的特点。

　　①强制处分。处分行为要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。

　　②快速变现。买受人无时间充分了解标的物，因此出价一般低于正常交易价格。

　　③市场需求面窄，推广力度小。

　　④消费者心理因素。认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格。

　　⑤购买者的额外支出。拍卖时所发生的费用以及产权转移时所发生的费用，由于竞买者要支付拍卖机构佣金，成为购买者的额外成本。估价时应该考虑是否扣除。

　　4、拍卖底价评估的技术路线。先确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度，然后可以先按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低幅度对估价结果调减。

　　5、在建工程拍卖底价的评估。应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用，估价方法可选用假设开发法、成本法、市场比较法。

【篇二】2020年房地产估价师考试《案例与分析》考点甄选合辑

　　确定“标本房屋”的基本条件：

　　“标本房屋”的基本条件可从以下几个方面作出限定：①建筑类型。当拆迁片区存在多种类型的房屋，应选择所占比重大的作为“标本房屋”。例如某拆迁片区的居住用房有高层、多层、平房等，且以多层居多，则应选择多层住宅作为居住用房的“标本房屋”;②建造年代。根据不同房屋的建造年代，确定平均使用年限，选择平均使用年限的房屋作为“标本房屋”。例如某拆迁片区内多层住宅的平均使用年限为15年，则应以使用年限15年左右(或七成新)酌房屋作为“标本房屋”;③建筑结构。根据不同建筑结构类型，选择所占比重大的结构类型房屋作方“标本房屋”。例如某拆迁片区内多层住宅大多为砖混结构，则以砖混、结构的房屋作为“标本房屋”;④楼层、户型、朝向、面积、装修等。如果拆迁片区内多层住宅大多为两室一厅、一般都有朝南的房间、面积一般为60㎡左右、装修情况差异较大，则可选择位于中间层次(非顶层和底层)，两室一厅至少有了间朝南，面积60㎡左右，一般装修的房屋作为“标本房屋”。

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