加拿大购房移民须知

1.加拿大购房移民须知

　　加拿大的投资者可能会认为买房是一种投资行为，动辄数十万上百万加元的购房应该属于投资移民范畴。在加拿大联邦投资移民条件中规定了申请人需要向加拿大投资八十万加元，并且明确规定投资方式有两种：第一种是向加拿大政府指定并担保的基金投资80万加元，五年后返还本金。另一种是支付22万加元利息给加拿大政府指定并担保的基金，通过基金向加拿大银行贷款80万加元用于政府项目投资。

　　加拿大投资移民规定的投资项目都是政府指定的基金项目，除了部分省提名计划要求申请人必须创建新企业或收购旧有企业外，联邦投资移民项目并不要求申请人亲自进行商业投资，所有投资款项由政府运作，不需要申请人参与，申请人的资金有政府做担保，到期归还。这种投资行为即保障了申请人的资金安全又能让加拿大政府统筹资金款项，是目前加拿大投资移民重要政策。

　　对于“加拿大买房能移民吗”这个问题，虽然在加拿大买房属于一种商业投资行为，但是这种投资属于投资者个人行为，加拿大政府没有调控与管理的资格，由于申请加拿大投资移民必须将资金置于加拿大政府指定基金的管辖下，申请人无权掌控资金的投资方式，因此投资者在加拿大买房是不符合加拿大政府投资移民规定的，而且目前为止加拿大政府并没有开放类似政策。

　　现身说法告诉您如何在加拿大购房

　　前期准备从5月就开始，那时通读了网站、论坛更大经纪的帖子和言论，参看别人的买房经历，挑选过程，决定出挑房的三大关键要素，总价、位置和房子类型。

　　一、位置。加拿大买房也讲究“学区”，因为这里都是学区内上学，跨区的基本不允许，所以往往选择学校也就选择了区域。这里的学校倒没有明显的三六九等，因为所有的公立学校都是教育局统一投资，统一分配师资，硬件软件差别不大，甚至学校都感觉建得一摸一样。能比较差别的就是一个省内统一测评考试，一下就给学校划分了名次。实际上这个测评也不准，因为这个测评分数不计入最后申请大学的成绩，所以有的学校重视，有的学校不重视。但是对于华人来说，没有其他可比较的标准，只能利用这个，所以导致了好些个排名很高的学校成为“清华班”(清一色的华人)，学校附近的房价也蹭蹭蹭地上涨。而对于我们家来说，不是夸张的“排名控”，但是也决不能接受排名垫底的学校，至少也要中上等。我们选择位置的标准第一考虑离单位近，希望有更多的时间照顾家和陪孩子，而不是浪费在上下班路上，第二个关注附近居住的人群，不想挤入黑人圈或者掉入印巴窝里，也希望邻居们都有较高的学历，稳定的收入还有比较重视教育，第三是区域附近的配套设施以及生活方便程度，第四才是学校排名。

　　二、总价，也就是我们所能承受的能力。加拿大养房的费用还不少，除了房贷，还有地税、水电气暖、网络电话、维修护理、有的还有物业管理费。所以不能光盯着房贷看，也不能光顾着看好房子，不停地提高自己的预算，最后被房子压得不堪重负，这样就算住着豪宅心里也不踏实。我看到一个朋友就是，超预算买房，最后不得不部分出租，结果好好的别墅也不像个家，跟住旅馆一样了。所以我们仔细核算各项家庭支出以后，把预算定在50万刀以内的房子，超过50万的房子再好也不看了，因为不属于我们。

　　三、房子类型。加拿大的房子类型主要有condo、townhouse、semi-detached house和detached house。现在逐渐明白了这期间的区别：

　　condo就是跟国内一样的高楼单元房，从一房一厅到三房一厅都有，这种房子的好处是楼内自带游泳池、健身中心这些设施，维修有人管，比较省心，但是要交物业费，而且随着房子越老，物业费也越高。就因为物业费的约束，还有太多单元共享地皮，这种房子升值速度特别慢。

　　Townhouse是介于condo和house之间的类型，翻译过来也就是中国的“联排别墅”，有的需要交物业费，但是升值速度就跟condo一样，有的是freehold的产权，不用交物业费，但是共同的特点就是左右两边的墙都和邻居共享。

　　Semi-detached house相当于是“双拼别墅”，这种house的占地比townhouse要大，而且只有一面墙是和别家共享，不需要交物业费，所以升值潜力是第二高的。

　　的房子当然就是detached house――独立别墅，一栋楼都是自己的，占地也大，升值潜力是的。甚至不喜欢了还可以把房子推倒了重建。但是同等区域的这种房子也是最贵的。

　　对我们家来说，住惯了国内的单元房，只想考虑house级别的房子，一是留着为了保值升值，另一个有了孩子，还是有花园的房子比较适合他折腾，还不影响别人。

2.加拿大买房移民经验

　　1、快看多看，早表达

　　从2月份至今，连续地高密度地看房，这不是折腾自己，是买房前必须的功课。因为经纪所发的房源都是最新上市的，上午上市，一般傍晚就可以看到。下午的最迟第二天也能看。在多伦多独立HOUSE僧多粥少的当下，买房就是信息战，早一点看到，早一点决策，有百利无一害。

　　3月份，还是大雪纷飞的那会，我与一栋房子擦肩而过，我说说这事。那套房子坐落在康山万锦，安静内街无人行道，94年房，房主是我们华人比较能接受的韩国人，标准地、标准房间格局，保养不错，不少升级，孩子和老婆都很满意，我也很满意。

　　开OPEN HOUSE的那一天，只有我们一家在看，韩国经纪满脸带笑，问我们感觉如何。我心里有小九九，觉得没什么人竞争，不必要先暴露自己。哪知道这样做大错特错了，星期六当天晚上就被人家下手拿走了!我当时的那个经纪判断失误，也是原因之一，主要责任还是我自己。

　　因此，从这以后，凡是我们看到喜欢的房子，都在第一时间告诉在场的房东或是卖方经纪以及我新换的经纪，让自己第一时间跟对方挂上号，即使有人下OFFER我们也会知道。

　　2、确定底线，凡是触及底线的房子碰都不要碰

　　我觉得遇到好房子，原来确定的购房价格上限可以适当突破，这不需要一成不变，毕竟一等价钱一等货。倒是原来确定的底线绝对不要突破。

　　比如紧邻大路的、看到高压线的、临近墓地的、房龄超过30年的、交通不方便的(不开车的话离公交站台要步行几十分钟，今年的极寒天气，交通便捷，让我们增加了这条购房底线)等等。

　　看房过程中，会不断出现像西游记里的妖精级的房子，什么都好，甚至美轮美奂妖艳出众，就是有一个无法改变的缺陷。比如，我们看到一个房子，在16街和bayview交界的路口，超大地，前后院松柏有10几颗，绿地都是包给专业公司打理。

　　房子里通透明亮，院子直接连着公共绿地，室内外的景观可以直接拍画册了。车道地下有电加热，地下室也是地暖。这是我在温哥华看到的好房配置。关键是报价也很合理，一手西人，住了20多年。但是，因为有2条干道交汇，持续不断的噪音烦人。这套房子是我们最纠结的，最后还是下了OFFER，在竞价的当晚，我还是决定退出了。现在想起来是明智的。

　　3、除了守住底线，还需要有成色标准。

　　具体说，就像买黄金，什么成色对应什么价格，即使抢OFFER，也不要偏离所买房子的基本价值，不然的话，不但多花了冤枉钱，一旦楼市调整，你就是站岗的那一个。我观察到今年4月份之前，北边某个学区的房子成色就不足，高价购进的例子不少。

　　有的几乎没有任何道理。我觉得，房子的成色至少可以有如下几个因素构成：地的尺寸、室内面积、房龄、几卧、几卫、装修、地下室功能(是否装修?是否分门?是否走出院子?)我发现几个有意思的数字：比如，C14区某个热门学区的房子，20多年房龄，卖主20多年居住时间，标准大地、结构不错，保养也好。开价明显偏低，结果21人抢OFFER，从叫价1388000，抢到1680000成交，上涨20%多，算一下平均年增幅却10%不到。我觉得很合理。我遇到北边一个不错的社区，业主2011年购入的房子，加价接近50%出售，即使原价成交，价格也不低，要知道2011年是价格大年。还有我说的北边那个热门社区，有的房子地宽40都不到、房子面积2000多，遇到抢OFFER，能比正常报价高出20%多，我个人觉得就有点不值了。

　　补充心得：房子好坏，不能单单看一时一地的热闹程度。

　　比如，我遇到SPRING GATE上一套房子本来是抢OFFER得来的，不知道什么原因，还没交付就又再次挂牌，挂牌首日看房人也挤满屋子，可直到今天还挂着呢!可见，不是抢了OFFER 的就一定是皇帝女儿!我们买房，看到要抢OFFER就发杵，但是要是知道只有自己一个下OFFER心里又打鼓，我觉得平时还是要多做功课，多了解区域里的房子缺陷和特点，练就精钢钻，一剑中的!

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