意大利购房须知

1.意大利购房须知

　　一、房价和房贷从未如此低

　　贷款：贷款利率大战又开始拉开序幕，特别对那些想要买房子后出租的。从今年年初起，由于固定金融资产下降了一个百分点，还有0.5%的上下浮动率，这导致房贷跌到历史最低点。所以目前最合算的房贷应该是20年期的那种，这种贷款向那些至少能够用现金支付房价一半的人，利率则比2%稍高，视各大银行政策为准。

　　由于欧元利率为负，可能触及1.2%。对于那些手头没有或由少量现金的人，利率可能会高一些。一个和市场合作的门户网站mutuionline.it提供的价目表认为，经计算，为一套20万欧的房子贷款12万比较合算。对于固定利率来说，则是以20年为贷款期限，2.6%为名义利率以及2.85%为实际利率的贷款最合算。

　　如果按照每月固定还贷在642欧的，则浮动利率就会下降到1.31%的全球实际年利率(TAEG)，实际偿还565欧。如果贷款期为三十年的话，的选择则是1.48%的Taeg，首期还贷411欧，对于固定期限的人来说利率和贷款二十年的相同(即每月480欧)。

　　二、购买房产的实力

　　房贷已经低到了一个阶段，房地产的价格降幅已经越来越小过不了多久将不会再下滑，整个行业正在恢复。所以，谁想要买房的现在应该抓紧时机，这是最近几年里房贷条件最有利的时刻。我们已经试过根据房贷的行情来分析和5年或10年前相比，买房的可能性是如何变好了。

　　除了房价和利率的调整，我们还确定了两项指标：第一项是贷款能力，决定了今天谁能够购买多大的房子，每个月能够还多少钱;其次是一个借了房价一半的房贷的人，在今后二十年里他总的可持续性的为了买房而支出的费用。我们做一个比较，如果有个三口之家需要每月还贷分别为1500欧、1000欧和500欧的话，那么他们所选择的房子的地理位置可能分别为距离市中心100米、在一般居民区80米处和在郊区50米。而房贷的固定利率都是2.5%。

　　三、选择什么地段的房产：雅致的、一般的、郊区的

　　如果每月还贷1500欧，一个为期二十年的房贷总价值为283000欧的话，那么他就能够在一些大城市的市中心位置上购置一套66平米左右的住房。这意味着和10年前相比，增长了33%，比2010年增长了39%。在米兰或者罗马这样的城市，房价最贵的房型是42到44平米的。每月贷款1000欧的话，整个房贷价值为189000欧。

　　所有这些基于消费的分析比较显示了：购置一套住房贷款50%的话，所有的费用实际上与十年前相比是下降了16%，与五年前相比下降了21%。在普通居住区，这种下降分别为21%和28%，郊区则是24%和30%。

　　四、谁能缩短债务期限

　　为了做这个计算，我们假设一个贷款的期限为二十年，贷款为期十年的，情况犹如小型战斗。Banca Intesa从今年10月起，固定利率已经下跌到1.75%，而联合信贷银行相应的为1.5%。这还没完，该固定利率值可以用于上限为50%贷款的房屋购置上，但是这对于有实力的客户算不上是什么问题，因为谁能够搞定短期按揭，那也肯定是根据自己的储蓄收入做过一番精打细算的。

　　五、如果你不借贷50%，那么利率马上就会上升了

　　最新的观察数据表明，在2016年的4月到9月期间，所有Ltv小于50%的房贷申请(LTV是贷款成数的缩写。其指贷款的覆盖利率相对房产的抵押价值)已经占到了总数的38.5%，而Ltv为60 和80的申请则达到54.8%。但在Ltv为50的申请之上，利率变化很快，而且幅度不小。

　　比如，如果一人想要申请一个20年期限总额为140000欧的贷款为了购置一套价值为280000欧的房产，那么平均他每月要还贷769欧。这是按照利率为2.9%来计算的，而的银行贷款报价应该为利率2.2%，月偿还721欧。同样的钱可以购置一套价值200000欧的房产(覆盖率为70%)，那么平均偿还月贷就会上升至804欧，相对应的利率为3.39%。在这个基础上如果要找个便宜的房贷，是选择利率为2.6%(月贷为749欧)。

　　六、担保陷阱

　　最后要谈的是关于担保。值得一提的是，如果你的月收入没有超过安全下限的话，而有没有一个人愿意在默认的情况下充当担保人，贷款额越高则要求的抵押物的价值也会越高，使得被拒绝的可能性也越大。着这个情况下，浮动利率的差异不是很大，如果购置一套200000欧的房产，而申请一个总额为140000欧元的房贷，那么每月费用平均为676欧，利率为1.51%。但是如果贷款担保一套价值300000欧的房产的话，则每月费用会上升至696欧(利率为1.81%)。

2.意大利买房移民项目

　　如今，海外房产投资成为很多高净值人士的投资首选，在全球多个买房移民项目中，意大利买房移民是一个优选项目。据悉，2011年5月11日，意大利外交部协同内政部等其他8个部委，共同颁布“入境签证类型和获取条件”的850号法令，该法令在意大利官方公报上公布，其中第13条，就“选择居住签证”提出了明确的说法。

　　该签证适用于有意在意大利定居，有能力自主维生，而不必做任何工作的外国人。申请人仅需提供文件证明其拥有住所，可在意大利选择定居，拥有充裕、稳定且持续不断的自主经济资源。这项政策大大方便有意向在意大利投资不动产的签证申请人。

　　申请条件：

　　1、无犯罪记录

　　2、年满18周岁

　　3、非欧盟公民

　　4、申请人在意大利购买用于居住的房产(人均不少于22平方米，预计总价30万欧)

　　5、有稳定且持续不断的自主经济资源(申请人每年提供不低于3.1万欧元的非工资性收入证明;如配偶同时申请，该收入在原基础上增加20%;如未成年子女同时申请，该收入在原基础上增加5%);

　　政策优势：

　　1、仅需4~6个月即可完成全部审批，全家一步到位获得居留卡;

　　2、无年龄、学历、语言、从商背景等要求，无需解释资金来源;

　　3、无移民监，仅需每半年登陆一次即可，对中国境内事业生活无影响;

　　4、房产投资，保值增值。意大利房产为永久产权，房产市场升值空间可观;获得永居后，房产即可出售;首套房产无需缴纳每年持有税，长期持有成本低。

　　移民意大利，是广大移民人士一个不错的选择。在这里，您可以享受到教育、医疗、养老等各项优惠政策。据了解，意大利实行十年免费义务教育，并且公立大学是免费的;在医疗方面，您可以享受位列全球第二的医疗水准，申请医疗卡后，即可享受免费公共医疗;关于养老福利，在取得永居身份后，在意大利住满10年，男65周岁以上，女60岁以上，无论之前纳税与否，都可直接领取养老金，另外，意大利还提供公共救济、残疾人补助、失业救济等社会救助。

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