加拿大住房市场与住房政策 加拿大是世界闻名的发达国家，是西方工业七国成员和经济发展与合作组织(OECD)成员。加拿大国土面积997万平方公里，人口3000多万，城市化率83%，绝大部分人口居住在与美国接壤的南部地区，是世界上平均人口密度最低的国家之一，主要城市有多伦多、蒙特利尔、温哥华和渥太华。加拿大拥有发达的社会福利体系，国民的初等教育和医疗服务免费，与此相适应，加拿大的税收水平也比较高，是世界上有名的高税收国家。 住房总量和类型1999年加拿大共有家庭1010万户，住房1080万套，即一户家庭至少有一套住房，这些住房中，56.6%是独立或半独立住房(sin鄄gleordetachedhouses)，33.8%是高层公寓(a-partments)，..6%是两层以下的排屋(rowhouses)。如果把独立或半独立住房及两层以下的排屋计算在一起，它们约占住房总量的70%以上。形成这一现象的主要原因是加拿大幅员辽阔，人口稀少，土地资源相对丰富，土地成本较低，可以建造占地较多的独立或半独立住房。 住房所有者结构加拿大住房所有者结构主要由三部分组成，即私人拥有、合作拥有和公共拥有。1999年63.8%的加拿大家庭自己拥有住房，36.2%的家庭租赁住房，在这些租赁住房中，29.2%由私人拥有，7%由各级政府或非赢利机构拥有。值得注意的是，加拿大住房所有者结构是比较稳定的，1959年加拿大住房自有率是56.1%，40年时间住房自有率只提高了7.7%，平均每年提高0.19%，说明在市场经济条件下，住房自有化是一个长期发展过程，很难在短时间内大幅度提高。 住房对宏观经济的作用住房不仅仅是人人必需的生活资料，而且是宏观经济的重要组成部分，对宏观经济具有举足轻重的作用。第一，住房对经济增长具有重要的拉动作用，这种拉动主要体现在三个方面，一是住房建设项目本身所产生的直接产出；二是住房建设项目对建材、交通、机构等其他行业所产生的间接产出；三是围绕住房建设和住房消费的配套服务所产生的诱发产出，主要集中在住房交易、住房金融服务和住房物业管理等方面。从加拿大1946年～1999年住宅业发展情况看，住宅业占GDP的比重在4%到7%之间，20世纪50年代到70年代较高，在6%到7%之间，最高时曾达到7.5%。 从80年代初期开始下降，目前维持在4%的水平上。说明在工业化的中前期，住宅业确实是带动经济增长的重要因素，而且持续的时间还比较长。第二，住房是劳动密集型产业，对创造就业具有重要作用，根据加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)专家的分析测算，目前加拿大住宅业总就业人数约为100万人，占加拿大总就业人数的10%左右，其中建筑业约占40%，制造业和运输业约占30%，贸易、金融、保险、物业管理等服务业约占30%，即建筑业每创造1个就业机会，就会为其他行业创造2.3个就业机会。第三，住房是国家和家庭经济财富的主要组成部分，在加拿大，住房占所有家庭财富的68%，占国家所有财富的60%，住宅业的发展水平直接影响国家和人民的富裕程度，是人民生活水平高低的主要标志。 联邦政府住房政策正因为住房对经济和社会具有举足轻重的作用，二次世界大战后，加拿大联邦政府对住宅业十分重视，采取多种政策措施发展住房产业，主要有： 1、直接建造住房二次世界大战后，大量移民进入加拿大，加上大批军人转业退伍，住房需求急剧增加，住房短缺矛盾非常突出，成为当时加拿大的主要社会问题。为尽快解决住房短缺问题，联邦议会重新修订了《全国住房法》，授权联邦政府成立CMHC，由该公司直接建造住房，向退伍军人和低收入家庭出售或出租。到20世纪60年代中期，随着住房短缺问题的缓解，联邦政府从住房建设领域中逐步退出，不再直接建造住房。 2.直接贷款联邦政府从住房建设领域退出后，马上把政策重心转移到扶持中低收入家庭解决住房问题上，主要政策手段是通过CMHC，向建造面向中低收入家庭的社会住房(类似我国目前的经济适用住房)提供直接贷款，这一政策一直持续到20世纪80年代后期。从80年代后期开始，由于地方政府开始重视住房问题，联邦政府逐步削减了对社会住房的直接贷款数额，1992年联邦政府彻底停止对社会住房的直接贷款。 3.抵押贷款担保在20世纪50年代以前，加拿大抵押贷款的首期付款比例较高，一般为房价的30%，有的甚至高达房价的50%，购房者必须积攒一笔很大资金付首期付款，才有资格获得抵押贷款，这就大大降低了家庭的住房需求。为解决这个问题，1954年联邦政府授权CMHC建立抵押贷款担保制度，向首付款低于30%的抵押贷款提供100%的担保，鼓励金融机构发放低首付款的抵押贷款，以此来扩大住房需求，促进住宅业的发展。 4.抵押贷款证券化从20世纪80年代中期开始，加拿大资本市场日趋活跃，融资规模不断扩大，为增加抵押贷款的资金供给，降低贷款机构的流动风险，1986年联邦政府允许CMHC向抵押贷款证券(MBS)提供担保，1999年抵押贷款与住房公司所担保的抵押贷款证券为270亿加元。 从战后五十年的总体情况看，加拿大住房体制是日趋市场化的，主要依靠市场机制进行住房的生产、交换和消费。与此同时，联邦政府通过多种政策手段对住房市场进行了有效地干预和管理。当住房严重短缺，市场未能有效增加住房供给时，联邦政府直接介入住房建设，来迅速增加住房供给。当住房短缺问题得到缓解后，联邦政府通过对社会住房的直接贷款，帮助、扶持低收入家庭解决住房问题，通过抵押贷款担保，帮助中低收入家庭购房。当社会住房取得较大进展后，联邦政府即把社会住房业务转给省级政府。在上述政策演变过程中，市场因素不断增加，政策干预逐步减少，相应地，政府用于住房方面的支出也在逐步减少，1981年政府住房开支4.36亿加元，1999年减少到1.36亿加元。 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/8468138b5022aaea988f0f2a.html