未满五年的经济适用房买卖的合同的效力 一、未满五年的经济适用房的上市交易规则 （1）、经济适用房的含义、性质、意义介绍 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。 经济适用住房政府给的优惠政策表现在：经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应；经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担；个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮；用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放；确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则等。因此，政府施行经济适用房制度具有维护公共利益的性质，是保障城镇低收入人群居者有其屋的政策用房，对于维护社会稳定有一定的作用。 （2）未满五年的经济适用房的出售方式 根据《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》(京建住[2008]225号)第二条规定：自本通知发布之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照以下规定执行： （一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。 （二）已购经济适用住房家庭按原价出售住房的，按下列程序办理： 1.产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。 2．区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人。购房人放弃购买的，由区县住房保障管理部门确定后续的购房人。 3．购房人查验房屋和相关资料后，与产权人签订购房合同，支付购房款。区县住房保障管理部门登记买卖双方信息，出具相关证明。 4．买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料，向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。房屋权属登记部门将房屋产权登记在购房人名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。 （三）区县住房保障管理部门按原价回购已购经济适用住房的，按下列程序办理： 1．产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。 2．区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看，了解房屋状况，确认产权人结清水、电、气、热和 1 物业管理等费用。 3．区县住房保障管理部门或其指定单位与产权人签订回购协议，支付购房款。 4．区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续，将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。 区县住房保障管理部门回购的住房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向廉租家庭配租，所需回购周转资金由各区县财政统筹安排。 （四）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。 出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算价差。买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。 购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。 显然，以上规定未满五年的经济适用房的出售只能出售给以下两种主体： 1、符合购买经济适用房条件的购房者； 2、当地住房保障部门即政府。政府回购的房屋继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售。 以上出售方式是明文规定的且具有固定的先后顺序和程序，即排除了按市价出售，只能出售给区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定的购房人，或者出售给区县住房保障管理部门（按原价回购）。这里注意未满五年的起算点是：已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证之日起未满五年，不是合同签定日起未满五年。 也就是说，未满五年的经济适用房按市价出售，剥夺了政府的优先回购权，和优先出售给符合经济适用房购房条件的人，扰乱了社会经济管理秩序。对于在五年内出售并约定五年期满后可以办理过户作为合同有效的条件表面上是合法有效的，实则是以合法的外衣，掩盖非法的目的。 总之，未满五年的经济适用房按市价出售是违反行政机关有关限制房屋权利的经济管理法规、扰乱经济管理秩序和公共利益的行为。 （3）未满五年的经济适用房买卖合同的效力。 合同的效力只能由国家法律和行政法规来确认，部门规章和地方政府规章，例如以上北京市关于《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》的规定是不能判定未满五年的经济适用房买卖合同的效力问题的，但是根据合同法第七条：“当事人订立、履行合同，应该遵守法律行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定。销售未满五年的经济适用房违背了国家有关经济适用房管理的规定，是扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益的行为。应该予以禁止。所以未满五年的经济适用房买卖合同是无效的。对于无效的合同的合同至始至终不发生法律效力，也无所谓满五年后能办理过户就有法律效力。它不是效力待定合同，也不是付条件合同。 附：案例： 违规交易经济适用房被判无效 2 杭州一购房者索赔违约金未果 本报杭州4月30日电 今天，浙江省杭州市江干区人民法院对一起私下交易经济适用房引发的纠纷案件作出宣判，法院以原告沈启华、徐晓华夫妇与被告马玉根、陆金华夫妇之间的房屋转让合同无效为由，判决被告夫妇返还原告夫妇54.3万余元购房款等费用，驳回原告夫妇要求被告夫妇支付35万元违约金的诉讼请求。 法院审理查明，沈启华、马玉根二人原系同事，前者不具备购买经济适用房的资格，后者虽然具备认购经济适用房的资格，而且也申报认购了杭州市江干区的一套经济适用房(建筑面积117.03平方米)，可是资金却不够。2006年5月，原、被告就上述经济适用房达成转让协议：原告支付51.9万余元购房款，再借给被告3.1万元；被告取得的购房合同、购房款收据及相关房屋产权等证件均应交付原告，由原告支付相关费用；经济适用房交付使用后，由原告无偿使用，待国家政策允许上市交易时被告及时、无条件地将产权过户给原告，费用由原告承担；房屋产权过户后，被告无须归还3.1万元借款；被告如违反约定，除归还购房款、借款及其他费用外，还需承担35万元违约金。 协议签订后，原告向被告支付了协议约定的借款和购房款，被告随后与开发商签订了经济适用房预售合同。2007年12月初，开发商向被告交付涉案房屋后，被告没有将房屋交给原告使用，也未退还款项，还对涉案房屋进行了部分装修。 为此，原告诉至法院，请求法院判令被告继续履行合同，如被告不能履行合同则要求其归还54.3万余元款项，并支付35万元违约金。 案件审理中，原告认为双方的房屋转让协议中明确约定了在国家政策允许上市交易前双方之间存在的是经济适用房的使用关系，可以交易之后才产生买卖关系，因此协议内容没有违反国家法律、行政法规的强行性规定，属于有效合同。被告则认为上述协议违反了国家法律的强行性规定，属无效合同。 法官说法 ：协议不得违反法律规定 案件宣判后，负责审理本案的法官潘水良对原、被告之间房屋转让协议的效力及判决理由予以了解答。 潘水良认为，经济适用房是政府限定销售价格和对象，保本微利面向城市低收入者和住房困难者。国家采用划拨土地的方式供应建设用地，并对经济适用房的购买实行严格审批准入制度。购买人必须符合条件，同时在购买房屋后的一定年限内不得出售。 本案中，原、被告双方所签协议虽含有“经济适用房在国家政策允许上市交易过户前由原告无偿使用、政策允许交易后办理过户手续”这一貌似合法的约定，但事实上，涉案房屋除以被告名义与房产开发公司签订买卖合同外，协议的付款主义务由原告承担，房屋占有、使用主权利也约定由原告行使，因此这一协议实为经济适用房的转让协议。 为此，法院认定原、被告双方的协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》关于转让划拨土地使用权时应按国务院规定报相关人民政府批准的强行性规定，客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属无效民事行为，应认定为无效合同。 因此，鉴于原、被告之间的转让协议被判无效，被告即理应返还原告所支付的涉案费用。同理，由于协议无效，违约金条款自然也就不具有约束力，原告的违约金诉请也就无法获得支持。 3 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/bb743ea2b0717fd5360cdc8b.html