不动产统一登记后房地登记用途不一致的处理方法探析
说明：文章内容仅供预览，部分内容可能不全。下载后的文档，内容与下面显示的完全一致。下载之前请确认下面内容是否您想要的，是否完整无缺。
不动产统一登记后房地登记用途不一致的处理方法探析 摘要：近几年，国内房地产行业发展如火如荼。为了保证我国房地产经济的健康发展，房地产登记制度应运而生。在经济快速发展过程中，国家整合不动产登记职责，颁布了统一的不动产登记制度，要求房屋和土地进行统一登记，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人的合法权益，使房地产交易的安全得到保证。 关键词：不动产统一登记；房地登记用途不一致；处理方法 引言 房地统一登记过程中，要对已有的房、地两证进行“合一”，面临的一个现实问题就是两证记载不一致的房地客体信息如何统一到一本不动产权证上。这些关于登记客体对象的不一致信息，主要集中在房地用途、坐落、地号、附图记载的房屋状况等事项上。 1进行不动产用途登记的好处 一是简明易懂，解决了房屋功能与土地用途对应繁杂的问题；二是土地性质、出让年限、房屋功能三统一，化解了不动产登记现实中存在的房屋用途、土地用途、出让年限不协调的矛盾，实现了不动产登记权利一致；三是实现了有限的土地资源深度利用；四是简化、规范了不动产登记用途的认定标准，便民利民，减少了登记中的矛盾。 2不动产统一登记用途的基本原则 一是依法原则。依据《土地管理法》第4条规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，即依土地为核心，土地规划用途为基础原则。二是主辅合理搭配原则。党中央、国务院强调土地节约集约与综合利用，这是以最节俭、最经济、最大效益的方式利用土地，强化主功能主导地位，合理辅助配建补充功能建（构）筑，使最少的土地产生最大的经济与社会效益，形成主辅命名原则。三是简明易懂原则。不动产登记用途分类与命名，应大众化、非专业化，通俗易懂，要尊重历史、承认现实、放眼未来，还须解决历史遗留问题，便民利民。四是规范、标准、统一原则。以地为核心，以项目为标杆，以房屋功能利用为辅助，统一主辅命名。 3房地登记用途不一致成因 3.1同一时期不同部门对用途认定的标准不一致 原分开登记、分别发证时，在确定房产用途和土地用途时，两个不同部门对房屋登记用途和土地登记用途认定的标准不一致。如房产部门从2000年以后一般以规划许可证和规划核准图上的规划用途来认定房屋用途；土地管理部门2000年办理土地分割时在符合出让合同对土地用途约定条件下，主要依据房产证或购房合同中的房屋用途来认定房屋相对应的土地用途，但由于2000—2004年房产证上未记载房产用途，土地登记时在不违反出让合同约定的土地用途的前提下，主要依据购房合同并结合当事人的申请承诺来认定土地用途，当购房合同上用途不准确或当事人承诺的情况与实际不一致时，就会导致登记的土地用途与房屋登记用途不一致。 3.2同一部门因历史原因，不同时期认定标准不一致 房产部门登记房屋用途不同时期认定的标准也不完全一致，经历了从不规范到规范的发展过程，如20世纪80年代初期刚开始开展初始调查时，规划批准文件上的用途、现场调查的房屋的实际用途、部分职能部门出具证明上的用途均可作为登记房屋用途的依据。土地登记用途的认定与房屋登记类似，也经历了从不规范到规范的发展过程。 4不动产统一登记后房地登记用途不一致的处理方法 4.1更正登记的基本依据 （1）原登记用途有误的，由不动产登记机构进行核查后，依法办理不动产更正登记。 （2）两证登记用途与规划用途对应不规范的，按规划用途确认后，依法办理不动产更正登记。 （3）两证登记用途分类标准与规划用途对应关系不一致的，由不动产登记机构统一后，方可办理不动产登记。 （4）土地登记后，因建设工程规划调整导致两证登记用途不一致的，用地单位须补办相关用地手续后方可办理不动产登记。 （5）建设年代较早，因无法提供规划手续导致两证不一致的，经核查后，以房屋用途为准，进行不动产更正登记。 4.2统一规范，按规划用途统一原两证用途 部分城市不动产登记部门为化解历史上形成的矛盾，规范不动产登记工作，房屋登记的用途与土地登记用途不一致的，不动产登记机构会进行核查，依据规划用途统一认定后将进行不动产登记。如原房屋登记用途为商业，土地用途为城镇单一住宅，规划核准图上表示该套房屋用途为“住宅”，此时会依据规划核准图上的用途，将房屋用途更正登记为“住宅”，此时新的不动产权证书上用途栏记载为“住宅/城镇单一住宅”，土地使用年限为70年。采用此种方法的优点是对原两证用途不一致的历史遗留问题统一规范地进行了清理，登记结果与规划批准、实际使用情况一致，为后续的管理工作打下了坚实的基础；缺点是在办理统一用途的更正登记过程中，涉及诉讼和投诉的风险比较高，尤其是当用途变化对房屋的价值产生影响时，群众不接受，对不动产登记工作的稳定开展带来了不利影响。 4.3尊重历史，直接按原两证用途登记 部分城市不动产登记部门为了尊重历史，确保登记工作平稳过渡，除非当事人持相关批准文件申请统一用途的变更登记，在办理其他类别的登记时直接依据原两证的用途进行登记，不重新认定，如原房屋登记用途为商业，土地用途为城镇单一住宅，此时证书上用途栏记载为“商业/城镇单一住宅”，土地使用年限70年。采用此种方法的优点是可以暂时回避矛盾，减少具体实物工作中的压力，确保登记工作平稳顺利实施；缺点是用途不一致，在向社会公示的过程中会引起歧义，在以后的土地利用管理过程中会带来风险和问题，如：当土地使用年限到期需申请续期时，是按住宅用途申请土地使用年限续期，还是按商业用途申请土地使用年限续期。如按商业，则相当于土地用途变更，按《土地管理法实施条例》第六条规定，“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”，此时相当于还需履行相应的报批手续。另外，在实务操作工作中有一种观点认为此种表示也无矛盾，其认为土地用途应该是基于整个宗地的，一块住宅用地中配套的部分商业也应属于住宅用地的一部分，故认为证书上此种表示并无不妥。但自《中华人民共和国土地管理法》颁布后，对土地用途的管理得到了强化，当宗地内建筑建成时，因需分割登记已对每一户明确了土地用途，并进行了土地面积的分摊，此时已不是表示整宗地土地用途而是表示该套房屋对应的土地用途。 结语 综上所述，自我国的不动产登记制度实施以来，与我国经济市场的发展是相吻合的，但是各个地区在推行不动产登记制度的过程中也要结合当地的实际情况来予以人性化的处理，尽可能的避免社会矛盾的激发。 参考文献： [1]于明.不动产登记对房地产经济管理的影响探究[J].绿色环保建材，2020（1）：207. [2]陈静，杨珂.不动产登记与房屋交易产权管理剥离的思考[J].纳税，2020，14（1）：266. 本文来源：https://www.wddqw.com/doc/ca030aa02079168884868762caaedd3382c4b5c5.html